2018年上半年,在坚守“房住不炒”的定调下,昆明楼市回暖明显,房企合围昆明、老盘“枯木逢春”、“大健康”成开发方向……哪个关键 词,最能戳中你的内心?云南乐居通过五个关键 词梳理2018昆明楼市上半程,瞭望2018昆明楼市下半场!

关 键 词 一:“大健康”

跳出昆明谋昆明,在《昆明市大健康发展规划(2016—2025)》中,一句话道破昆明发展大健康产业的初心和气魄。今年,云南提出全力打造“绿色能源”“绿色食品”“健康生活目的地”三张牌,形成新的千亿元产业,并明确支持中国昆明大健康产业示范区加快发展。

昆明市政府加快促进健康与旅游、文化、大数据、金融、房地产等领域深度融合,打造药用植物产业链、疫苗产业链、精准医疗产业链、再生医学产业链、候鸟式养生产业链、高原康体产业链6条特色产业链,构建“3456”大健康生态圈,将大健康培育成为昆明发展的新动能。

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作为全国第三个国家级健康产业发展示范区,2018年上半年,昆明大健康产业创业方面继续发力,康美药业掷80亿元建设昆明“健康城”,华大基因、鹏瑞利等16个国内外健康类项目签约落地昆明,康养地产纷纷入驻布局大健康产业,昆明大健康产业圈呈现倍增的态势。加之据公开资料显示已经签约的保利安宁项目、西翥桃园项目、宝能安宁温泉国际体育旅游度假小镇等,昆明大健康产业未来可期!

关 键 词 二:房企合围

看好昆明,亦是对昆明价值的极大认可。近年来,外阜品牌大鳄房企纷至沓来,目前全国前10强房企全部在昆明落地。

2018年上半年,外来房企入昆又迎来一波新高潮,这一波入昆的房企知名度和市场占有率虽不及第一梯队,但他们在经营风格上更加灵活,所以在抢地、抢项目的竞争中,比起早已入昆的第一梯队外来房企,也丝毫不落下风。

据不完全统计,上半年已入昆的房企包括金茂、远洋集团、花样年、阳光地产、佳兆业、广州实地、恒尊地产、光明地产等。各大房企入昆方式各显神通,唯 一不变的是看好昆明楼市未来发展趋势,抢地拿盘角力春城。

(一)本土一哥 俊发

在外来房企大举抢占昆明市场同时,本地房企中的代表也不甘落后,俊发和江东的表现颇为抢眼。

根据近日克而瑞发布的数据显示,上半年俊发成交金额为180.30亿,成交面积159.26万方,金额面积均排名第一。其中,在上半年销售金额、面积排名前十项目中,俊发生态半岛、俊发城、俊发·新螺蛳湾·观云海三个项目均入围。如此表现,巩固了昆明楼市本土一哥的地位,也为其他本土房企的发展提供了借鉴经验。

(二)昔日“北王”  江东

据乐居统计,2018年上半年,江东获批2张预售证,新增预售面积41.7万方,位列昆明市场前三,此前沉寂已久的“北王”似乎正发力重回昆明楼市第一梯队。

从去年底推出米兰春天开始,江东旗下在昆明的其他项目也明显活跃起来,江东境界、永和广场、清水木华二期、和谐世纪项目双塔等项目持续推进。6月底,江东境界首开销售6.2亿元,市场反映良好,小户型更是深得刚需置业人群青睐。重振旗鼓的江东,以一贯超高性价比产品为支撑,加之对本地购房需求的精准把握,在外来开发商涌入的昆明楼市“待从头,收拾旧山河”,为时未晚。

关 键 词 三:老盘推新

此外,随着近两年昆明楼市稳步发展和全国地产行情看涨等综合因素影响,此前在楼市下行阶段因开发商资金链断裂而烂尾的项目“枯木逢春”,接盘收购开发,下半年的昆明楼市,“老树新芽”“枯木逢春”的现象预将成为常态。

万科白沙润园

2008年2月,万科于东白沙河片区拿下白沙润园项目地块,2011年万科白沙润园一期面市,2018年,三期新品推出。7年间,东白沙河片区度过了开发速度长期滞后的尴尬期,也经历了拿地楼面价从591元/平米上涨20倍到11000-11519元/平米的高光时刻。

万科白沙润园

芳华

“只有经历过岁月的洗礼,才能沉淀出美好的芳华”。《芳华》的台词同样适用于芳华项目。

同样是2011年入市,7年间,岁月的洗礼体现在当初略显荒凉的滇缅大道已经车水马龙,马路对面的西城时代已经成为西市商业核心。2018年,启鸿假日城市后续地块以“芳华”为名重回市场。

关 键 词 四:合作拿地

2018年上半年,昆明供应土地68宗,面积2880.59亩;成交土地69宗,面积3059.75亩,比2017上半年减少了1615.22亩,同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩,自2017年上半年开始,一直持续上涨,成交金额223.48亿元。(数据来源:锐理)

(数据来源:锐理)

随着目前昆明市场的调控越来越严苛,土地市场逐步进入稀缺时代,房企合作开发项目也越来越多,从“你争我抢”转变为“合作共赢”,联合拿地可以均摊风险、控制成本,减少竞争的同时也可以平抑地价。

此外,当出让地块限定产品、限定经营方式、限定售价之后,开发商身上背负限制条件较多,压力之下房企从竞争转为竞和。在房地产不断收紧,调控政策不断严厉下,为规避高价地和市场不确定性带来的风险,多家房企联合拿地将可能成为下半年的一种常见拿地方式。

关 键 词 五:热点区域

在昆明房地产轰轰烈烈开发的20多年时间里,热点区域早已经从翠湖为中心延伸了几十公里,曾经淡离大众视野的呈贡新城、滇池会展板块、东白沙河片区、西北新城、北部山水新城、巫家坝片区在新一轮的楼市上行期内完成逆袭,成为2018年上半年昆明楼市最炙手可热的置业热土。

昆明各组团分布图

从当前昆明城市发展的态势看,发展热点集中于西北和东南两个方向,由西北新城(外拓至西翥片区)——草海——会展中心——巫家坝——呈贡新区——大渔——晋宁,一路南下,只有南部还有较大的成片地块未被开发,因此接下来的重心就在这条主轴线上,以及其所串联起来的各个组团。

西北新城

西北新城,顾名思义位于城区西北方向,云集了云南经管学院、工管学院、昆明理工、云南师大商学院等高校,同时各阶段学校规划齐全;首创奥特莱斯、宜家、爱琴海购物公园、新城吾悦广场等大型商业体将陆续建设开业;在建的地铁4号线穿境而过;绿地、融创、保利、恒大、新城控股、新希望等国内实力房企扎堆开发;区域内土地拍卖必定激烈竞价大幅溢价成交。

滇池/会展片区

滇池两岸风景绮丽,是昆明城市文化形象和文化品位的重要窗口。区域内有五甲塘、西亮塘、宝丰、海东四大湿地组成的5200亩湿地公园群,飞虎大道、广福路、昌宏路、环湖东路的路网完善,地铁2号线的通车,5号与8号线的穿境施工中,未来前景不可限量。

巫家坝片区

未来昆明新中心,5000亩城市中央公园、400米以上的绿地中心、已签约的金茂总部、繁多的商业、致密的路网、地下城、昆明首条环隧,1号线、4号线、7号线、8号线、东西快线(嵩明—安宁线)、南北快线等六条轨道交通线路在此经过。

目前落地巫家坝的项目包括万科、保利、中建交、中南、绿地、中海等大型房企,预计在今年下半年和明后年,将有一波重量级项目入市,区域火热已露峥嵘。

呈贡片区

市级行政中心聚集人气,加之一流的教育、科技、医疗、绿化等市政配套设施建设,与地铁无缝连接的高铁站,吸引了中交、中铁、新城控股(吾悦广场)、万达集团、绿地、招商蛇口、上海世茂、远洋集团、鹏瑞利集团、康美药业等多家大型房企进驻,另有华侨城、上海光明地产等均有意到呈贡新城开发地产项目。

东白沙河片区

东市区成为昆明真正的“东大门”。东白沙河片区北靠世博板块,东靠空港经济区,西南方向紧挨着市中心,随着长水国际机场成熟运营,东白沙河片区被列为昆明重点建设区域,云麓九里、东原地产新项目、碧桂园中南樾府等一批新楼盘进驻,成为昆明楼市下一个热点区域已成既定事实。

北部山水新城

北部山水新城是继呈贡新区之后昆明市打造建设的第二个综合新区,功能涵盖零售、百货、休闲、娱乐、居住等多种业态。山水新城,三面环山,两江(盘龙江、牛栏江)连带,盘龙峡酒店区、龙头古街文化创意产业园、盘龙江浮岛智核和“最昆明”滨江休闲带等特色产业,人文雅趣横溢。俊发城、融城昆明湖、山水润城等大盘云集。自地铁规建开始,北部山水新城就一直是昆明楼市的热点区域,以昆明市的长远规划看来,这种现象还将持续一段时间。

上半年,大量实力房企涌入,热点区域土拍竞价激烈,昆明半年内出台两轮调控政策,力求坚守“房住不炒”的既定基调。2018年下半年,在严格执行调控政策以及住建部等七部委将在昆明等30城开展治理房地产市场乱象专项行动的背景下,昆明楼市平稳健康发展是大势所趋,“房住不炒”仍是主旋律。