2018年,房地产调控贯穿始终,在“房住不炒”的基调下,昆明城市优势资源禀赋逐步兑现“中国健康之城”战略,“大健康”加速成为旗帜产业、房价稳中有涨、房企集中入驻、土拍溢价频出……哪些关 键词最能理清2018年昆明楼市脉络?

  云南乐居年终盘点【关键词篇】,带你一起回顾过往、看清2019年昆明楼市何去何从!

  NO.1:大健康

  项目倍增:“大健康”加速成为昆明旗帜产业

  2018年1月,云南省《政府工作报告》中提出了要在全省打造“绿色能源、绿色食品、健康生活目的地”三张牌,也为昆明发展大健康产业提供了空前的机遇。

昆明(实景)

  昆明依托集聚的科技创新资源、良好的生态和生物资源、丰富的民族多样性,重点围绕“个体身心健康、人与环境关系健康、人与人关系健康”三大内涵,着力打造生命科学创新、健康产品制造、候鸟式养生养老、高原健体运动、民族健康文化、高端医疗服务“六个中心”,目前共储备了总投资4557亿元的大健康产业项目72个,其中,投资百亿元以上的项目11个、十亿元以上的项目31个。

七彩云南·古滇名城(实景)

  具体到地产领域,早已看中了昆明大健康发展前景的七彩云南·古滇名城、玉龙湾·国际康谷、梦云南·温泉山谷、融创昆明文旅城、华熙安宁温泉美丽健康小镇、绿地滇池国际健康城、康美昆明健康城、鹏瑞利国际大健康城等一批大健康产业重点项目正稳步推进建设。而随着一批龙头型项目正式开建面市,昆明大健康产业圈呈现倍增态势,生物医药产业、健康服务业、养生养老和健康金融领域也进入高速发展期。

  作为世界知名的“春城”,昆明在大健康产业方面的资源禀赋极高,在地产调控政策频出以及房价企稳的背景下,着力推进大健康产业发展,将资源优势兑现为产业发展优势,是2019年昆明乃至云南楼市发展的新支撑点。

 NO.2:调控

  “限”字当头:限售、限贷、限购、限涨价

  据统计,2018年全国房地产各种调控政策达438次,其中包括一二三线甚至环一线的四线小城的限售政策,同比涨幅高达75%,刷新历史调控记录,使得2018年成为历史房地产调控政策最密集的年份。

  具体到昆明,史上最严的“昆十条”、限售、限贷、限购、限涨价、公示房源及价格等常规调控手段相继出台。

昆明房地产市场调控文件

  2018年3月1日昆明市政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知共10条内容,被业内称作史上最严的“昆十条”,其中最重要的是调整新建商品住宅限售政策。

  3月2日,云南省市场利率定价自律机制秘书处关于印发《昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案的通知》,《通知》明确对昆明市主城五区及三个国家级开发区实行差别化住房信贷政策,其中首套房商业贷款的最低首付比例仍为20%,拥有1套住房且未结清贷款的最低首付比例调整为45%,三套及以上的暂停发放商业贷款。

  自2016年开始,昆明房价经历了持续上涨,市场供需两端持续旺盛。自2018年4月份开始,住建部约谈昆明市住建局,6月份央视又连续两次报道昆明房价上涨,加之昆明进入住建部30城房地产整顿名单,最终,昆明市于7月1日出台新一轮的房地产调控政策。

  7月1日,昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》,发布了包括昆明主城限购、限涨价、公开房源及价格在内的多条楼市调控政策。

  2018年底,自从菏泽12月18日宣布取消限售,成功打响调控松绑第一枪以来,多地的楼市开始出现松绑的迹象。

  目前已经有广州、珠海、杭州、衡阳、宁波、青岛等地推出了相关房地产调控政策。业内人士普遍认为2019年楼市调控将体现为“一城一策”,政策环境预将趋于宽松。

  NO.3:入昆

  房企合围:抢地拿盘角力春城

  调控重压之下,仍旧难挡昆明市场的巨大吸引力。2018年,外来房企入昆又迎来一波新高潮。此番入昆的房企既有2018年的千亿房企金茂、远洋,也有佳兆业、中骏、花样年等百强房企,还包括大健康领域的康美集团、华熙国际等。

2018年入昆房企(不完全统计)

  据不完全统计,2018年入昆的房企包括金茂、远洋集团、花样年、阳光地产、佳兆业、广州实地、恒尊地产、光明地产、中骏集团、宝能集团等。各大房企入昆方式各显神通,唯一不变的是看好昆明楼市未来发展趋势,抢地拿盘角力春城。

  NO.4:土拍

  先热后稳:外来房企加速布局

  2018年昆明土地市场一、二级热度齐高,外来房企加速布局昆明,大部分房企主力招拍挂拿地,少部分房企通过收并购深耕昆明,增加企业土储。2018年出让商住类地块97宗,出让土地面积396万方,可建体量1142.1万方。

(数据来源:昆明克而瑞)

  但受全国市场下行预期的到来,从第四季度开始房企拿地更加趋理性,对地块更加“挑食”,对于符合自身布局战略地块积极拿地。如金科高溢价拿下经开区地块,以及康美药业、中天世纪、泰国帕塔泰、尊良地产等也有新增土储,布局昆明,房企新增土储步伐并未放缓。

  2018年企业新增土储TOP10中,以外来品牌房企居多。其中万科、碧桂园深耕云南决心仍未改变,今年继续大规模拿地,万科以招拍挂形式增加土储,碧桂园则以招拍挂加收并购形式拿。长丰、俊发及云南城投3家本地房企上榜,面对竞争的激烈环境,本土房企持续扩充货值,稳定市场占有率。平安拿下呈贡新城板块多宗土地;龙湖、中海、绿地三大知名房企拿地相对谨慎,但增储步伐并未放缓。总体看来,前10房企主要仍以招拍挂形式拿地,仅碧桂园以招拍挂+收并购形式增加土储。

  其中,经开区、安宁等区域在昆明2018年土拍市场表现抢眼。

  2018年3月16日,昆明市经开区1宗255.30亩住宅用地进行网上拍卖,5家外来品牌开发商参与竞价。云南碧桂园房地产开发有限公司击败其余竞买人,最终成交价9.6亿元,溢价5亿元,溢价率达109%。这场昆明历史上竞价时间最久的土地拍耗时4个半小时,竞价106轮。

2018年3月16日经开区255.30亩住宅用地网上拍卖信息

  9月12日,昆明安宁连然街道的2宗商住混合用地在网上进行拍卖,起拍价格为4282万元。共有2家企业参与竞买,最终经过50多轮竞价,2宗土地被安宁创佳房地产开发有限公司斩获,成交金额1.23亿元,溢价率为186%,创下安宁土拍溢价新高。

  昆明目前正积极推进土地供给侧结构性改革,加大普通商品房用地供应力度,确保住宅用地供应平稳有序,从历年商品住宅供地情况来看,近几年昆明将土地供应中保持高位运行的状态,预计2019年土地供应相对平稳,比2018年略微下降。

  NO.5:房价

  稳中有涨:首次出现同环比涨幅收窄

  2018年12月17日,国家统计局发布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。昆明新建住宅价格环比上涨0.7%,同比上涨18.6%,新房价格同、环比涨幅较10月份均有所收窄;11月,昆明二手房销售均价环比上涨0.6%,同比上涨15.3%,二手房价格涨幅较新房略显“温和”。

  梳理国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,至2018年11月,昆明房价已连续上涨28个月,而11月也是昆明新房价格涨幅持续扩大了近10个月以后,首次出现同、环比涨幅收窄。

俊发玉龙湾(实景)

  去年6月,央视曾连续两次报道昆明房价上涨,间接催生了新一轮调控政策的出台。随着限售、限贷、限购、限涨价等各项政策的落地,昆明的楼市成交量在金九银十有所回落,房价涨幅收窄,基本形成了健康稳定发展的势头。

  2018年,昆明楼市大量实力房企涌入、热点区域土拍竞价激烈、先后出台两轮调控政策,房价达高点后持续盘整。对于2019年,住建部对楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并强调坚持“房住不炒”的定位不变,在刚性政策和市场需求的共同作用下,楼市平稳健康发展是昆明等热点城市的必由之路。