延续2017年的行情,2018年昆明土地市场成交依然保持高位并且持续走高。据乐居不完全统计,2018年,昆明(含主城五区和三个国家级开发区)共成交225宗土地,成交面积累计803.65万方(约12054.7亩),成交金额达568.42亿元。相比2017年成交13864.16亩、454.26亿元,成交面积虽然减少13.12%,但成交金额同比增加25.13%,达近7年峰值。

  8月卖地最多 11月卖地收入占全年近3成

  相比起2017年3月挂零,成交仅集中在少数3-4个月的情况,2018年昆明主城区土地成交连续性有明显改善。具体来看,除8月与11月明显较多外,2018年昆明土地市场成交最显著的特征为“每月平均”,每一个月份都有一定量土地成交。

  就成交面积来看,2018年昆明有4个月卖地超千亩,其中8月卖地最多,达2207.85亩。其中8月8日,保利地产旗下控股公司云南恒诺赛鑫投资有限公司以底价6.34亿元揽入昆明市五华区西翥街道办事处6宗共559亩地;17日,平安不动产有限公司旗下深圳市创启企业管理有限公司以底价57.89亿元揽入昆明呈贡区吴家营片区东部的13宗共1258.4亩地,将联盟金茂、华侨城、中铁入局开发。

  就成交金额来看,仅11月超百亿,达170.7亿元,占全年成交金额的30.03%。其中11月9日,昆明北科领秀置业有限公司、云南世博华兆置业有限公司30.02亿元联合竞得官渡区关上街道小街片区7宗约227.43亩土地;15日,万科与世博合资公司昆明万澜地产以底价52.2亿元揽入昆明五华区西北片区6宗369.68亩城镇住宅用地,成功位列昆明总价“地王”排行榜第4名;23日,金地、中国中铁、华夏阳光、昆明轨道交通集团以57亿元分批揽入草海5号地块15宗695.85亩土地;29日,华夏阳光子公司云南华夏卓越房地产有限公司以底价12.67亿元揽入草海东岸2宗约207亩宅地。

  官渡区与五华区卖地收入占比过半

  在2018年成交的13864.16亩土地中,昆明共有4个区域卖地面积超千亩,其中官渡区卖地最多,共成交65宗,成交总面积约3560.55亩,占全年成交的29.54%,其次是呈贡区成交32宗2095.51亩地,五华区成交38宗1899.66亩地,西山区成交25宗1221.38亩地。在卖地收入方面,官渡区可谓最大的赢家,总成交金额160.27亿元,位于各区之最,其次是五华区成交137.05亿元。这两个区共揽金297.32亿元,占全年成交总金额的52.4%。

  在官渡区成交的土地中,巫家坝片区是成交主力,绿地、中海、金茂纷纷出手,以66.88亿元揽入415.96土地;昆明万科参股的万睿地产3次出手拿地,以45.31亿元揽入官渡文化生态新城12宗956.1亩土地;云南世博华兆置业、北科建集团下属昆明北科领秀置业30.02亿元联合竞得小街片区7宗227.43亩土地。

  此外,草海片区的土地成交也颇有看点。草海5号地块23宗共1291.28亩地首次定于10月11日网上拍卖,但在交易前两天因故中止交易,后又于11月23日重新入市,其中15宗695.85亩地最终以57亿元成交,被金地、中国中铁、华夏阳光、昆明轨道交通集团分批揽入,流拍的8宗约595.43亩地或将于今年入市。值得一提的是,华夏阳光所揽住宅用地楼面价高达12654元/㎡,创昆明宅地楼面价新高!

  作为昆明的城市新区,呈贡区在2018年成交了2095.51亩土地,成交金额约75.98亩,高铁站及大学城周边成为供货主力,成功落地了一个大健康项目与一个央企总部基地。具体来看,6月13日,康美药业旗下的康美健康小镇投资有限公司以底价2.96亿元揽入雨花片区中部6宗85.88亩地,开发“康美昆明健康城”项目;8月17日,平安不动产有限公司旗下深圳市创启企业管理有限公司以底价57.89亿元揽入高铁站旁的13宗共1258.4亩地;11月28日,华侨城集团旗下的昆明华侨城投资有限公司以底价2.98亿元揽入春融东路与联大街交叉口2宗约65亩地,华侨城第二总部正式落地。

  住宅用地占土地成交主流 吸金约334.45亿元

  从土地性质来看,城镇住宅用地占2018年昆明土地市场成交主流,共成交85宗5441.03亩土地,占成交总面积的45.14%,成交金额约334.45亿元,占比达63.82%。其次为商住用地,成交26宗1189.79亩土地,卖了123.79亿元;商业用地成交70宗1920.3亩土地,卖了92.91亿元;工业用地成交29宗2498.27亩土地,卖了8.78亿元;其他用地(含科教、仓储、医疗卫生等用地)成交15宗1005亩土地,卖了8.49亿元。

  就拿地企业来看,2018年通过招拍挂在昆明拿宅地的有中海、碧桂园、万科、海伦堡、俊发、华夏阳光、金科、金地、华侨城、远洋、光明地产等企业。其中不仅有在昆明持续深耕的房企,也有远洋、光明地产等新入昆拿地的房企。

  20宗土地溢价成交 昆明史上竞价时间最久土拍吸睛

  2018年以来,昆明土地市场竞争异常激烈,尤其是随着越来越多的大牌房企布局昆明,这种竞争愈演愈烈。据不完全统计,2018年,昆明共有20宗土地溢价成交,其中五华区有11宗、经开区有3宗、盘龙区有3宗、西山区2宗、呈贡区1宗。

  亮点一:2018年1月9日,中海地产溢价86%以24.61亿元揽昆明五华区龙泉路人造板机厂154亩地,土地单价达1597.26万元/亩,成为北市区首宗土地单价破千万的土地。这也意味着,北市区是除中心城区外,最后一个土地单价破千万的区域。

  亮点二:3月16日,昆明市经开区1宗255.30亩住宅用地进行网上拍卖,5家外来品牌开发商参与竞价,最终碧桂园以9.6亿元击败其余竞买人成功揽地,溢价率达109%。这场昆明历史上竞价时间最久的土拍耗时4个半小时,竞价106轮。

  2019年土地供应将相对平稳 或略微下降

  2018年,昆明土地市场一、二级热度齐高,外来房企加速布局昆明,大部分房企主力招拍挂拿地,少部分房企通过收并购深耕昆明,增加企业土储。但受全国市场下行预期的到来,房企拿地更加趋理性,对地块更加“挑食”,对于符合自身布局战略地块积极拿地。

  10月26日,昆明市2018-2019年储备土地推介会举行,吸引了万科、恒大、保利、蓝光、远洋、碧桂园、北大资源等近100家房企到场参会,其中不仅有此前已在昆明实施战略布局的房企,也不乏旭辉、珠江投资等尚未落子的房企。

  此次推介地块涉及昆明市主城区的草海片区、东白沙河片区、方旺片区、北部片区,以及西山区碧鸡街道、阳宗海、宜良县等区域,共计约3500余亩储备土地。其中草海片区与东白沙河片区部分土地已于11月、12月顺利成交,其余地块有望在2019年入市。

  克而瑞分析认为,昆明目前正积极推进土地供给侧结构性改革,加大普通商品房用地供应力度,确保住宅用地供应平稳有序,从历年商品住宅供地情况来看,近几年昆明将土地供应中保持高位运行的状态,预计2019年土地供应相对平稳,比2018年略微下降。