2019年楼市会呈现何种走势?房价是涨是跌?不动产是否仍是投资首选?对于市民普遍关心的这些问题,都市时报记者昨天通过采访业内人士、专家以及分析人士进行逐一梳理。

  从采访反馈来看,预计“2019年昆明楼市以稳为主,地产商则以去化为主”,随着国家政策持续收紧,“房住不炒”深入人心,故很难再有2018年超两位数的同比涨幅”。但从消费升级及城镇化进程来看,改善型及刚需型两种购房人群仍是昆明本地房地产业的内生动力。

  总体来看,预计2019年昆明楼市不见得会出现大跌的情况。

  国内房地产行业或现纠结局面

  不动产仍然是非常大的承载物

  2018年12月30日夜,著名财经作家吴晓波在珠海横琴举行了“预见2019年终秀”。

  谈到房地产方面,吴晓波说:“在过去一年,全国70个城市的房价,下降的只有3个(北京、上海和厦门),其余67个城市都出现了不同程度的上升;2019年,房地产行业将出现非常纠结的局面,在大规模的人民币增发和居民消费恐慌下,不动产仍然是非常大的承载物。”

  国内另一种观点则是:在“房住不炒”的背景之下,各地因地施宜、因城施策、分类指导,并且推出了史上最严限购、限贷、限售、限价等政策。经济会议中再次强调执行,也指明稳地价、稳房价、稳预期的目标仍旧是2019年的楼市发展目标。所以,从规律的角度看2019年甚至未来5年,房产价格的走势应是趋稳,再次出现大幅度上涨的概率极低。

  昆明本地某知名房企产品总经理吴女士与吴晓波持相同观点。她认为,2019年的昆明房地产市场基于“不动产仍然是非常大的承载物”以及改善型人群持续增多,仍会保持平稳态势,既不会大涨,也不会大跌。

  对于2018年的昆明房地产市场,云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研有两个印象:预售房面积达到3800多万平方米,是10年来最高;其次,去年昆明土地市场火热,土地供应量以及成交量都很大。

  “2018年,昆明土地成交面积不断增长,预售房面积也在不断增长,房价也在不断上涨,但商品房成交量却在下跌。2019年,因为缺乏一些数据支撑,昆明房地产市场目前还不好说。”周大研说。

  今年昆明楼市投资型人群或减少

  刚需及改善型人群将成购房主流

  刚过去的2018年,昆明房地产市场政策迭出。

  2018年7月1日,昆明市人民政府办公厅出台《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》,针对非云南省户籍自然人购房出台了相关限购政策,且对新建商品住房进行限价;12天后的7月13日,市住建局再次出台《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项工作的通知》,明确要求开发商必须按备案价格销售商品房,禁止乱涨价。半个月内,两份意图扼住昆明市商品住宅市场价格上涨势头的文件相继下发,密集政策背后,是本地商品住宅市场热火朝天的现状。

  虽然政策持续收紧,但从数据来看,2018年昆明房价并未下跌,以去年11月国家统计局“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据”为例(12月数据尚未发布),当月昆明新建商品住宅环比上涨0.7%、同比上涨18.6%。不过,当月昆明新房环比涨幅已出现收窄,这也被业界视为“昆明房价已至天花板”。

  至2018年11月,昆明房价已连续上涨了28个月。

  吴女士认为,刚需、改善型以及小部分投资型人群依然是昆明地产市场购房主流,也是内生动力。

  对于2019年昆明本地楼市,吴女士预测:“随着国家进一步明确‘房住不炒’及地方政策持续收紧,2019年地产市场投资型人群可能会有所减少,而刚需型及改善型人群会继续保持,甚至出现增长的可能。”

  人居文化的提升与均衡

  成为地产商面临的新挑战

  随着购房人群越来越理性化,2019年或是昆明房地产市场全面回归细节化的一年。吴女士说,未来,地产商的房子不再是简单而冰冷的钢筋混凝土构筑体,而将提供一种有考究设计、有人文关怀的高品质生活体验。购房人变得更理性,他们更看重内在品质,并怀揣着通过一次置业达到提升生活品质的强烈期许。

  “2019年,购房者不再盲目购房,同时会对开发商提出更苛刻的要求。”吴女士说。

  党的十九大报告明确指出,我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。而人居文化的提升与均衡,也成为地产商亟待解决的主要矛盾。特别是当下全社会“消费升级”,反映在地产市场方面,用吴女士的话来讲就是“细节取胜”。

  “当下,特别是改善型人群,他们更关注小区本身品质,比如小区配套、物业素质、车库设计,老年人有没有活动区域,儿童在哪里玩耍,年轻人夜跑区域是否够用。甚至,有的购房者关心邻里如何互动,小区里有没有食堂、有没有公共会客厅。”吴女士说,看上去千奇百怪的问题,却是业主深层次需求的真切反馈,当然也是当下所有地产商面临的新挑战。

  去年昆明卖出商品房81260套

  土地市场交易金额达近7年峰值

  根据昆明锐理数据,2018年昆明卖出商品房81260套(包括昆明主城及呈贡的商品住宅、商业和办公用房),同比下降14.3%;成交面积913.12万平方米,同比下降10.9%;成交金额1289.95亿元,同比增长10.4%;成交均价14127元/平方米,同比增长24%。

  2018年昆明商品房价格从2017年的10281元/平方米,涨到了14127元/平方米,涨幅惊人,但商品房销量却创下了近6年来的新低。

  近3年昆明土地市场成交数据

  2016年成交金额189亿元;

  2017年成交金额454.26亿元;

  2018年,据不完全统计,昆明(含主城5区和3个国家级开发区)共成交225宗土地,成交面积累计803.65万平方米(约12054.7亩),成交金额达568.42亿元。同比增加25.13%,达近7年来的峰值。