1月10日,锐理数据2018年度报告发布会在中海·云麓九里举行。发布会上,锐理数据云贵区域总经理梁彩霞从城市宏观、土地市场、规划预售、物业市场、房企研究、后市预测六大维度全面解读了《2018年昆明房地产市场年报》,并对未来市场行情和趋势进行了专业剖析和预判。

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  土地成交181宗8497亩 地价同比增长31%

  昆明位于云贵高原中部,同时地处东“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、泛珠三角区域经济合作圈的交汇点,是长江经济带建设的重要支点,国家“一带一路”重大战略的最前沿。随着昆明城市交通基础设施的完善,加上得天独厚的自然环境优势,开发商不断的进驻与城市融合,出手拿地。

  2018年,昆明主城区土地供应225宗,面积11062亩,供应同比增长39%;成交181宗,面积8497亩,成交同比下降3%;楼面均价至3179元/㎡,同比上涨3%;溢价率为8.37%,,同比上涨14%;地价增至649万元/亩,同比增长31%,地价上涨迅猛。同时,土地流拍45宗,流拍率20%,主要由于草海、巫家坝、福海街道等地流拍。

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  其中,滇池板块供应最高为3249亩,占比20%;其次为呈贡板块,供应3225亩,占比20%。呈贡板块成交最高为3133亩,占比26%,其次为东南和空港新区均占比15%;分别1843亩和1755亩;成交单价最高板块是高新板块,为1039万元/亩。

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  在2018年成交楼面地价前十中,商业占6宗、住宅占4宗 ,相较于以前楼面价前十均为商业用地的情况看,2018年商业用地表现亮眼;最高楼面地价为华夏地产竞得的商业用地,楼面价16608元/㎡。

  在开发商拿地排名中,2018年万科地产所占市场份额最高(面积占比16%,成交总价占比19%),本土开发商以俊发、城投、长丰为主。20家主要拿地开发商面积份额总和占86%,总地价份额占91%。前十拿地外房企大部分为外来房企。除通过招拍挂获取土地外,房企通过并购、合作开发或带产业方式获取土地现象越来越多;近年来,由于地价日渐高涨,产业拿地成为获取低成本地价的趋势。

  2012年前,昆明市场以本土开发商为主,2012年后外来知名开发商集中进入,2017年更多开发商看好昆明市场,较多开发商进入和准备进入,市场格局逐渐发生改变。2018年又一批外来房企在昆拿地。截止2018年底,全国排名前20开发商仅有2家未进入昆明。全国前20开发商2018年昆明销售额占比38%。

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  住宅成交均价13814元/㎡ 需9.1个月去化

  2018年,昆明住宅市场新增供应874万㎡,同比上涨37%;销量755万㎡,同比下降7%;价格总体呈上升趋势,全年均价13814元/㎡,均价比2017年高了3030元/㎡,同比增长28%。截止2018年年底,住宅存量573万㎡,同比上涨29%。按照2018年月均去化63万㎡,住宅约需9.1个月去化,去化周期较2017年虽有所上涨,但住宅物业认可度高,去化压力不大。

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  商业市场,新增供应55万㎡,同比下降32%;成交量52万㎡,同比下降12%;均价23412元/㎡,同比持平;存量555万㎡,同比持平;按照2018年月均去化4.33万㎡,需128个月去化。写字楼市场,新增量为48万㎡,同比上涨78%;成交39万㎡,同比下降42%;成交均价13537元/㎡,同比上涨13%。存量274万㎡,按照2018年月均去化3.29万㎡,需83个月去化。公寓市场,新增供应86万㎡,同比持平;成交66万㎡,同比下降18%;均价10661元/㎡,同比上涨29%;存量181万㎡,按照2018年月均去化7.17万㎡,需25个月去化。

  此外,2018年昆明通过规划审批共192次,过规总建面为3885万㎡,过规建面和过规次数均创历史新高。其中南市区过规总建面最高为1622万方,占比42%;其次为呈贡区,过规总建面561万方,占比14%。主城12个板块均有规划放量,官南板块位居放量榜首,面积为762万方,占比20%;东南板块过规面积661万方,占比17%。

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  而在预售方面,全年昆明房地产市场376块预售证公布产品明细,预售新增面积1327万方,同比上涨17%。2018年下半年预售新增持续放量,多项目集中获得预售证。

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  2019年房地产市场预测

  昆明是我国面向东南亚、南亚开放的区域性国际中心城市,随着交通建设的进一步完善,随着与南亚、东南亚国家的合作加深,将充分发挥其作为区域性国家中心城市的作用,经济发展将得到进一步的提升。发布会的最后环节,梁彩霞分别从政策、土地、市场供应、热门区域等方面对2019年的楼市做了预测分析,依然看好市场。

  2018年昆明连续出台政策,限售、限购、限价,市场立即进入调整期,预计昆明将继续保持目前当前政策。预计未来昆明会保持较为宽松的政策环境,加码调控可能性小。

  在土地方面,呈贡、东南、东市、官南、滇池、高新六个板块未来一年预计土地供应均超过1000亩,新入昆明开发商在此板块内拿地较有机会。而昆明主城区拿地困难,大量的开发商纷纷关注主城周边距离较近的可以承接主城外溢的区域去拿地开发。

  在市场供应方面,2018年商品房供应1062万方,成交913万方,整体供求趋于平衡;结合近两年土地成交以及过规项目推导,2019年全年预计供应1500万方,去化在900-1000万方。

  在区域方面,2018年土地成交、过规项目、预售新增以及市场供销存量主要集中在南市区和呈贡区,2019年市场热点区域也将集中在这些区域。

  在价格方面,锐理预计2019年如果在政策不松动的情况下,价格不会出现暴涨(上浮不得超过6%),很有可能在19年会横盘甚至回落,开发商大多会采取以价换量的营销模式。办公和商业在价格上会持续回落。