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  编者按：2020年开局，楼市在疫情影响下，一度处于停摆状态。进入4月后，在全行业复工复产复商和昆明出台政策支持保障房地产市场平稳健康发展的背景下，楼市逐步回暖。乐居云南专题策划《十问昆明楼市》，立足客观数据，结合多方观点，还原后疫情时代下的真实市场。本期话题：谁在买房？

  一、地州客户

  随着疫情形势好转，昆明楼市成交量在近期迅速恢复到了正常水平。究竟是哪些人在买房？我们先看看2019年昆明楼市的客源构成。

  根据昆明市房地产开发与经济协会发布的《2019年度昆明房地产行业蓝皮书》数据，2019年，昆明市商品住宅客户中外省客户占比明显下滑，降低8个百分点，为34%；地州客户占比增加到35%，为近年来最高。

  从时间段来看，2019下半年，外省购房客户占比进一步下跌至30%，地州客户占比增加到近40%。可以说，从去年下半年开始，地州、外省客户在昆明的购房诉求出现了明显裂变分化。

昆明（图片来源：乐居云南）

  地州客户涌入昆明，看好省会城市的教育、医疗及其他城市资源，占比去化量的近四成以上。外省客户更加青睐文旅项目，看好低总价、物业形态改善、文旅康养配套，在郊县的客户占比达到38%。

  回到本期话题，谁在买房？就客源来说，地州客户占据市场大头，外省客户聚焦文旅康养项目成为新趋势。

  二、刚需

  有人的地方就有江湖，同样，有人的地方就有住房需求，而有需求就有市场。病毒隔离了与楼盘的距离，但是隔离不了刚需对于房子的渴望。

  据克而瑞数据，2020年4月昆明主城商品房成交103.79万方，环比上涨25.46%，已接近去去年同期正常水平。相对于深圳等出现“报复性买房”的城市来讲，昆明楼市稳健平和，100㎡以下的刚需小户型热销，市场呈现出明显的“刚性”特征。

  “现在不买，以后恐怕更买不起了”。疫情持续的几个月，刚需被压抑的住房需求随着市场复苏集体释放，患得患失的焦虑情绪被迅速点燃，成为了助推昆明楼市回归正轨的主要源动力。

  三、高净值人群

  先看一组数据，昆明1-4月开盘推售3006套，成交2046套，开盘去化率达68.06%，位居西南城市第一，比第二的成都高出大约12个百分点，整体市场呈现出较为稳健、强韧的状态，客户表现出对疫情下的经济环境的良好抗性。

  换句话说，在刚需族专注高性价比楼盘时，高净值人群更青睐占据稀缺资源、拥有出众产品力的高端高价项目。据克而瑞统计，近期昆明商品房成交面积连续三周上涨，其中，成交项目中高端高价产品占比增大。

  今年以来，昆明市场的高端产品越来越多，目前均价超过2万元/㎡的新盘已近30个，最高价超4万元/㎡。云和中心、华夏澜台府、宝能•滇池九玺等多个新项目面市，在以往常规的联排、独栋等产品类型上又加入了叠拼、合院等产品，产品面积也有了更大的跨度，适应了更多改善型买家的需求。

  无论是因为项目本身资源禀赋、产品力的原因，还是因为通胀预期和财富保值增值的需求，高净值人群的置业意向稳定且购买力十足。

  四、康养、旅居

  最后，关于昆明市场客群，有个绕不开的话题--康养、旅居。

  昆明是世界知名的春城和旅游必经地，近年来，旅居康养项目遍布环滇、安宁、空港几大区域。从低价小户型公寓到观滇瞰海别墅，产品类型丰富，生态资源俱佳。

  即便目前外省客户的市场占比持续下降，但疫情之后，康养成为了置业者新的诉求点，健康生活理念更深入人心。而这些需求与昆明发力发展大健康产业、打造“中国健康之城”的发展目标不谋而合。

售楼部现场（图片来源：乐居）

  因而，随着旅游行业逐步恢复常态，带来的康养、旅居、投资需求也正稳健回升。

  相比西南其他城市，昆明楼市更具韧性，刚需、改善、康养、旅居、投资各类需求均对应着庞大的市场份额。

  从南京到北京，买的不如卖的精。对于昆明人而言，谁在买房不重要。

  别问，问就是买到即赚到！