昆明风之铃

市场调查研究咨询机构CEO

楼市波澜不惊 挣快钱的时代已过

导言:经过近一年的调整,昆明楼市已经缓步从低谷中走出来。在市场反弹回暖的“前夜”,有的房企项目顶住了调整的暗流,有的则就此一蹶不振。“金九银十”乃至未来的一段时间,对于昆明市场来说,既是机遇,也暗含陷阱与挑战;而对房企项目来说,犹如棋至中盘、布局已成,满盘输赢也许不过就在下一着。

云南新浪乐居独家策划,邀请本地专家、机构及业内“手谈”一局,一同论一论“棋至中盘”的昆明楼市。本期嘉宾:昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远。

新浪乐居(以下简称乐居):石总您好,首先十分感谢您能接受新浪乐居的采访。对于昆明市场来说,2015年上半年是调整的半年,我们看到商品房网签成交量连续5个月未能突破万套大关,看到房企项目的入市热情明显低于去年同期,也看到新建商品住宅价格连跌整整满一年。如果让您用一个词或者一句话概括至今为止的今年昆明楼市的话,您作何评价?您的依据又是什么?

石远:我觉得是波澜不惊吧。今年的楼市表现确实比较沉闷,亮点兴奋点都不是很多,开发商是在承受很大压力的情况下扛着,而消费者则是在一种焦虑的状况下观望着,市场各方都不好过,所以整体市场反响也就波澜不惊。

乐居:虽然说上半年本地市场表现相对不佳,但我们也看到了一些令人喜悦的迹象,最为突出的当属新房价格走势。今年1-8月,虽然本地的新建商品住宅价格始终处于下行通道中,但跌幅逐渐收窄。与此同时,7月新房网签成交套数也在时隔5个月后再次破万。这种种迹象,是否表明昆明接下来市场将会反弹回暖?

石远:上半年可以说是房地产市场的“冬天”,大家都感受到了寒意;而下半年从地州到昆明都有一些回暖的趋势,各类销售指标都是向好的,下半年市场肯定是要比上半年好的。

我个人觉的就昆明而言,房价也是波澜不惊的,我们并未看到大幅的跳水或是断崖式的变化。这是因为昆明在云南的城市首位度是唯一的,云南有4700万将近5000万人,而地州资源对昆明楼市的贡献达到了30%左右——换言之,昆明市场并不缺乏相应的支撑要素,整个楼市是稳定的。唯一有区别的无非是各区域、各项目的销售速度和占比份额的变化,这方面是存在分化的。

乐居:本地的房价及成交量是否会在下半年及未来的一段时间内迎来大涨?这是否也意味着从去年限购以来的这一轮市场调整期已经告一段落?

石远:楼市不会再像以前一样出现大涨大跌的情况了,一方面国家并不希望看到市场这样的变化,另一方面市场自身的现状条件也不太支持这种变化。

实际上,我们认为昆明楼市所谓真正的大涨,也仅是2008年到2012年的这4年间而已,其他时间本地市场的涨幅相对都是比较平稳的。我个人觉得楼市整体仍然处于调整期之中,上下20%左右的浮动都是正常现象,昆明房价在6、7、8字头之间浮动也都是正常的。

房地产市场未来的新常态应该是寻求一种相对稳定的状态,并且消化过去这十多年高速发展带来的一些问题,也就是说市场需要沉淀和消化。从这个角度来看,“调整”的提法可能并不是很准确,而应该说回归市场的本来面目。前几年的市场确实有点疯狂,处于一种超速的状态,而现在我们要把速度降回到一个安全可控的区间;所以不少人可能会感觉市场慢了,但其实只是市场速度回归到了常态而已。其实相对其他行业来说,房地产行业即使在降速后,依然具有显著的优势。

乐居:从8月份开始,市场利好政策频出,近期央行再次降准降息,年内第五次降息。您觉得双降会给市场带来怎样的变化?

石远:双降释放的信号无非是希望大家不要把钱放在银行里,希望能够增加市场的流动性,但是实际的效果可能不会那么明显。

我们看到,国家对于房地产的信贷政策目前仍是趋紧的,即使是像我们这样的房地产相关企业想要从银行获得贷款也不容易,更何况甲方了。偏偏房地产又是一个资金密集型行业,如果融资渠道吃紧,房地产企业的日子肯定不会好过。一边需要大量的资金,一边整个销售速度又在放缓,可以说真正有“余粮”的开发商并不多。而从老百姓的角度来看,他们在股市上没挣到钱,甚至还亏了不少,这造成其重新杀入楼市的预期和热情都不高。

在这样的大背景下,我觉得今年年底国家可能还会有一些新的动作,毕竟降准降息只是市场调节方式,还有“有形的手”可以发挥作用。应该说6、7、8这三个数字既是中国整体房价的一个区间,也会是中国GDP的一个合理区间。

乐居:您如何评价今年的9月和10月市场?对于开发企业来说,当前应该关注哪些市场机遇?

石远:今年我们没有看到“金九银十”,可以说大环境已经决定“金九银十”这样的概念成为历史了。现在房地产业已经没有了明显的“春夏秋冬”,就像昆明的天气一样,不温不火,甚至还有点冷。

应该说这种状态已经成为一种常态,会成为未来几年楼市的普遍状况。因此,一批房产企业的日子会非常难过,甚至会退出市场,这个代价是必须要付的。对于一些机会型、项目型的企业来说,他们的抗风险能力和综合实力都非常脆弱,资金链很容易断裂,项目也很容易烂尾;而大企业虽然也面临着资金紧张的状况,但依靠他们的实力应该能渡过难关,再不济还有并购、重组等可供尝试的方案。

对于房地产企业而言,目前需要思考的问题是如何转型升级。传统的大开大阖,买地-盖房子-卖房子这样的模式已经行不通了。房地产未来的发展方向应该是从开发模式向运营模式过渡,开发企业在前期建设了那么多的房子,现在需要去拓展它们的实用价值,不能任其闲置,否则这些房子就成了一堆不良资产或是低效率资产。

另一方面,开发企业的盈利模式也在发生着变化,逐渐从销售向收租的模式在转。我们看到万达从十年前就开始了布局,现在已经有了可观的租金收益,在商业地产方面有了自己可观的影响力。对于很多企业来讲,都在从传统的房地产住宅开发销售向投资运营转型。

除了比较流行的“互联网+”概念外,产业地产也将是未来的一大方向。如何将房地产开发与健康、养老、物流等产业相结合,将房地产作为一个生产工具和载体,为其注入更多的内容,是未来房地产发展一个值得关注的方向。以云南为例,在物流地产、旅游地产方面都具有一定优势,这都是值得我们的开发企业去探索和实践的。

应该说房地产行业未来并不是死路一条,还是有路可走的,关键是要走得更长远一些,改变以往简单粗暴的盈利模式。对于开发企业而言,要耐得住寂寞,要做长线的投资,要做长期运营的准备。挣快钱的时代已经过去了,慢钱虽慢,但会更具持续性。就像之前所说,市场在回归常态,开发企业的心态也要回归,不能操之过急。

乐居:之前有媒体业内曾提出“240天买房窗口”的理论,大概指2014年5月到2014年年底,是购房者最佳的入市出手时间段。实际这段时间也正好是各城市房价触底,逐步放开限购的时间段。那么在未来一段时间内,是否还会出现类似政策、房价纷纷利好的“买房窗口”呢?对于想在下半年及未来一段时间准备入场的购房者,您有些什么建议?

石远:其实对于购房者而言,购房前首先要明确一个问题,那就是为什么要买房?如果说你的房子是买来自用的,商业是自营的话,那么现在入市并不差,因为目前房价正处于一个相对低位。我们讲房子不像股票,高了就一定要把它抛出去;即使房价再高,你也不会把你住的房子卖掉。而如果你抱着投机和投资的心态入市的话,我觉得还是趁早打消这个念头。

如果是刚需购房的话,其实更多考虑的不应该是房子的增值空间,而应该更多关注实用性方面,比如说环境啊、配套啊、区位啊等等,好房子是经得起时间考验的,买房也终究要回归到产品自身。结合你自身的特点、生活半径、家庭结构,去找到适合你居住的房子,这是非常重要的。

如果把时间拉长,我们可以看到中国楼市是整体向好的,价格也是稳得住的,存在的差异无非是其在某个阶段能不能跑赢GDP、CPI。房地产产品,尤其是住宅的保值功能是客观存在的,我们认为房子没有最好的,只有最适合自己的,目前是一个淘房子的好时机。