上周昆明二手住宅房源量115768套 市场均价13981元/㎡

2020-01-15 16:03:51|来源:诸葛找房
摘要| 在百城均价高低排序中,昆明为第37名,与之前一周相同。

  诸葛找房发布2020年第2周(1月6日—12日)昆明二手住宅及住房租赁市场研究报告,市场数据显示第2周昆明二手住宅市场量价齐跌,市场已正式进入平淡冷清的周期。

  量价——

  2020年第2周,昆明二手住宅市场房源量有115768套,环比减少1.49%;市场均价13981元/㎡,环比下降0.14%。作为2020年开局的第2周,市场表现与之前一周形成了反差,由之前的量价齐升反转为量价齐跌。

  城区——

  该周昆明主城五区二手住宅市场量价分别为:西山区房源量24029套、均价17500元/㎡,盘龙区房源量21869套、均价14461元/㎡,五华区房源量25971套、均价14273元/㎡,官渡区房源量29357套、均价14118元/㎡,呈贡区房源量8468套、均价10367元/㎡。与之前一周相比,西山区、盘龙区、五华区、呈贡区房源量有所减少,官渡区有所增长;均价方面,盘龙区、官渡区有所下降,西山区、五华区、呈贡区有所上涨。该周依旧延续了官渡区房源量最多,西山区均价最高的城区格局。

  百城——

  诸葛找房监测2020年第2周100个大中城市二手住宅市场均价为15063元/㎡,环比微跌0.07%。其中,上涨城市有40个,比之前一周减少11个;下跌城市有58个,比之前一周增加9个;持平城市有2个。该周昆明均价比百城均价低1082元,差距比之前一周扩大了10元。在百城均价高低排序中,昆明为第37名,与之前一周相同。

  租金——

  第2周,昆明住房租金均价为27元/㎡/月,环比持平,已连续4个周走平。该周一、二、三居室户型租金均价分别为1555元/套/月、2028元/套/月和2536元/套/月,其中一居室环比下跌了2元、二居室上涨了4元、三居室上涨了5元。

  预判——

  诸葛找房市场研究员姜国君认为,市场正处在年关节点,关注度下降,购买诉求减少,目前已正式进入平淡冷清的周期,第2周量价齐跌符合该阶段的一般规律。预计从目前起直到元宵节左右这段时间,市场将与历年表现趋同,翻不起什么风浪。

  一、存量住宅市场

  1).第2周量价齐跌,市场正式进入平淡冷清周期

  2020年第2周(1月6日—12日),昆明二手住宅市场房源量有115768套,环比减少1.49%;市场均价13981元/㎡,环比下降0.14%。作为2020年开局的第2周,市场表现与之前一周形成了反差,由之前的量价齐升反转为量价齐跌。

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  分析认为:之前开局第1周市场主体对新一年的预期较高,促成了量价上涨。然而市场终究处在年关节点,关注度下降,购买诉求减少,目前已正式进入平淡冷清的周期,第2周量价齐跌符合该阶段的一般规律。预计从目前起直到元宵节左右这段时间,市场将与历年表现趋同,翻不起什么风浪。

  2).调价房源减少,市场积极性有所下降

  第2周,昆明二手住宅市场调价房源有1504套,其中涨价房源511套、降价房源993套。与之前一周相比,调价房源减少了250套,其中涨价房源减少100套、降价房源减少150套。

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  分析认为:在市场风向由常态转入冷淡的节点,一方面是部分房主将尚未成交的二手房源下架,待春节后市场转暖时再入市,另外在售房源调价的积极也有所降低,故而相关数据呈现出明显下降的趋势。

 3).主城五区均价两跌三涨运行平稳

  该周昆明主城五区二手住宅市场量价分别为:西山区房源量24029套、均价17500元/㎡,盘龙区房源量21869套、均价14461元/㎡,五华区房源量25971套、均价14273元/㎡,官渡区房源量29357套、均价14118元/㎡,呈贡区房源量8468套、均价10367元/㎡。

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  与之前一周相比,西山区、盘龙区、五华区、呈贡区房源量有所减少,官渡区有所增长;均价方面,盘龙区、官渡区有所下降,西山区、五华区、呈贡区有所上涨。该周依旧延续了官渡区房源量最多,西山区均价最高的城区格局。

  4).百城下跌城市增多,昆明均价比百城均价低1082元

  2020年第2周,诸葛找房监测100个大中城市二手住宅市场均价为15063元/㎡,环比微跌0.07%。其中,上涨城市有40个,比之前一周减少11个;下跌城市有58个,比之前一周增加9个;持平城市有2个。该周昆明均价比百城均价低1082元,差距比之前一周扩大了10元。在百城均价高低排序中,昆明为第37名,与之前一周相同。

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  从最近20个周的趋势看,百城二手住宅市场均价稳定在1.5万元水平,而昆明二手住宅市场均价则在1.3万多元—1.4万多元区间波动。昆明均价与百城均价之间的差距正在缩小,昆明均价在百城中的排名也逐渐靠前。

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  (诸葛找房百城二手住宅均价样本城市为:鞍山、保定、北海、北京、常德、常州、成都、承德、赤峰、大连、丹东、德阳、东莞、鄂尔多斯、佛山、福州、阜阳、赣州、广州、贵阳、桂林、哈尔滨、海口、杭州、合肥、衡水、呼和浩特、湖州、淮安、惠州、吉林市、济南、嘉兴、金华、九江、开封、昆明、兰州、廊坊、连云港、临沂、柳州、洛阳、绵阳、南昌、南充、南京、南宁、南通、南阳、宁波、秦皇岛、青岛、泉州、三亚、厦门、上海、上饶、深圳、沈阳、石家庄、苏州、太原、泰安、泰州、唐山、天津、威海、潍坊、温州、乌鲁木齐、无锡、芜湖、武汉、西安、西宁、襄阳、徐州、许昌、烟台、延安、盐城、扬州、宜昌、银川、榆林、岳阳、湛江、张家口、漳州、长春、长沙、郑州、中山、重庆、周口、珠海、株洲、淄博、遵义)

 5).昆明均价在西部5个重点城市中排第二

  2020年第2周,西部5个重点城市昆明、成都、贵阳、南宁、重庆的二手住宅市场均价分别为13981元/㎡、15265元/㎡、9828元/㎡、13163元/㎡和13543元/㎡。与之前一周相比,昆明、成都、南宁有所下降,贵阳、重庆有所上涨。该周5个重点城市均价高低排序为成都、昆明、重庆、南宁、贵阳,与之前一周相同。

  从最近20个周的数据看,成都二手住宅市场均价基本走平,中途虽有波动但幅度较小;贵阳、重庆表现为下跌,重庆尤为明显从1.4万余元跌至1.35万余元;昆明、南宁均表现为明显上涨。从均价历史排序看,昆明之前位列成都、重庆之后的第三名,自2019年第45周(2019年11月4日—10日)起超越重庆跃升至第二名,至今已连续10个周保持第二。

  分析认为:西部5个重点城市中贵阳相对较弱,目前二手住宅市场均价未破万元,预计万元线将成为中期内一道难以跨越的坎。昆明、南宁均价水平自2019年第四季度以来上涨较快,两个城市除了本身规划发展较快带动楼市以外,入冬以来所占据的气候及旅游优势也给楼市带来了积极因素。

 二、住房租赁市场

  2020年第2周,昆明住房租金均价为27元/㎡/月,环比持平,已连续4个周走平。该周一、二、三居室户型租金均价分别为1555元/套/月、2028元/套/月和2536元/套/月,其中一居室环比下跌了2元、二居室上涨了4元、三居室上涨了5元。

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  该周主城五区住房租金均价分别为五华区27元/㎡/月、西山区29元/㎡/月、盘龙区27元/㎡/月、官渡区24元/㎡/月、呈贡区19元/㎡/月,环比全部持平。

 三、政策与趋势

  1).新版个人征信系统将有力打击假离婚购房

  中国人民银行征信中心1月6日发布《关于互联网个人信用信息服务平台暂停服务的通告》指出,为提升服务能力,个人信用信息服务平台计划于2020年1月14日17时至2020年1月19日8时进行系统升级,届时将暂停对外服务。媒体报道称,个人征信系统此次升级完成后,将上线第二代个人征信系统服务,新系统将对个人信息采集以及明确债务责任等方面作出很大改进。其中的亮点是夫妻通过按揭贷款买房的,非主贷人一方的征信报告也将显示共同债务情况,即便离婚仍将存在相关记录,将有力打击假离婚购房乱象。

  分析认为:新版征信系统对维护金融秩序、治理相关乱象、遏制打擦边球借贷行为等都将起到较好的作用。相关规定将能有效打击通过假离婚获得二次购房资格或相关购房优惠的打擦边球行为,使之前存在的少数违规贷款购房现象无处藏身。当前一二线城市普遍执行限购、限贷等政策,新规将有利于“房住不炒”定位以及稳房价工作的深入推进。

 2).昆明举全市之力推进大健康产业示范区建设

  1月7日,昆明市政府发布《昆明市大健康产业发展规划(2019—2030年)》,提出要举全市之力推进昆明大健康产业示范区建设,助力中国健康之城和世界一流健康生活目的地建设。《规划》围绕医疗中心、新兴技术创新平台、医药基地、康养社区、体育设施和赛事、健康旅游公园、健康特色小镇、滇池保护治理、中草药种植等9个方面展开,梳理提出了90个重点项目,计划投资约4657.11亿元。到2025年,大健康产业规模显著扩大,成为国民经济重要支柱产业,总体发展水平走在全国前列,增加值达1840亿元,收入达4600亿元。到2030年,建立大健康产业体系,增加值达3680亿元,收入达9200亿元,比2025年翻一番,主要健康指标达到国际先进水平,建成立足全省、面向全国、辐射南亚东南亚的大健康产业高地,“健康春城”品牌誉满全球。

  分析认为:昆明是第三个国家级健康产业发展示范区,大健康这块招牌含金很高并且十分稀缺,此次出台政策举全市之力打造系列项目,给昆明下一步发展确立了方向,树立了远大目标。其中,康养社区、健康特色小镇本身与房地产开发密不可分,这也是昆明房地产发展的一个风向,目前昆明已有该类房地产项目面世,预计后续将呈持续扩大之势,将成为昆明吸引外地购房者的重大特色。而从全局看,借助大健康产业高地效应,昆明建设区域性国际中心城市的步伐得以加快,对各个领域都将产生利好,房地产行业自然也将受益。

  3).20强房企占昆明市场份额超八成

  1月7日,克而瑞发布《2019年度昆明房企销售排行榜》指出,2019年度昆明商品房成交1570万㎡,同比2018年增长20.24%;成交均价11750元/㎡,同比上涨3.02%(其中新建商品住宅成交均价14021元/㎡,同比上涨7.58%)。2019年,头部房企俊发、万科、融创、碧桂园、恒大继续领跑昆明市场,行业集中度进一步提高。TOP20房企销售规模占昆明市场份额高达84.97%,体现了强者恒强的发展态势,此20强多为千亿房企房企,仅有2家本土房企上榜。

  分析认为:2019年是房地产行业分化与集中同步进行的一年,一方面,全国数百房企进入破产程序,云南本土亦有数家在列;另一方面,行业间加速并购与融合,集中优势应对整体下行趋势。昆明的情况相比其它城市则更为精彩,在原本大鳄云集的基础上,2019年又有7家外来知名房企加入进来,使前20强房企所占市场份额高达八成以上。开发资源和市场份额向头部房企集中可一定程度 上降低诸如烂尾等风险,也可使城市建设进度得以提速。然而,由于头部房企拥有良好的品牌、产品质量以及后续服务等优势,销售价格往往较高,也容易拉高昆明房价水平,这也是后续稳房价工作需要多加关注的。

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