资本月报|融资监管力度加强 房企单月发债大幅增加(2020年9月)

2020-10-09 00:53:08|来源:克而瑞地产研究
摘要| 9月95家典型房企的融资总额为1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比下降3.8%。

  9月95家典型房企的融资总额为1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比下降3.8%。

  本月关注

  监管部门要求重点房企

  在2023年中前完成降负债目标

  9月16日,银保监会印发了《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》,进一步加强了对小额贷款公司监管,不得用于房地产市场违规融资。而在房企融资“三条红线”要求出台后,9月26日有消息称监管部门要求12家试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标,包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。由此可见,政府对于龙头房企的融资监管力度有所加大,房企整体的融资环境长期看来将在“三条红线”的指导下保持收紧。

  本月发债总额同环比大幅增加

  融资成本环比上升

  本月95家典型房企的融资总额为1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比下降3.8%。其中,9月房企的融资发债总额为651.44亿元,环比上升16.6%,同比上升25.7%,同环比实现了较大的上涨。本月单月融资成本5.53%,环比上升0.19个百分点;其中境内融资成本4.84%,是2020年以来单月境内融资成本最高值。截至2020年9月房企新增债券类融资成本6.09%,较2019年全年下降0.98个百分点,主要由于境外债券发行的大幅减少以及全球前期整体货币环境较为宽松。

  多家房企及旗下物业公司申请上市或更新招股书

  本月没有房企或房企旗下业务公司成功上市,而在上市申请方面,本月没有新增房企申请上市,仅有金辉在25日原招股书到期之后进行了更新,此外远洋和恒大旗下的物业公司分别在7日和29日递交了上市申请,宋都服务也在9月2日更新了已到期的招股书。因此截至2020年9月底,在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有11家和14家。

  摩根减持万科中海增持物业

  金茂酒店宣布退市

  摩根大通本月对万科和中海进行了减持,转而大幅增持了建业新生活的股票,部分反映了金融机构对于物业股的看好。除此之外,本月金茂酒店宣布将于10月5日从港交所退市,主要是受疫情和全球各国旅游业限制等影响,同时也有企业股价持续低迷的原因。

  克而瑞研究出品

  企业发债

  债券发行:房企发债因偿债及融资预期收紧大幅上涨

  本月95家典型房企的融资总额为1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比下降3.8%。其中,境内债权融资803.41亿元,环比上升6.4%,同比上升33.8%;境外债权融资268.98亿元,环比上升21.7%,同比下降35.9%。本月境内债权融资额大于800亿元,保持3月份以来的强劲表现。此外,境外债权融资环比实现较大幅度的上升,或许由于9月14号央行潘功胜表示“央行将会同住建部以及其他的相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善重点房地产企业资金监测和融资管理规则,稳步扩大适用范围。”之后,“三条红线”管控态度越来越清晰,业内金融调控将成常态化下,房企加紧在调控落实前大力融资所致。

资本月报|融资监管力度加强,

  其中,9月房企的融资发债总额为651.44亿元,环比上升16.6%,同比上升25.7%,同环比实现了较大的上涨。其中,境外债本月环比大幅上涨29.1%到242.54亿元,但由于去年基数较大,同比下降30.4%;境内债408.90亿元,环比上涨10.3%,同比大幅上涨140.8%。一方面可能由于为接下来11月的偿债高峰做准备,另一方面融资环境的收紧让房企抓紧发债,囤钱在手不慌。境内发债的发债结构来看,本月房企境内公司债发行286.50亿元、中期票据29.60亿元、融资券52.00亿元,分别环比上升23.19%、下降69.39%、上升55.22%。整体来看,2020年前九月累计发债6289.17亿元,同比增长96.7%,其中境内发债3283.44亿元,同比增长139.8%,境外发债3005.73亿元,同比增长72.4%。

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  本月单月融资成本5.53%,环比上升0.19个百分点;其中境内融资成本4.84%,是2020年以来单月境内融资成本最高值,主要由于三季度融资环境进一步收紧,特别是8月重点房企座谈会后房企降负债成重要任务,新增融资将会受到进一步监管,境内融资成本进一步上升。截至2020年9月房企新增债券类融资成本6.09%,较2019年全年下降0.98个百分点,其中境外债券融资成本达7.97%,较2019年全年下降0.07个百分点;境内债券融资成本4.33%,较2019年全年下降0.99个百分点,融资成本的下降主要由于境外债券发行的大幅减少,前9月境外/境内债券比0.91,较2019年全年下降0.86,同时全球前期整体货币环境宽松也带动整体债券利息成本下降。

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  具体企业表现来看,9月发债最高的企业为碧桂园,发债总量约为88.90亿元,主要为其发行了78.3亿港元的可换股债券,以及20亿元的公司债;此外,保利发展发行了利率为3.72%的7亿元公司债,金融街发行了利率为3.87%的15亿元的中期票据,利率均较低。

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  债券期限:本月到期债券类458.25亿元

  本月房企有32笔债券到期,金额共计458.25亿元,环比下降13.0%,但房企偿债量仍属高峰。其中,到期金额最高为世茂集团2015年发行的一笔60亿元的公司债,其中已于2017年提前赎回1亿元。此外,华发股份本月有3笔债券到期,分别是2笔共计9亿元超短融和1笔共计3.7亿元的境内债券。

  提前关注到2020年10月将有27笔债券到期,金额共计591.45亿元,环比上升26.2%,属房企偿债高峰。单笔金额最高为中国2015年发行的一笔175亿元的非公开发行公司债,此外万达集团的一笔50亿元的公司债也将到期。

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  上市和股票

  拟上市房企:排队房企及分拆业务公司为25家

  本月仍然没有新增房企向港交所提交招股说明书,仅有金辉控股在25日原招股书到期之后更新了招股说明书。与此同时,本月也没有房企上市,因此截至2020年9月底,在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产以及祥生控股11家。其中海伦堡、奥山、万创国际以及鹏润控股的招股书已经过期,截止2020年9月底仍未更新,未来是否继续申请上市仍然有待观察。

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  在房企分拆旗下公司上市方面,本月远洋和恒大旗下的物业公司远洋服务和恒大物业分别在7日和29日递交了上市申请,宋都服务也在9月2日更新了已到期的招股书。因此截至2020年9月底,在港交所等待IPO的房企旗下公司共有14家。整体来看,房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续,本月龙光集团旗下的物业板块龙光物业也在与投行密切接触,为赴港上市做准备。

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  IPO和增发:富力拟配售2.57亿股新H股以偿还境外债

  本月没有房企挂牌上市,因此2020年成功上市的房企截至9月底仍然只有汇景控股和港龙中国两家。而在增发配股方面,本月富力地产宣布拟配售2.57亿股新H股,占发行配售股份扩大后的公司已发行H股总数及已发行股份总数约16.63%及6.85%。按配售价每股配售股份9.82港元计算,富力在悉数配售所有配售股份之后所得款项净额(经扣相关开支及费用后)预期约为24.98亿港元,拟用于偿还公司的境外债务性融资。本次的配股融资将有助于富力减少对债务融资的依赖以及优化公司资本结构,在房企融资三条红线出台之后,部分杠杆较高的企业可能会增加配股融资以改善债务结构,优化财务报表,尽量达到三条红线中对于资产负债率的要求。

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  在房企分拆旗下公司上市方面,本月没有企业上市,因此2020年新上市的房企旗下公司仍为7家。但是由于排队上市的企业数量较多,房企分拆旗下板块的上市潮仍在继续。

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  股权变动:摩根减持万科中海增持建业新生活,金茂酒店宣布退市

  本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持,比较注意的是摩根大通在本月动作频频,分别对万科和中海进行了减持,转而大幅增持了建业地产旗下物业公司建业新生活的股票,部分反映了金融机构对于物业股的看好。除此之外,本月中国金茂和金茂酒店联合宣布了金茂酒店的私有化计划,将于2020年10月5日从港交所退市。金茂酒店的退市主要是受新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响,同时也有香港资本市场对于酒店业青睐程度较为一般导致股价持续低迷的原因,这些原因也导致了部分谋求酒店分拆上市的房企运营商也遇到了困难。

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  股价变动:两市70%以上地产股整月下跌表现低迷

  本月A股和H股的地产相关股整体表现都大幅回调,两市都有70%以上的地产股的整月走势下跌。在H股方面,本月大发地产的涨幅较好,月涨幅为21.77%,整体来看企业股价从8月中旬开始就进入了上升通道,近两个月基本都处于上涨态势。大发地产整月股价出现大涨的主要原因在于企业在中报业绩较为亮眼,高效运营与财务优化双管齐下,上半年合同销售额同比增长58%的同时也实现了持有总现金增长23.4%,再加上企业目前的市值较为低估,因此股价节节上涨。

  在A股房企方面,本月涨幅较大的股票有世联行,企业股价从月初开始连续上涨,虽然在23、24两天有所回调,但是最终整月涨幅也达到了63.12%,是A股涨幅最大的房企。主要原因可能在于企业管理层出现了变动,公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会,从而引起了投资人的重点关注。

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