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  自年初央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，各地“上行下效”，捂紧钱袋子，也出现了房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等现象。不过近期市场传闻，下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放，部分银行已接到窗口指导加大8月末的信贷投放，如若传闻属实，势必会带动社会融资规模总量稳步回升，对地产行业是否也存在一定的利好刺激？带着这样的疑问，我们于近期调研了30个重点城市的房贷利率和回款周期变动情况。

  新增中长期贷款占比年初以来波动下行

  房贷利率2月后止跌转增

  从全国层面来看，自年初央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势，上半年基本保持在30%以内，7月虽略有回升，但总体也低于2020年末46%的阶段性高点，这也意味着央行信贷收紧的政策初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解。

  而从房贷利率层面，我们也不难看出端倪，受银行信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率全面止跌回升，并趋势性上移。据CRIC调研数据，2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。

  半数以上城市新房放贷额度依旧紧张

  放款周期较上半年持续拉长

  据CRIC调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款，银行额度紧张，放贷迟缓仍是不争的事实。从放款周期来看，3-6个月基本是常态，临沂、济宁、菏泽等山东地市放款周期高达半年以上，还有部分诸如苏州、泰州、盐城等信贷端全面收紧，放款时间不定。

  总体来看，四大行额度相对充裕，放款时间也略快于其他商业银行，不过半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长，房贷整体审核也更加严格，诸如南宁、泰州、丽水等地均需严格审核客户资质，包括首付资金来源，个人还款能力等多项内容。

  因银行资金紧张，整体房贷利率仍延续上行走势：苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等首套房贷款利率已经高达6%以上，7成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，以苏州为例，今年5月底6月初，部分银行便已上浮50个BP，目前来看，房贷利率再次增加40-50个BP，目前大部分银行的首套房贷款利率在6.0-6.1%，二套房在6.4-6.5%，增幅明显。而驻马店、阜阳等利率未上调城市主要源于当前房贷利率基本都在6%左右甚至以上，已属高位。

  二手房“难上加难”

  放款周期3-6个月，6成以上城市近乎停贷

  新房放贷尚且如此，二手房更是举足为艰，近期多个二线城市诸如合肥、武汉、南京、杭州等地爆出二手房停贷传闻，我们通过电话访谈了20余个二三线城市，可以看出，二手房信贷环境较新房而言的确更为严峻，部分城市甚至出现了“保一弃二”，具体来看，

  我们调研的23城中有6成以上银行已经出现了二手房停贷现象或是放款时间遥遥无期。即便是尚未停贷城市，多数放款周期也在3-6个月，较上半年有不同程度的延长，同时银行方面也加强了贷款监管，关于贷款额度，抵押房屋的房龄等都有明确要求，整体二手房的贷款难度还是要大于新房贷款的。

  房贷利率方面，多数城市二手房贷款利率都是略高于新房，青岛、金坛、南通如皋县等地二手房贷款利率与一手房基本持平，从变动情况来看，苏州、泰州、盐城、淮安、青岛、临汾、金坛、南通如皋县等地二手房贷款利率均出现了不同程度的上调。

  综上，传闻可能并非是“空穴来风”，不过从我们实际调研情况来看，多地银行尚未加大贷款投放额度，目前楼市信贷端依旧从严，无论是核心一二线，还是广大内陆三四线城市，银行额度紧张，放款周期延长仍是不争的事实，同时信贷利率均有不同程度上调，整体二手房信贷环境较一手房而言更为严峻，6成以上城市出现停贷。

  正如9月3日央行发布的《中国金融稳定报告（2021）》也称,当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，在这层“紧箍咒”之下，后续房地产贷款预计也将持续从严，难有松绑，贷款额度或将延续有压有降的结构性调整，对于整体楼市成交影响的刺激作用也会相对有限。