正文

  昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 西山区 | 隆盛府

  项目亮点

  商业氛围浓厚

  项目周边有南屏街商圈、云纺商圈、万达商圈三大商圈环绕，加上项目自带的商业配套，日常休闲、娱乐、购物都是十分便利。

  产品类型多 覆盖面广

  隆盛府既有153㎡大四房，也有105㎡精致三房，尤其是105㎡的产品，在产品面积段上的设计就显得更贴近市场，可满足更多客户的置业需求。

  靠近市中心 区位优越

  隆盛府位于一环边，靠近市中心，紧邻1、2号线站点，路网发达，出行便捷。片区开发较早，已形成醇熟的居住氛围，医疗、教育、文化等各方面配套较为完善。

  项目概述

  隆盛府位于昆明环城南路与南坝路交汇处，大悦城购物中心旁，项目涵盖写字楼、酒店、公寓、住宅等业态。

  适合人群

  项目当前主推建面约130-150㎡的高层住宅，三到四房设计，适合改善型购房者。

  01区域概述

  西山区因境内西山得名，作为昆明市面积最大的主城核心区，也是省、市领导机关驻地最集中的区域，更是建设区域性国际城市的主战场。在西山区现代服务业的发展轨迹中，以广福路、日新路、滇池路、前卫西路、前兴路构成的“三纵两横”商业体，充分发挥了楼宇经济、总部经济主导作用，从广福路一路从南向西，爱琴海购物公园、大商汇、金产区、万达广场依次串联，集聚成西山区鲜明的现代服务业发展轴。目前，西山区已形成5个核心商圈，已投入使用商务楼宇58幢，共有总部企业32户。

  隆盛府地处西山区次中心板块，西山区次中心板块作为昆明市中心南下的第一站，承担着集散人流和物流的重任，片区开发较早，是昆明所有板块中较早发展起来的板块。板块内城市建设成熟，东西向环城南路和二环南路，南北向南坝路、海埂路和滇池路等形成密集路网。是昆明中心区半小时经济圈核心区之一。

  区域发展基础好，叠加“老螺蛳湾”的历史文化、昆明印象、大悦城以及云纺商业中心等商圈投入使用，与中心板块的金马坊商圈和南屏街商圈相邻，产生规模效应，整个市中心对周边区县和地区的吸引力与日俱增。并且临近地铁一号线和三号线，便于接受市中心板块的产业和人口转移。区域内配套完善，自然景观优美，目前，保利、云南城投、海伦堡、北大资源等知名房企已入驻。

  02产品特色

  项目总占地约 410 亩，总建面约 200 万方。目前已拿地的住宅地块为A1-3、A1-6、A2-4、A3-1，其中，A3-1、A2-4地块用于商品房建设，A1-3、A1-6地块用于回迁房建设。

  项目首开的A3-1地块，博文苑组团，总占地面积45亩，总建面约18.6万方，容积率4.5，绿地率36%，楼间距约为40米，共规划4栋34-41层的高层/超高层住宅，总户数为899户。

  在售房源位于2栋上，楼栋总高41层，为2梯3户设计，主推的产品为建面约105-150㎡的高层住宅，其中面积约130㎡的户型为中户，东南或西南朝向，三室两厅一卫设计，以一个卫生间的设计换取其他房间更大的空间。面积约150㎡的户型，位于端头，东南朝向，四室两厅两卫设计。

  产品面积囊括了三房到四房，可满足两口之家到二胎家庭的置业需求。整体户型设计合理，格局都较为方正；三开间朝南，使得室内采光更充足；两个户型均为客厅、餐厅一体化设计，直通大景观阳台，通风效果俱佳。每个户型均为双卫设计，且均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。

  03主力户型介绍

  以建筑面积约150平米的天玺户型为例，该户型为四室两厅两卫设计。贴心的入户玄关设计，避免客人一进门就对整个居室一览无余，保护了居者室内行为的私密。

  室内功能区域完善，四个卧室与两厅完美隔开，符合动静流线分区原则，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，彼此之间不受干扰。

  南北双阳台，可利用空间加倍，一侧养花观景，一侧生活洗晒，形成空气对流，室内通风透气性强。

  约7.2米阳台与客厅和次卧相连，增加室内采光通风效果。主卧和一次卧均搭配有飘窗，使得整体室内空间通透明亮，带来高拓展空间。

  L型橱柜的设计方便烹饪生活，布局也很合理，洗切煮一步到位，干净利落。外接生活阳台，既增加了通风采光效果，也方便厨房油烟的排放，使其他居室免受厨房油烟侵扰。

  北向书房可根据居住需求改造成儿童房或老人房，使得室内空间得以延展，提高户型整体得房率。

  04交通信息

  地铁：项目所在的片区内地铁1号线和2号线途径，隆盛府与地铁2号线环城南路站相距约 800 米，距离1号线昆明火车站约500 米，地铁出行也较为方便。

  公交：环绕项目的4条主干道上分布着多个公交站点，距离项目最近的公交站点为双龙桥（大悦城购物中心）站，南坝路上的南坝路站，以及海埂路上的西岳庙站，3个站点覆盖了30余条公交线路，能够满足日常出行需求。

  自驾：项目坐拥四横四纵的城市干道路网，四横：人民路、金碧路、环城南路、南二环；四纵：海埂路、南坝路（青年路延长线）、北京路、春城路。北京路贯穿昆明南北，东侧的南坝路可以直接上南二环，北侧的滇池路可以直达滇池。

  05周边配套

  教育配套：项目A3-1地块内配有1所9班幼儿园及1所24班小学。据了解，小学为公立公办性质。此外，周边学校云集，2公里范围内有市三幼、省委金牛幼儿园、求实小学、书林二小、西山实验中学等优质教育资源。

  商业配套：体量约32万方的大悦城购物中心作为隆盛府项目的商业配套，引入了横店电影城、盒马鲜生、罗莱生活馆等涵盖儿童零售、教育、家庭生活类商家，可以满足业主的日常需求。北侧穿过书林街有金马碧鸡坊、南屏街、三市街商圈，向南则有万达商圈，距离均在2公里范围内，周边商圈成熟丰富。

  医疗配套：在其2公里范围内分布有云南省第一人民医院昆华医院、昆明市第一人民医院、云南省儿童医院等多所三甲医院，日常就诊问医较为便利。

  公园配套：项目东侧为盘龙江，沿着江边已经修建了公共绿地，盘龙江是唯一一条横穿昆明市区的河流，也是流入滇池中最长最大的一条河。同时，项目内部打造有园林景观，植超百种花木，提升了整体居住舒适度。

  06价格分析

  目前，次中心板块新房均价在22041元/㎡，隆盛府整体均价在23000-24000元/㎡左右，带装修交付，同板块内在售项目昆明润府单价约22000元/㎡起;项目周边较近范围内暂无新盘在售，2公里左右有万达双塔片区3个新盘，目前整体起价约21000元/㎡，均带装修交付，相较之下隆盛府价格稍高，但在售产品涵盖热点面积段，充分满足客户所需，在区域位置、自带商业等的加持下，更显其市场优势。

  在二手房方面，周边已建成的小区有中央丽城一期、龙江苑、铁路双龙小区、汇都首誉等小区，均价在14000-23000元/㎡左右，和二手房相比，隆盛府价格稍高。

  2017年，昆明市规划局发布文件，城市二环以内的中心城区将降低开发强度，控制房地产建设总量，原则上不予增加纯居住用地，目前中心区域可开发土地已寥寥无几，更加奠定了中心区项目已经成为稀少产品的事实。

  随着城市中心区土地的稀缺性，再诸多区域配套的加持下，市中心项目的升值空间和居住空间二者兼具。隆盛府作为昆明市一环边较大的城市综合体项目，以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体，从长远来看，未来发展可期，升值空间较大。

  项目不足：容积率高，社区密度较高，超高层住宅低层易受遮挡，导致采光采阳效果不好，从而影响整体居住舒适度，同时公摊略大。