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  昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 滇中新区 | 学府·康城

  项目亮点

  户型多样 满足各类置业需求

  项目有瞰景高层、书香合院、空中叠院产品，其中高层户型涵盖建面约83㎡经济宜居美宅、建面约109㎡阔境舒居华宅、建面约122㎡宽境奢居华宅、建面约91㎡空中叠院，可选产品面积灵活多样，可满足更多家庭置业选择。

  户型设计优良 空间利用率高

  总体来看，项目的户型设计都较为方正，全明格局，动静分区，空间利用率高，采光通风效果较好。

  景观资源丰富 临近城市公园

  项目紧邻片区内大型的开放式公园——园博园公园，约195亩绿色植被覆盖，拥有较强的净化能力，走出家门就能感受自然的气息。

  项目概述>>>>

  学府·康城位于滇中新区职教新城，是云南正兴道建设发展有限公司打造的新中式风格住宅小区。

  适合人群>>>>

  目前项目主推建面约49-122㎡户型，户型多，总价低，可满足更多客户置业选择。

  01、区域概述

  滇中新区，是2015年国家正式确立设立的新区，是我国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点、云南桥头堡建设重要经济增长极、西部地区新型城镇化综合试验区和改革创新先行区。滇中新区有汽车及高端装备、石化、新材料、电子信息、生物医药5大高端制造业集群。目前已入驻企业有：生物制药园区、中关村电子城、北汽新能源、江铃汽车、新东方科技集团、国药中生、中铁电建重型设备制造。

  随着主城区的不断扩大，昆明为解决主城发展的空间限制，将依托“滇中新区”规划，引领昆明主城向东进行跨越式发展。

  （图为片区规划图）

  随着昆明近几年的发展，大品牌开发商陆续进入昆明，空港新区是昆明市政府在城市发展的大背景下，重点打造的城市重点主城区。云南政府制定了东进、西拓、南控、北延、中优的城市发展原则，将形成“一城三区”的城市格局。其中昆明东市区被明确定位为“以空港为支点打造航空大都市”。

  （图为项目区位图）

  这是基于昆明土地现状作出的选择，目前昆明的北市区、西市区可开发土地已不多，而土地面积较多的南市区因为滇池保护又要“南控”，如此看来，只有东市区拥有大片可开发土地，而且距离昆明长水国际机场较近，可以依托空港，打造航空大都市。

  而空港经济圈属于一个复合型的产业集群，大致可以分为产业区和生活区，产业区主要包含与新机场息息相关的一些产。未来这里将汇集近数千万人群，因此这里也将成为昆明又一个集商务、旅游、教育、产业、居住为一体的城市核心区域。目前，许多房企纷纷进驻杨林大学城周边，包括恒大、中骏、浩创、俊发等房企在此开发了多个房地产项目，其中不乏千亩大盘。

  02、产品特色

  学府康城位于嵩明职教基地文博路与文林路6号，北临文苑路，东临文博路，南临文林路，用地面积约194.5亩，总建筑面积约45万平米（地上建面32.4万平方米，地下建面12.6万平方米）。

  项目共规划有41栋住宅和1栋体验中心（含21栋高层住宅，层数在20-27层；20栋低层住宅，均为3层），其中26、27、28、29、30、31栋为合院产品，建面约101-130㎡；4栋、5栋、6栋、7栋、18栋、20栋为高层产品，建面约49-122㎡，预计2022年12月交房。

  （图为：项目效果图）

  目前主推的户型中，122㎡E1户型分布于18/19/20/21栋东西端户；109㎡E2户型分布于18/19/20/21栋中户。一梯两户板式设计，南北通透，户型格局精巧通透，自然通风良好，合理的布局使空间大放异彩，餐客厅分而不离，室内动静分区，人性化设计让来客、居住与家务三条生活动线互不干扰。

  03、主力户型介绍

  在所有户型中，109㎡E2户型为项目主力户型，首先从整体格局来看，该户型有三个卧室、南北双阳台、两个卫生间及1个厨房和客餐厅，功能完善、布局合理，建面109㎡空间大小可基本满足三代多口之家使用需求。

  此外，这款三居室户型整体板式设计，户型方正，坐北朝南，一般方正户型的房子比较受购房者青睐，因为这样的房子无论是得房率还是空间利用率均较高，在房价不断上涨、置业门槛越来越高的当前做到高得房率是很难得的。

  （图为：109㎡户型图）

  南北通透 采光通风良好

  接下来，我们再从朝向和采光方面来分析一下学府康城E2户型。先看朝向，该户型为典型南北通透结构，向南的客厅进深为4.7米，开间约为3.5米，进深与开间之比在合理的进深开间1.4:1范围内，且紧连客厅的主卧及次卧等空间均带窗户，所以室内采光十分优良，并且拓宽采光的同时整体提升主卧的美观程度。

  其次，再来了解一下通风，无论是南向主卧与北向次卧还是客厅与厨房之间均形成南北对流，日常使用厨房后产生的浊气可以及时排出室外，同时主卫、次卫都带窗户，卫生间的湿气也能第一时间排出，既有利于保持屋内的干净整洁也使得业主的身心健康能够得到保障。

  分析户型最重要的是要分析居室细节，居住的是否舒适最终还是要体现在细节上，而分析细节自然就要从客厅、卧室、厨房等功能室入手。

  餐客一体 更显空间豁达

  公区为一体式餐客通厅，轩敞客厅与餐厅融会贯通，巧妙调节了两厅的空间比例，营造一种宽阔适意的感受。约3.5米开间客厅连接半赠送，1.8米宽的观景阳台，延伸室内视野连接室外风光，形成一处宽阔的生活和社交空间。

  动静分区 互不干扰

  卧室区分布于西侧，属静区，其中主卧采用套间设计，开间为约3.4米，配备衣帽间，私密性好较受年轻人的喜欢；北向次卧与次卫临近，便于居住者使用；另一南向卧室开间约2.8米，并带有飘窗，采光通风良好。

  该户型卧室区与客餐厅、厨房等活动区域动静分明，私密性得以加强，同时还不易受活动区噪音影响，提高居住舒适度。

  “L”型设计厨房 空间利用达到最大化

  厨房为“L”型设计，开间约2.25米，把空间利用达到最大化，动线布局合理，可放物品空间大，烹饪时的流线操作，可尽享舌尖上美食诱惑。且厨房还西接一个生活阳台，易于通风采光；该户型厨房可设置为封闭中式厨房，这样可以有效隔绝油烟，并且厨房紧挨餐厅，功能便捷，第一时间享受美食，方便舒适。

  南北双阳台 工作观景两不误

  厨房外接面积约4㎡生活阳台，超大的北侧阳台除了能够放置洗衣机和晾晒衣物外，还能储放其他杂物，劳作观景两不误。南向约7㎡的超大景观阳台，在保证通风与采光的同时，延伸室内空间，同时可以领略到室外小区内部和园博园公园的秀丽风景。

  该户型建面109㎡，是市场不常见的极致三房双卫，户型方正、功能分区合理，空间利用率高。

  04、交通信息

  公交：配有杨林职教园区内多路公交，园区内公交出行便捷，另外项目周边规划多路公交，开通后，业主公交出行可到嵩明、昆明市内，出行将更为便捷。

  自驾：周边杭瑞高速、哨关大道、嵩昆大道、文林路等多条交通主干道，可通往昆明市区及机场，自驾较为便捷。

  05、周边配套

  教育配套：周边教育资源配套醇熟，四周有云南工商学院、云南滇池学院、云南师范大学文理学院、云南师范大学商学院等十余所高校，300米范围内有市教工二幼、师专附小，已建成并办学多年，项目周围还规划重点初/高中等多所学校。

  医疗配套：项目西侧约900米即滇中空港新区东区人民医院(规划中)，该医院一次性规划设计，分两期进行建设，共设置1000张床位。

  公园配套：与约195亩园博园城市公园仅一街之隔，另外还有嘉丽泽湿地公园、法界寺森林公园等。

  其他配套：出门即达领秀时代广场，与里外里商业中心仅一街之隔，步行可达大学中心城商业广场。业主日常配套完备，商业资源丰富，吃喝玩乐购一应俱全。

  06、价格分析

  目前空港片区内有本土企业较早开发的俊发空港城和领秀知识城、长水航城，外来知名房企新项目中骏云谷小镇、浩创半山云府、恒大阳光半岛等项目。在新房方面，整体均价约7500-9000元/㎡，其中普通高层均价7600元/㎡左右，洋房均价8000元/㎡左右，别墅合院12000元/㎡左右。学府康城均价约6000元/㎡，相较于周边项目有价格优势。

  二手房方面，项目周边的领秀知识城、俊发空港城等项目在二手房网站单价6500元/㎡左右，相比之下项目价格占优，且项目户型多样，教育配套更丰富，性价比更高。

  作为“滇中新区”核心地带的杨林职教新城，位于昆明城市“东进”发展主轴线上，享受政策扶持，目前处于开发建设初期，房价在昆明周边区域中处于低位。但中建、中骏等一线开发商进入，品牌溢价逐渐显现，在售项目价值提升空间较大，市场关注度较高，已然成为了昆明楼市的热点区域。

  现在，杨林职教新城不仅是未来城市“东进”进而形成“昆嵩一体化”的必经之路，同时坐拥长水机场庞大的客流资源，更处于“滇中新区”的优势政策覆盖之下，未来的区域潜力和发展前景都不可限量。