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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 官渡区 |中国铁建·西派城樾

  评测师点评：中国铁建·西派城樾是全球第25座也是昆明的第二座“西派系”作品，是巫家坝为数不多的纯住宅用地。

  项目亮点：

  区位条件优越

  西派国樾是目前巫家坝唯一公园头牌住宅项目，紧邻巫家坝中央公园一线景观，距离已开通的和甸营地铁站约500米，区位优势明显。

  舒适宜居

  其所在的国际社区板块是巫家坝片区中居住环境最佳、居住人口最多、综合容积率最低、建筑密度最低的区域，居住舒适度更佳。

  居住舒适度高

  所有楼栋采用围合式布局，共规划有6栋住宅，楼间距约为30-50米，并设置双中庭，超宽楼间距增强居住舒适度。

  适合人群：将推出建筑面积约119㎡、143㎡、203㎡的板式华宅，适合改善型客群。

  价格分析：定价高，社区品质高

  数据显示，自2017年开始，巫家坝片区的成交均价快速上涨，尤其是2018年，成交均价同比2017年每平米上涨2679元，涨到17208元/㎡，到2020年，成交均价达19283元/㎡。2021年，巫家坝的成交均价较2020年有所下降，每平方米降了390元/㎡。供应量和成交量也大减。

  当前项目尚未开盘，初步首开价格定在2万元/㎡左右，周边主要竞品楼盘为同样未开盘的招商·雍珑府（价格待定），其次是南部的中海寰宇天下、龙湖·天璞二期等楼盘，整体单价在2万/㎡左右。同周边在售项目相比，西派城樾单价并不低，与其土地单价高有着必然联系，项目拿地时地块楼面价1.2万/㎡，再结合西派高标准的社区及户内臻装体系，定价肯定不会低。

  目前周边片区内已建成中交金地中央公园、北头明航家属院、永春小区、中海寰宇天下等小区，二手房整体售价在1.18-1.92万元/㎡之间，其预估价格高于周边二手房均价，符合新房普遍高于二手房的市场情况，加之其为改善型住宅，价格自然高。

  2017年，昆明住宅均价刚刚过1.5万/㎡，仅凭一纸规划的巫家坝，以破竹之势，将片区房价抬高至2w/㎡。近年来，区域内配套建设取得较大进展，去年底，巫家坝琨山双语国际学校也正式落地，计划今年9月开学，其他配套设施也在逐步落地中。

  而根据不完全统计，目前已参与巫家坝开发的房企共有20家，其中8家是国企，12家是民营企业。老国际会展中心拆除提上日程，品牌房企接连拿地。巫家坝一开始就定下的“城市副中心”定位，令巫家坝成为昆明少有的准入门槛高的区域，也令巫家坝一开始就成为“自带光环”的城市主角。

  而西派城樾地处的北侧地块是巫家坝未来最宜居，地价、售价最高的国际社区，未来升值空间还是比较可观的。

  评测师有话说：巫家坝后续到底如何发展还需拭目以待，作为昆明主城最后一片可供连片开发的“黄金”地块，片区发展潜力无限。而西派城樾巫家坝未来最宜居，地价、售价最高的国际社区，未来升值空间还是比较可观的。

  楼盘规划：

  这一项目位于巫家坝城市新中心的国际社区板块，总占地面积约33亩，容积率3.8，绿化率30.19%。采用围合式布局，共规划有6栋住宅，楼间距约为30-50米，超宽楼间距增强居住舒适度，其中6号楼为楼王，东南侧为小学规划用地。

  其中1、2、4、5栋西南朝向的楼栋为2梯4户板式华宅，层高约为3米，中户为建面约119㎡的三房户型，端户为建面约143㎡的四房户型。而3、6栋东南朝向的楼栋为2梯2户的板式大平层，层高约为3.1米，为建面约203㎡的四房户型。

  首开楼栋为1号楼，总高27层，其中1层配有入户大堂，为2梯4户设计，建面约119-143㎡的美宅。整体来看，在售户型涵盖三房到四房，面积段适合改善型客群。所有户型设计合理，无暗房，空间利用率高，贴心实用。整体为明厨明卫设计，每个户型基本都带有飘窗和大阳台设计，视野开阔，采光通风效果较好。卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。室内分区清晰，功能齐备，空间百变，可根据居住需求改造，提高了空间利用率。

  并在首层入户大堂打造多主题架空层，邻里亲密互动，设立了儿童娱乐区、阅读休闲区、健身运动区域等空间，增加业主活动空间，打造多功能性会所满足业主的社交、康体、会客、休闲等功能需求。

  楼盘基础信息：

  占地面积概述：体量不大，是整个大西派中唯一一块纯住宅用地，采用围合式布局、设置双中庭、入户大堂等。

  产品类型概述：项目打造2梯2户、2梯4户，建筑面积约119㎡、143㎡、203㎡的板式华宅。

  车位配比概述：小区共有两个人行出入口和地下车库出入口，整个小区为人车分流，确保业主入住后的舒适度和安全。

  评测师有话说：西派城樾避开了巫家坝的核心商务区，车流量及人流量较少，避免了交通拥堵，同时更为安静，因此居住体验感也会更好。

  户型分析：独立入户玄关 采光充裕

  从户型上看，以建筑面积约143㎡的宽境户型为例，该户型为四室两厅两卫设计，它不仅可以实现二代同堂，还可满足三胎家庭的居住需求。格局较为方正，开间约11.4米，进深约9.45米。

  独立入户玄关，在入户门与客厅之间形成过渡，将客厅与外界进行一定的阻隔，使客厅不与外界直接接触，增加了家庭的私密性，同时丰富了室内的空间格局，还可满足家庭收纳储物需求，兼具美观性与实用性。

  空间宽裕，设置比较完备，且各功能区之间可相对独立，既能满足一家人共享天伦之乐，又能同时兼顾个人隐私。再从室内布局来看，该户型全明通透，各个空间方正，后期空间利用率高。区间面积大小都比较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。

  入户右侧为厨房，一字型橱柜的设计，直线式的结构简单、明了，节省空间，只要按照自己的使用习惯，将烹饪、料理、清洗区由左至右或是由右向左依次摆放开来就可以了。

  客厅采用大横厅设计，厨房、餐厅、客厅连成一线，生活线条流畅，约7.4米长的观景阳台连通客厅，不仅是作为客厅空间的延伸，使得客厅空间感更强；南北双阳台的设计使得室内的采光通风条件更加优越，实现了公共空间真正意义上的南北通透，同时满足了观景和日常晾晒的需求。

  该户型智慧的洞察现代家庭生活习惯，考虑到两代人作息差别，设计独立宽阔的次卧，可作为父母房，方便老人早睡早起，互不打扰。

  主卧空间宽敞，独立卫生间与衣帽间的套房设计，且位于户型的最里侧，居住舒适度高又保护隐私。更值得一提的是主卧还带有独立飘窗，采光更加充裕，也增加了视觉面积。

  评测师有话说：西派城樾延续了西派的高标准体系，对产品和装修都进行了焕新升级。同时加入更多人性化考量，1、2、4、5号楼配备了新风系统，3、6号楼配备了中央空调，让业主能享受到高品质的居住环境。

  交通出行：路网完善，靠近地铁

  地铁：这一项目临近地铁4号线，属于地铁物业，距离和甸营地铁站约500米，4号线已通车运营，业主日常出行或上下班都较为便捷，规划的安宁线也将经过项目。

  公交：周边目前有关景路口、关景路等公交站点，还有巫家坝车场，98路、K12路、140路等公交线路途经，可到达羊甫车场、小菜园立交桥、东寺街等地，日常出行选择公交也十分方便。

       自驾：其整体位于关景支路与昆石高速交会处东南侧，目前巫家坝南北向的官渡四号路已全线通车，此外，南北向主干道飞虎大道、官渡409号路在建中，东西向的官渡主7路、春城路下穿节点工程也在施工中，今后路网更为完善。

  评测师有话说：整体来看，项目交通方式无论是地铁、公交还是自驾都较为方便。

  配套：各类配套齐备 后期生活便利

  教育配套：所在的和甸营板块内规划有6宗教育用地，涵盖幼儿园、小学、初中、高中；项目旁规划有一所24班的小学和一所全龄段教育学校，包含36班小学、30班初中和36班高中，今后教育资源十分丰富。

  医疗配套：昆明市第五医院（原官渡区人民医院迁院新院址）是官渡区的重点民生项目，医院按三甲医院标准建设，设计病床位800个，现已封顶，是距离西派城樾最近的医疗配套。周边已建成投入使用的有昆明市儿童医院、云南省中医医院（滇池院区）、同仁医院等，片区内多家医疗资源环伺，为业主和家人的健康保驾护航。

  商业配套：靠学校一侧规划有约2500㎡商业（1-2层），未来将打造集生鲜超市、书店、便利店等为一体的邻里街区，满足业主和家人的基本生活所需。周边3公里内已建成的商业有好家园购物中心、幸福广场、银海尚御广场等。未来区域内还有龙湖天街、绿地商业等商业配套。

  公园配套：其与中央公园直线距离仅800米，紧靠中央公园的一、二标段，目前已启动开工建设，预计2023年年底竣工，而目前已经呈现的官渡森林公园更是整个巫家坝城市新中心最先呈现的景观配套。

  评测师有话说：目前，巫家坝北部开发尚未全面启动，地块周边仍有物流园、停车场等待搬迁，虽然片区规划有诸多配套，但是配套落地周期长、当下居住体验差，如果想要享受这些资源，还需尚待时日。