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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 官渡区 | 万科·公园城市·山河万里

  评测师点评：山河万里是万科公园城市全新推出的组团，位于万科七彩国际社区核心地带。

  项目亮点：

  交通路网完善

  “三横四纵”的立体交通网路贯穿公园城市，且邻近即将通车的地铁5号线以及规划中的地铁8和南北快线，交通优势突出。

  商业氛围浓厚

  周边4公里范围内有南悦城购物公园、大都摩天购物中心，加上新海河公园两侧规划的100万方滨水商业走廊，涵盖滨水时尚街区、酒店等业态。

  生态资源丰富

  除了毗邻880亩新海河公园，同时项目向北连接约5070亩中央公园，向南连接约1300亩五甲塘湿地公园，自然环境优越。

  适合人群：将推出建筑面积约105㎡、107㎡、130㎡的板式华宅，适合刚需改善型客群。

  价格分析：单价低，更具性价比

  众所周知、会展片区是占据了昆明得天独厚的滇池环境资源，房价也是一直居高不下，也是很多改善购房者的终极目标、而很多刚需则是“望洋兴叹”。

  当前山河万里尚未开盘，初步首开价格定在15000-18000元/㎡，公园城市A6地块均价在15000-18000元/㎡，A5地块均价在17000-23000元/㎡左右；周边的山海湾8号在售建面约151-352㎡板式大平层产品，均价约24000-45000元/㎡；万科500里在售建面约108-189㎡的高层住宅，价格约16000-30000元/㎡。同周边在售项目相比，山河万里价格不算高，尤其是小户型产品，入手门槛低，总价低，对刚需一族更友好。

  目前会展片区内已建成银海沁楠湾、银海樱花语、碧海秋月、银海畅园等小区，二手房价格区间从 12000-16000元/㎡不等，其中山海湾8号大平层住宅价格较贵，二手房均价在28000元/㎡左右。其预估价格高于周边二手房均价，符合新房普遍高于二手房的市场情况。

  滇池会展中心片区占位“一湖四片”建设核心区，融合国际、国内经济圈的有利结合部，处于三区交汇的核心地带，具有明显的区位优势和空间优势，也是未来中高产阶层的聚集区。配套也是滇池边较为齐全成熟的，交通也相对其他滇池边区域更便利。

  除了区域配套相对成熟，滇池会展片区可开发土地资源较多，近年来更是吸引了多家房产巨头拿地，在建在售项目也比较多，高层、大平层、洋房、别墅等各类产品都有，相继开发了万科大都会、万科翡翠滨江、金科江湖海、山海荟、山海湾8号等项目，目前已成为昆明炙手可热的开发区域，房价也一路高涨。

  而滇池半岛及会展中心片区之所以引起这么多开发商的追抢，正是因为这一区域是目前昆明最具成长性，发展前景也最为看得到的板块。而占位滇池国际会展中心片区的万科·公园城市·山河万里，将拥享会展片区所带来的诸多优势，未来可期，价值空间较大。

  评测师点评：片区内新房的价格放在整个昆明都属于较高的，随着会展中心片区内土地陆续进入市场，未来会有更多的开发商进驻片区。

  楼盘规划：

  万科公园城市总占地约473亩，总建筑面积约101万方，共分为10个地块开发，其中4个地块为住宅用地，6个地块为商业用地。

  山河万里为公园城市全新推出的组团，也就是去年10月过规的A7地块，这一地块占地约150亩，总建面约44.69万方，容积率为3.20，建筑密度为19.17%，绿地率为41.60%。其东侧紧邻昌宏西路，其中住宅底商以及小区出入口分布在地块的北侧和西侧，地块北侧邻A6地块（西山月），西侧邻A5地块（山海和）。

  地块内共规划有18栋高层住宅（24-33层），7栋2梯6户+8栋2梯4户+3栋2梯2户，分为两期开发，首批次即将面世，首推将推出1号楼和2号楼上的房源，1栋总高32层，2栋总高31层，均为2梯6户设计，中户建面约105㎡，东北/西北端户建面约107㎡，东南/西南端户建面约130㎡。

  整体来看，首批次户型涵盖三房到四房，面积段适合刚需和改善型客群。所有户型设计合理，东进分区，科学布局，贴心实用。整体为明厨明卫设计，每个户型基本都带有飘窗和大阳台设计，视野开阔，采光通风效果较好。卫生间均采用了干湿分离，干净卫生，提高生活效率。室内分区清晰，功能齐备，空间百变，可根据居住需求改造，提高了空间利用率。

  社区打造有多重场景的街巷空间，设置有复合型功能场地、湿地树屋休息空间、颐养慢跑道、全龄康体健身环、主题儿童活动空间、休闲康养湿地栈道，可以满足业主的社交、康体、会客、休闲等功能需求。

  楼盘基础信息：

  容积率概述：以约3.2的容积率，将建筑错位布置，为每栋建筑保留视野的最大化和居住的私密性。

  产品类型概述：产品打造为打造2梯2户、2梯4户、2梯6户，建筑面积约106-196㎡的板式华宅。

  绿地率概述：一般而言，绿地率越高，建筑面积越低，用户的舒适度更高，山河万里绿地率超过40%，保证了居住舒适度。

  评测师点评：公园城市通过社区一体化的设计，将活动场地延伸至屋面，将建筑融入自然景观之中，带来更通透舒适的人居产品。

  户型分析：生活线条流畅 动静分区

  从户型上看，以建筑面积约130㎡的河印户型为例，该户型为四室两厅两卫设计，它不仅可以实现二代同堂，还可满足三胎家庭的居住需求。

  格局较为方正，开间约12.1米，进深约9.5米。推门而入，右边即是一个玄关柜，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，此外，也可以放包包、外衣、钥匙串和雨伞等日常生活小物品。

  布局科学合理、动静分离明显，通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。室内功能区域完善，四个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。 

  客厅采用大横厅设计，面宽约4米，生活线条流畅，不仅增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。更为突出的是，因为面积足够大，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间。

  南向三开间设计，客厅+双卧室朝南，采光面大，日照充足，客厅和次卧连通约6.8米长1.8米宽的景观阳台，带来了室内空间感的显著提升，开放式的景观阳台使得室内的采光通风条件更加优越，实现了公共空间真正意义上的南北通透，同时满足了观景和日常晾晒的需求。

  主卧空间宽敞，开间约5.3米，独立卫生间与衣帽间的套房设计，且位于户型的最里侧，居住舒适度高又保护隐私。更值得一提的是主卧还带有270°独立飘窗，采光更加充裕，也增加了视觉面积，还可放置日常不经常用的物品，舒适度高。

  在其他功能配置上，该户型匠心独运，入户右侧为一字型厨房，把空间利用达到最大化，动线布局合理，直线式的结构简单、明了，节省空间，可放物品空间大；且厨房外接生活阳台，易于通风有效隔绝油烟。

  该户型智慧的洞察现代家庭生活习惯，考虑到两代人作息差别，设计独立宽阔的次卧，可作为父母房，方便老人早睡早起，互不打扰。

  评测师点评：其布局合理，功能齐备，大阳台多飘窗的设计，居住舒适。

  交通出行：路网完善，靠近地铁

  地铁：所在片区规划有地铁5号线、地铁8号线以及南北快线，其中地铁5号线罗家村站距离项目仅500米；不过目前地铁8号线由于未列入二期建设规划，暂不具备开工建设条件，而南北快线还处于未申报待批阶段。

  公交：距离项目200米左右有上五甲村（巫家坝路）公交站点，K22路、K51路、173路少数几条公交线路途径，但发车时间间隔较长，需等待约30分钟左右；距离项目1公里范围内有永胜村（巫家坝路）、上五甲等公交站点，185，161等公交路线途径。

  自驾：周边连接“三横”（广福路、南绕城高速、环湖东路）及“四纵”（官南大道、飞虎大道、昌宏西路、珥季路）道路主干线，可以通达昆明主城、呈贡区及机场各区域，自驾出行十分便利，几乎不会堵车。

  评测师点评：整体来看，项目周边路网完善，待今年地铁5号线通车后，日常出行将更为便捷，不过公交系统有待进一步完善。

  配套：各类配套齐备 生态环境优越

  教育配套：A7地块内规划有一所幼儿园，同时引入上海名校——上海师范大学附属官渡实验学校，学校涵盖了小学（公立）54个班，初中18班，高中72班，目前，小学、初中部已开学。此外，项目周边还有昆明十二中环湖校区，民航路小学、官渡古镇一小等学校，教育资源丰富。

  医疗配套：目前看病就医主要依赖周边社区诊所，离项目较近的医院为昆明市儿童医院、云南省中医院（滇池院区）等，但均有5公里左右的距离。不过公园城市作为万科在南市区打造的七彩国际社区一部分，后期可享整个社区建设的文教康养配套。

  商业配套：除项目紧邻的王府井滇池小镇、海伦城市广场、世纪金源、大都等商圈环绕外，

  依托新海河自然生态系统，滨河商业两侧规划打造约70万方的城市级商业底盘——七彩天地，将落位2个购物中心、3个主题商业街区及底商。（目前首个组团已经开工，计划2024年底开业），能够满足业主多元的日常娱乐生活所需。

  公园配套：公园城市规划建设有面积约880亩的新海河公园，社区景观打造为漪水园、幽林园、乐享园、宜趣园、雅居园等“一环五园”布局；此外，周边环绕着五甲塘湿地公园、西亮塘湿地公园、宝丰湿地公园、官渡森林公园等城市生态绿肺，湿地生态资源十分丰富。

  评测师点评：公园城市不仅紧靠多个湿地公园，居住舒适度高；还可享受地铁带来的便捷；自身商业、教育配套较为完善，整体宜居度较高。