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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是斗南片区|卓越滇池晴翠

  测评师点评：作为一个湖居大盘，卓越滇池晴翠享有便捷交通优势，产品囊括高层、洋房及合院等，给购房者提供了多样置业选择。

  项目亮点：

  双地铁站口覆盖 交通便利

  项目交通便捷，地铁4号线双站口覆盖，距离古城站和梅子村站不到500米，未来依托环滇环线，可串联高铁站、长水机场、昆明老城区，构建更便捷的交通网络。

  商业配套完善 生活品质高+

  两公里内辐射呈贡花千坊、七彩云南第壹城、金龙购物中心、世纪华联购物广场等商圈。同时，项目还将打造全龄段家庭式购物场——十字金街，商业选项数量多且都较为成熟。

  产品丰富 满足不同置业需求

  其东侧靠近购物中心生活便利，分布均为高层及商业产品，适合刚需及刚改客户。西侧靠近滇池及湿地公园，以洋房、别墅等产品为主，适合改善型置业人群。

  适合人群：当前主推约103-136㎡洋房、88-135㎡高层及296-340㎡合院，适合刚需和改善型客群。

  价格分析：土地单价高影响定价

  数据显示，斗南片区目前整体新房价格约11093元/㎡，项目高层价格约11000-13500元/㎡，洋房均价约14000元/㎡，小高层价格约15000-20000元/㎡，合院总价450万/套起。

  与其临近的绿地海之城高层住宅已售罄，现有叠墅产品在售，户型建面约110-143㎡，价格约18000-19000元/㎡，预计2022年年底带装修交付。绿地东海岸·滇峰在售高层建面约79-143㎡，价格约13000元/㎡。

  几个项目均为毛坯交付，同周边在售项目相比，除高层住宅外其他产品单价都偏高，与其土地单价高有着必然联系，去年项目拿地时溢价率高达172%，一跃成为2020年昆明住宅用地溢价率最高的打包地块，定价肯定不会低。

  目前片区内已建成绿地海逸名苑、绿地海滨时代风情广场、春城财富中心、兴冶国际等小区，不顾均为普通高层住宅，二手房整体售价在9076-13900元/㎡之间，卓越滇池晴翠高层与同区域项目价格差别不大。不过卓越滇池晴翠的出现，无疑填补了片区高端产品的空缺，补上了环滇高价带中间的斗南这一环。

  随着政策倾斜，市政府南迁，各大企业入驻，率先开通地铁，尤其是2016年底，呈贡可谓发生了翻天覆地的变化。特别是承接了昆明主城与呈贡新城的斗南片区，是沿滇环线中最具优势的区域之一，新螺蛳湾国际商贸城、昆明行政中心、信息产业基地、大冲工业片区均在周边，区域内规划的国际物流中心正逐渐成型，地段十分优越。

  在利好规划下，加上交通利好下，斗南片区的土地受到热抢，从经济发展看，斗南国际花卉市场已成为片区内经济支撑，发展潜力无限。

  而卓越滇池晴翠占据着斗南片区环境及政策双重红利，集教育，生态休闲，都市娱乐为一体，未来升值空间还是比较可观的。

  评测师有话说：从整个环滇视角来看，这中间只有斗南板块，在高端产品方面略显落后。如今卓越滇池晴翠的出现，无疑填补了相应空缺，补上了环滇高价带中间的斗南这一环。

  楼盘规划：打造有独享的社交场所

  这一项目总占地面积约560亩，总建筑面积约148万方，容积率2.81，绿地率38.29%，共分为16个地块进行开发建设，房源共计4983套。

  目前在售高层、小高层、洋房、合院三类产品，高层住宅在售房源位于A9地块，户型建面约88㎡、103㎡产品分布在1栋（总高33F）和5栋（总高18F），2梯6户设计。户型建面约105㎡、125㎡产品分布在2栋（总高30F）、3栋（总高32F）、4栋（总高30F），2梯4户设计。

  小高层住宅在售房源位于A7地块，户型建面约115㎡、135㎡产品分布在，8栋（总高20F）、9栋（总高20F），2梯4户设计。

  洋房产品在售房源位于A8地块，其中建面约103㎡产品分布在1栋（总高11F）、2栋（总高11F），1梯2户设计；建面约111㎡产品分布在3栋（总高11F）、4栋（总高11F）、5栋（总高11F）、8栋（总高11F）、9栋（总高11F）、10栋（总高11F），1梯2户设计；建面约136㎡产品分布在3栋（总高11F）、4栋（总高11F）、5栋（总高11F），1梯2户设计。

  合院产品建面约296㎡、340㎡，总高三层，房源位于A7地块。

  整体来看，项目在售多种物业，户型涵盖三房到五房，面积段兼顾了刚需到改善多重置业需求。所有户型设计合理，无暗房，空间利用率高，贴心实用。整体为明厨明卫设计，客厅连通景观阳台，增加了通风和采光，同时扩大了使用空间。室内分区清晰，功能齐备，空间百变，可根据居住需求改造，提高了空间利用率。

  社区内部精心打造有总面积约1500㎡精奢会所，规划配置游泳池，并计划打造书吧、健身房、泛空间功能区域，为业主提供独享的社交场所。

  楼盘基础信息：

  占地面积概述：体量较大，可容纳8227户家庭，车位10263个，规划两所幼儿园和一块小学用地，业态丰富。

  产品类型概述：整个项目产品线也较为丰富，高层、洋房、合院均有，可满足绝大部分置业客户的需求。

  绿化率概述：其绿化率不低，且内部打造有康体花园、儿童乐园、运动跑道等设施，营造健康的生活环境。

  评测师有话说：滇池晴翠业态较为丰富，覆盖高层、洋房和别墅多种产品，每个地块间依据不同的参照物打造出不一样的中庭空间，营造出健康的社区氛围。

  户型分析：空间通透明亮 主卧宽敞

  从户型上看，以高层建筑面积约135㎡的D4-2户型为例，该户型为四室两厅两卫设计，不仅以135㎡的建面实现了四房的功能，而且保证了各功能空间的正常使用，功能性与舒适性并存。

  整体格局较为方正，开间约12.8米，进深约10.1米。布局紧凑，无浪费空间。推门而入，右边即是一个独立空间的玄关，不仅可以收纳鞋帽，还可以放置艺术品摆件，此外，也可以放包包、外衣、钥匙串和雨伞等日常生活小物品。既能装饰住宅，又能为居住者的日常生活提供了便利性。

  入户左侧为厨房，L型厨房巧妙利用每一寸空间，洗涤区、烹饪区等分区明确，操作动线无缝衔接，既满足了使用空间的需求，又减少物品拿取往复的时间，操作台可放置微波炉、蒸烤箱等家电。

  通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。室内功能区域完善，四个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，彼此之间不受干扰。

  客厅同次卧连通景观阳台，不仅延伸了空间感，同时提高了其整体通风采光效果。三个次卧均搭配有飘窗加使得整体室内空间通透明亮，带来高拓展空间。如果是二胎还没有到来的三口之家，可以把其中一间房改造为客房+收藏间，进一步提升收纳功能，

  主卧空间宽敞，独立卫生间与衣帽间的套房设计，且位于户型的最里侧，居住舒适度高又保护隐私。更值得一提的是主卧还带有270°独立阳台，采光更加充裕，也增加了视觉面积。

  评测师有话说：作为卓越集团高端系列“晴翠系”昆明首秀，项目自身大面积户型采用宽阔横厅设计，打造家庭阔绰交流空间，多飘窗赠送提高得房率，宽景阳台享受优越自然景观。

  交通出行：目前更多依靠地铁及自驾

  地铁：这一项目临近地铁4号线，属于地铁物业，距离古城站约20米，距离梅子村站约450米，4号线已于去年通车运营，双地铁站交汇，业主日常出行或上下班都较为便捷。

  公交：在项目售楼部50米范围内设置有公交站台，但当前暂无公交途经，后期可能会开通相应线路；如果选乘公交，目前只能乘坐103路快线、C101路、219路、225路等在呈贡广场下车，再步行或骑行约2公里才能到达项目，公共交通系统有待完善。

  自驾：其整体位于环湖东路与石龙路交叉口，周边有环湖东路、古滇路、兴呈路、昆磨高速，彩云中路。以上道路交通网络汇集连接南市区及呈贡新城的主要交通干道，构成三横四纵交通路网，自驾出行十分方便。

  评测师有话说：短期来看，项目交通将更多依靠地铁及自驾；而随着后期居住人口的渐多，相关公交线路的增设可能也会逐步跟上。

  配套：自身商业、教育配套较为完善

  教育配套：按照拿地要求，整个项目内规划有3所幼儿园及一所小学教育配套设施，其中一栋15班幼儿园位于项目A6地块南侧；同时，周边还有民大附小，呈贡一中，昆明师专附小，云南大学附属小学等全龄段优质教育资源。

  医疗配套：同时，周边的医疗配套也较为完善，在其3公里范围内，分布有呈贡区人民医院、昆明市中医院、呈贡区妇幼保健中心等多所医院，保障业主的身体健康。

  商业配套：位于项目整体南北两侧的A1及A16地块，为集中商业用地，两处用地的规模合计约64亩。据了解，其内部将打造呈现全龄段家庭式购物场——中央十字金街。周边还有已开业运营的绿地东海岸购物公园，引入了包括沃尔玛、肯德基、橙天国际影城等与生活息息相关的品牌商家。

  公园配套：其距离滇池直线距离约1公里，占据着滇池不可再生资源；周边6公里范围内还分布有王冠湿地公园、斗南湿地公园、捞鱼河湿地公园等几大城市绿肺，生态环境优越。小区内部，规划有园林景观，将为社区营造舒适的居住氛围。

  评测师有话说：作为一个大盘项目，卓越滇池晴翠临近滇池及多个湿地公园，环境优美；享受地铁+有轨电车便捷交通；自身商业、教育配套较为完善，社区宜居度高。