正文

  近期，央行、银保监发布差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，按照4月LPR核算即降至4.4%；此项政策一出，引起广泛的市场影响，有个别地区银行已落地执行下限利率；时隔5天，5年期LPR下调15个BP至4.45%，叠加此前的政策，也就意味着各地的最低利率可达到4.25%，对于购房者和整个房地产市场而言意义深远，对提振市场信心、助力楼市回温有着重要作用。

  Part.01

  政策核心：5年期LPR下调15BP，各地最低利率下限刷新至4.25%

  5月15日，央行、银保监发布支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，差别化住房信贷政策，其中主要内容包括：其一，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；其二，按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。此项政策一出，引起广泛的市场反应，多城下调首套房房贷利率至4.4%。

  今日（5月20日），5月LPR数据发布，1年期LPR维持不变，5年期LPR下调15个BP至4.45%。叠加此前的政策，本次央行报价利率再次下降15个基点，也就意味着各地的最低利率可达到4.25%。这是中央继5月15日再次出台的实质性利好政策，表明中央对房地产市场的支持落到实处，且支持力度较大，本次5年期LPR创历史最大降幅，同时也创LPR实行以来的新低，可以看出目前中央对于稳经济稳楼市的决心。

  在5月15日央行公布各地差别化信贷政策之后，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，已有20个城市首套房最低房贷利率降至4.4%，其中不乏一些一线和热点二线城市，如广州、天津、苏州、济南、重庆、沈阳、昆明等。LPR下调叠加央行差别化的信贷政策，对市场的回稳有着重要的作用，当前房地产市场需求端动力不足的一个重要原因在于市场信心不足，央行多次实质性的支持，对提振购房者的市场信心起到很好的支撑，在中央信贷宽松的支持下，市场修复的速度会加快，预计疫情好转后积累的需求将会逐步释放，下半年房地产市场销售有望加速回升。

  Part.02

  特征分析：市场下行压力大的二线城市成主力军，政策仍处于逐步推行期

  （一）城市分布：各等级均有分布，二线省会城市占比不俗

  从本次房贷利率下调的城市来看，各等级城市均有分布，包括一线城市1个，二线城市13个，三四线城市6个。其中，二线省会城市频频出现，如昆明、郑州、济南、长春、石家庄、沈阳等，这些省会城市一般具有库存量大、市场去化慢等特征，并且在前期基本上已经出台了多轮密集的松绑楼市政策。如昆明自年初以来接连出台了购房补贴、下调房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等多项松绑政策，郑州出台了购房补贴、放松限购限贷等，但是从反响来看，政策效应未达预期，在这样的环境下，为了对抗市场下行压力，就更加需要宽松信贷政策的加持，率先下调房贷利率至4.4%，形成中央和地方的合力，对于助力去库存、稳楼市意义重大。

  另外，从实施4.4%首套房利率的城市来看，此前多实施的主流利率水平在5%以下，而像是北京、上海等实施的主流首套房利率均在5%以上的高水平，一次性下调至4.4%的可能性不大。  

  （二）银行实施情况：尚未实现全面覆盖，后续仍待官方细则出台

  从各地区银行的施行情况来看，有以下几个特点：其一，实行最低利率的城市多数尚未实现广泛的覆盖性，目前为止也仅仅是有部分银行接收到口头的非正式的通知，未有官方正式下文或者细则出台，多数银行正在处于推进利率调整流程的阶段。当然也有少数城市出台了官方文件，如阜阳于5月18日发布《关于有效应对疫情促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，明确将首套住房贷款利率降至最低。

  其二，对于施行的客户资质以及楼盘等均有要求，尚未能实现全面覆盖。可以看出的是，目前最低利率政策仍处于逐步推行阶段，若要广泛、规范的实行预计后续仍需要官方文件的指导和细则规定出台。商业性个人住房贷款利率下限调整是个较为漫长的过程，从政策发布到新利率落地是需要一定时间的，但毋庸置疑的是政策已传递出积极的市场信号，未来政策逐步细化规范化是大势所趋。

  其三，从银行分布来看，以前房贷利率调整多从一些中小型银行率先行动，而本次调整多个城市中也出现了四大行的身影。凸显了当前市场对于利率调整的迫切性和必要性，通过国有大行的带动和示范作用来引导市场走势。

  （三）未来趋势：房贷利率后续仍有下调空间，首套房降低空间明显超过二套房

  从当前来看，已经有部分城市的部分银行施行了最低房贷利率4.4%，叠加今天出台的5年期LPR下调至4.45%，可以预见接下来，房贷利率仍有进一步下调的空间，房贷的下限将可从当前的4.4%降低到4.25%。从城市来看，施行最低房贷利率的仍以部分楼市下行压力大的二三线城市为主，需求旺盛的一二线城市施行的比较少。同时，实施的对象仅限于首套房，二套房仍按照原标准实行，预计5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套房。（诸葛找房研究院）