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  乐居买房讯楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是 五华区 | 万科城

  项目亮点：

  学校在侧 自带学位

  长城中小学位于项目住宅旁，小学部按照“一套房一个公费学位”的原则，接收适龄业主子女入读小学。

  商业环绕 生活便利

  宜家距离项目约800米周边还有西城时代，吾悦广场、爱琴海、奥特莱斯等商业，日常生活和购物比较便利。

  三甲环绕 地铁在侧

  距小屯站仅约800米，周边有昆明医科大学第二附属医院、云南省阜外心血管医院两所三甲医院

  项目概述>>>>

  万科城位于五华区行政中心对面，规划打造集住宅、商业中心、体育馆和文化馆为一体的城市综合体项目。

  适合人群>>>>

  主推建面约88-135㎡户型，价格16500-17000元/㎡，适合对教育配套有需求的刚需人群选购。

01、价格分析

  据了解，万科城目前在售价格在16500-17000元/㎡，带装修交付。周边有同类型产品在售的项目有三千时光、中铁芙蓉1891、东原印1905、清河居花栖里、金泰国际三期名门等项目，这些项目中起步价最高也仅16000，而在二手房方面，根了解，目前片区二手房均价在12358元/㎡，在价格对比上，无论新房还是二手房，万科城都没有优势。

  但需要注意的是，在片区同类型新盘中，项目自带配套是同类型新盘中最丰富的一个，有三所幼儿园和长城中小学，再加上五华区体育馆和五华区文化中心的助力，使得万科城价格稍高。

  此外，万科城是片区同类型新盘中更靠近主城核心区的一个，坐拥地铁、商业、医疗、教育等各项市政配套，包括吾悦广场、奥特莱斯，宜家、等商业体，4公里范围内有昆明医科大学第二附属医院、云南省阜外心血管医院，以及正在建设中五华区人民医院。此外片区还在发展阶段，这对万科城也会有一定增量，所以万科城的发展潜力还是比较可观的。

02、楼盘规划

  万科城占地约370亩，建筑面积约54万㎡，整个项目分为六期开发，项目容积率为3.8，绿地率40.01%。目前一期住宅已于2021年6月全部完成交付，三期住宅也已全部清空，目前主推二期（13号地块）、四期（15号地块），二期在售楼栋为2#、3#、5#、6#、12#，四期主推5#、6#，二期预计2022年9月交房。

  二期地块占地约93.49亩，规划11栋住宅和一个12班幼儿园，2梯6户设计，建筑密度为18.65%，有89-135㎡四个户型。89㎡中户和105㎡端户分布于二期所有高层中，115㎡端户分布于1#、2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#，135㎡端户分布于6#、7#、12#。

  二期地块位于万科城中心位置，也是项目最大的一个社区，公共空间相对较大，地块隔壁便是长城中小学，高层不受遮挡，视野开阔。

  四期地块占地37.7亩，规划建造6栋高层住宅，2梯5户设计，建筑密度19.28%，有88-128㎡5个户型，88㎡端户、105㎡中户、116㎡端户分布于1#、2#、3#，128㎡端户和113㎡（中/端户）分布于4#、5#、6#。

  四期地块和二期一样同样位于长城中小学隔壁，具备视野开阔的优点，而且距离地铁四号线海屯路站仅约900米左右，不过地块紧靠京昆高速，会存在噪音干扰的情况。

  在社区打造上，内部大中庭空间是以昆明地域风貌为基础，根据万科独有的风光定位系统来进行场地分级打造。配备林荫谷、休闲区域、健身乐园、森林探险乐园、环形跑道等业态，基本能满足业主日常所需。

  占地面积概述：占地面积约370亩，配建5所学校、文化馆以及体育馆，是三环内少有可连片开发的区域。

  容积率概述：产品主要以高层住宅为主的缘故，容积率稍高，不过社区空间较大，内部业态较为丰富。

  绿地率概述：社区内部打造有约12000㎡的落樱溪谷园，绿地率达40%，居住环境比较舒适。

03、主力户型

  在户型方面，建筑面积约135㎡是二期住宅产品中最大的一个户型，四室两厅一厨两卫设计，具备南北通透，明厨明卫、动静分区、三开间朝南的优点，户型功能也较为完善。

  先来看公区，该户型公区为竖厅设计，前后双阳台，和一般户型一样，各个功能区都是以业主最舒服的行走动线来分布，但有两点值得注意：

  一是户型进门处没有设计玄关，玄关柜设置在餐厅左侧墙壁处，这样的设计好处是提升了公区的使用空间，还能增加户型的存储功能，但缺点在于会出现开门即见厅的尴尬，餐厅的使用空间也会被玄关柜蚕食掉一部分，而且入户换的鞋子会对餐厅造成一些影响。

  二是该户型的生活阳台与公卫相连，这样的设计有好有坏，好处是保证了厨房的完整性，形成完整的U型使用空间，扩大厨房使用面积，不好在于生活阳台的使用时间有所局限，而且公卫的私密性不好。

  再来看休息区，休息区通过走廊连接，所有卧室均配置飘窗，室内使用空间可得到有效延伸，采光充足。位于最里的主卧为套房设计，规划有独立卫浴和衣帽间；南向次卧和北向次卧紧靠公卫，算是伪套房设计，南向次卧稍大，结合朝向可用作居住功能，北向次卧的功能可根据家庭需要设定；主卧隔壁的次卧室均面积稍小，距离卫生间稍远，可用作书房来使用。

04、交通信息

  地铁：高新区现仅有4号地铁线通过，区域内分布有小屯站、海屯路站、大河埂站、金川路站4个站口，万科城距小屯站较近，约800米，距其它站口稍远。4号线途中可换成1、2、3、6号线，北到北部汽车站，南到昆明火车南站，西至西山公园，东部直达机场，贯通昆明主城5区。

  公交：周边汇聚1路、151路、K2路、267路、268路等十余条公交线路，1公里范围内有近20个公交站台，出行便利，通过乘坐1路可直达东站（环城南路），通过151路可直通家乐福（世纪广场），通过K2路可直达云南皋外医院。

  自驾：周边路网完善，由沿小屯路汇入普吉路、王筇路、西二环、北二环和京昆高速，可快速到达昆明各个区域，通过王筇路可上京昆高速，则可前往直通武定、大理、攀枝花等地。

05、周边配套

  教育配套：由万科城代建的长城小学、长城中学，于2020年9月已开学，长城中学是一个民办的初中，教育质量不错，但长城中学本身没有小学部，这次小学部为首次开办，幼儿园方面入驻万科城的机关三幼已于2021年9月开学，周边还有云师大附属融创小学、五华区实验学校、高新一小等教育资源。

  医疗配套：距离正在建设中五华区人民医院约1.1公里，属于综合性二甲医院，此外，项目位于医疗资源最丰富的西市区，有昆明医科大学第二附属医院、云南阜外心血管病医院等三甲资源环绕，医疗质量有保障。

  商业配套：片区发展醇熟，日常基本需求均可就近依靠街边商铺解决，此外，距离项目800米处有刚开业的宜家商业体，周边还有西城时代，吾悦广场、爱琴海购物广场、首创奥特莱斯等几大主题商业街区环绕，不用去到城芯也能满足主流城市商业消费需求。

  公园配套：本身配建五华区文体双馆，其中文化馆2万方，体育馆3.25万方，目前两馆均已封顶，周边还有隅山公园等公园配套，未来业主健康运动生活和文化休闲的需求均能得到可满足