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  乐居买房讯 楼市好像版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖云南全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是  官渡区 | 保利·明玥半山

  项目亮点：

  紧靠地铁 出行便利

  紧靠二环，路网齐全，距离地铁3号线金马寺站仅150米，周边1.5公里内范围内还覆盖有地铁4、6号线。

  自带教育 配套完善

  教育配套满足3至18岁的上学需求，三甲医院在侧、可享受城芯恒隆广场、南屏街等城芯商业。

  配套增加 功能完善

  未来片区将规划建设一个三甲医院，后续还将新增教育、商业、休闲等生活配套，片区功能逐步完善丰富。

  项目概述>>>>

  保利·明玥半山位于太平路与归太路交叉路口，集居住、商业、教育、地铁物业为一体。

  适合人群>>>>

  在售建面约92-142㎡户型，价格16500元/㎡，适合对地铁通勤要求较高的刚需改善人群。

01、价格分析

  目前，保利·明玥半山价格约16500元/㎡，周边大多还在拆迁阶段，能与之比较的项目距离稍远，二环内的昆明润府价格约22000-24000元/㎡，有同类型产品在售的项目有大华公园天下、保利城等，大华公园天下的价格在13500元/㎡，保利城在16000元/㎡。在价格上，保利·明玥半山比距离城芯更远的项目贵，比二环内的项目便宜。

  二手房方面，同类型产品在售的有昆明奥园、融城春晓、金马悦城、实力山语间等，其产品价格11047-14382元/㎡，在价格上保利·明玥半山不占优势。

  从区位上来看，项目距离城芯近，出门即是地铁三号线，周边4公里范围内汇集了昆明城芯的优质配套资源。再结合房价来说，如果买房预算不够，那大华公园天下和周边二手房项目也是不错的选择，但如果对周边配套要求高，且自身有地铁通勤的需求，那地处二环边保利·明玥半山是不错的选择。

  从未来来看，凉亭片区将规划建设昆明新体育中心，昆华国际医院，以及多所学校，增加公园广场用地面积11.55亩，菊花立交桥旁的华润中心项目规划也在有序推进中，此外，根据政府计划，停滞10多年的大树营片区的拆迁改造也在逐步推进，待凉亭片区和周边片区的开发逐步落实后，势必会影响保利·明玥半山的价值，所以项目在增值潜力上有很大想象空间。

02、楼盘规划

  整个项目占地57.2亩，总建筑面积16.22万方，总共分两期打造住宅、学校、商业三个地块，整体容积率达4.7。住宅地块规划有8栋住宅，各栋建筑从高到低错落放置，楼高18F至30F，梯户比为2梯4户和2梯6户，布最大楼间距47米，整体楼栋坐北朝南，通风采光俱佳。

  主力户型为建面约92-143㎡的三室户型，在户型分布上，92㎡中户、115㎡端户、129㎡端户分布2#、4#、6#、8#，128端户分布1#，110㎡中户,分布3#，142㎡端户分布3#。

  建筑方面，8栋住宅采用现代设计风格，运用白色、浅灰色、深灰色涂料，棱角分明的线脚以及大面积的中空玻璃打造，楼栋外立面呈对称设计，美观耐看；内部绿化达41%，社区园林以“山水剧场”为理念，将园景和全龄社区紧密结合，打造了云谷、滇水、庭光、秘境、林下等社区空间。

  占地面积概述：占地面积不大，内部规划完善，集居住、商业、教育为一体。

  容积率概述：虽然容积率稍高，但户型内部空间宽阔，配备大面宽景观阳台。

  绿地率概述：社区环境舒适，且高容积率项目的绿地率能达41%实属不易。

03、主力户型介绍

  项目主推143㎡3室2厅1厨2卫户型，端头入户，户型方正实用，动静分离，明厨明卫。

  入户玄关设置，可摆放玄关柜用于业主入户过渡所需，同时也对室内动区有一定的遮挡作用，保证业主隐私安全；往里走为餐区，餐区厨房为U型设计，烹饪动线科学合理，厨房正对餐厅，传菜方便，一定程度上也延伸了厨房的空间。

  餐区连接北向生活阳台，面宽近4米，可以赶上市面上一些景观阳台的面宽了，日常洗衣、晾晒完全不是问题，也可作为一个简单的储藏空间使用，提升户型收纳功能。

  客厅采用大横厅设计，约6.6米开间完全连通南向景观阳台，这种开放式设计让整空间和视野都变得开阔，而且超大的空间可以容纳下沙发、书架、书桌等多个大型家居，后期的空间利用和家居摆放也根据多样性。

  面宽约6.6米的景阳台可满足业主养花赏景和待客所需，通过公区连通北向生活阳台可增强室内空气的流动性，此外搭配来看公区整体纵深达11.3米，动区使用面积近55平，与同面积段户型相比更为开阔规整，居住起来也更为舒适。

  静区上三个卧室由走廊连接，其中主卧面积最大，自带飘窗，这样的空间放置一个1.8米大床，两个床头柜，也仍有阔绰的活动空间，除此之外主卧还有独立的衣帽间和卫生间。两个次卧可根据家庭需求决定其功能，自带飘窗，温暖舒适，门口均在主卧旁，可用作儿童房或者书房。公卫客卫均为干湿分离设计，可有效提高使用频率。

04、交通信息

  地铁：周边轨道交通完备，距离地铁3号线金马寺站仅150米，周边1.5公里内范围内有覆盖有地铁3、4、6号线，通过地铁3、4、6号线可快速到达南屏街商圈、东部汽车客运站、长水机场等地，还可与地铁1、2号线实现换乘，快速抵达主城五区，另外划建设的地铁8号线也位于其中。

  公交：1公里范围内有27个公交车站，有63路、89路、257路、108路等13条公交线，通过108路公交车可直达南屏街商圈。此外项目据昆明东部汽车客运站4.7公里，通过东部客运站可前往石林、文山等方向。

  自驾：周边“两横一纵”路网接驳，“两横”为虹桥快速线和东风东路，通过虹桥快速线可直达昆明东部汽车客运站和昆明长水国际机场，通过东风东路可快速抵达恒隆及南屏街商圈。“一纵”为二环快速线，通过二环快速线可快速抵达抵达昆明主城各个区域。

  测评师有话说：紧靠东二环，距离地铁3号线金马寺站仅150米，项目交通便利便利程度可见一斑。

05、周边配套

  教育配套：自身规划有教育用地，将打造一所36班制小学，根据招标公告上4个月要求工期，有可能2022年9月份投用。此外3公里范围内还有金马中心小学、东华第二小学、金马中学、昆明市第十中学等学校环伺，满足三到十八岁的一站式教育服务体系，其中昆明市第十中学是云南省一级完全中学，同时也是省属重点中学。

  医疗配套：周边3公里范围内有昆明市第三人民医院、昆明市延安医院等三甲医院环绕，以及规划建设的云南省昆华国际医院项目也距离项目不远。在医院科室方面，昆明市延安医院的心脏大血管外科、骨科为国家临床重点科室；第三人民医院的感染性疾病科、传染科、重症医学科、肝病科、老年病科为省级重点专科。而且，也在项目周边。

  商业配套：4公里范围内有恒隆广场、瑞鼎城、新迎新城、昆百大、金鹰等商业体，约1.6公里处还有昆明最大的水果交易市场-金马正昌果品市场，无论是日常生活所需还是高端大牌购物均可被满足。此外，据距离项目约两公里处还有正在建设昆明首个TOD项目-枢纽曜城和华润万象城等两个商业体，未来片区的商业能力还能得到提高。

  公园配套：周边有昙花寺、金马寺、东白沙湖等休闲配套，以及作为巫家坝中央公园一部分的官渡森林公园，目前巫家坝中央公园已开工，待建成后，项目及所在片区也能享受起环境利好。另外，根据片区规划，凉亭片区还将规划建设一个昆明新体育中心，片区运动休闲功能有望得到提升。