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乐居楼盘测评系列 测评师：熊经纬

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

碧桂园·春城映象位于五华区海屯路与慧谷路交汇处，属于龙院、上峰村城中村改造项目

【项目亮点】

1、除了武成教育集团海源校区外，项目已签约五华区教职工幼儿园、五华区第三幼儿园，都是省一级乙等的幼儿园。

2、自带10000㎡商业配套，紧邻凯锐特邻里商业中心、新城吾悦广场等商业，毗邻阜外医院。 

3、地铁4号线距项目仅800m，可与地铁1、2、3、6号线实现换乘，未来还将与7号线和南北快线相通。

【价格分析】

目前项目均价约12500元/㎡，毛坯交付。周边在售新房不多，同区域内的三千时光目前10号地块在售，户型建面约89-117㎡三房，均价约13500元/㎡，带装修交付。中铁芙蓉1891高层住宅在售，建面约113㎡、128㎡，均价约15500元/㎡。二手房方面，片区同类型二手房有新希望·白麓城、上悦天地、春城慧谷等，价格约10000-13905元/㎡。与新房产品对比，春城映象的价格优势明显。但相比于片区内二手房则不占优势，但项目在在品牌和配套上优势明显。 根据规划，未来5年该区域将新增多条道路及两条轨道交通，与地铁4号线三轨合并，届时该区域交通物业的价值普遍高于昆明其他区域，对地铁通勤工作者更友好。在医疗配套方面，片区将新建一个三甲医院和一个二甲医院，商业配套上还有吾悦广场、爱情海、龙湖商业、宜家、奥特莱斯等商业相继落成，无形中提升该区域的发展潜力。

项目距离地铁4号线仅800米，对地铁通勤的上班人员友好，周边商业配套完备，根据区域内的售房市场价格表现，就碧桂园·春城映象目前的房价来说，具备升值潜力。

【楼盘规划】

这一项目总占地约204亩，车位配比1:1.07。由A5、A7、A8 三个地块组成，分为三期开发建设。其中，一期首开A5地块，二期开发的为A8地块，一期、二期房源已售罄且已相继交付。

目前主推的三期为A7地块，总占地约60.26亩，容积率为4.23，建筑密度21.66%，绿地率43%，规划有10栋高层住宅。在售房源位于9#10#，为2梯4户、2梯6户设计，总层高32-34层，户型建面有约78、100、120、138㎡，交房时间预计2023年3月24日。

在户型设计方面为南北通透纯板式设计，大部分住户的通风和日照都可以兼顾，功能布局完善合理，自带景观阳台和飘窗，搭配南向楼宇布局，采光效果较好。

【楼盘基础信息】

1、人车分流的设计，停车相对方便，同时减少了安全隐患，

2、小区绿化率高达43%，绿化率越高，建筑面积越低，那么舒适度也就更高。

3、产品全部规划为高层住宅，板楼和蝶楼设计，通透敞亮。

基础信息点评：基于对土地、人与自然的尊重，项目以人居需求为出发点，因地制宜打造高层臻装住宅，精心规划园林景观,提升居住舒适度。

【户型分析】

Y057-A户型-四居室-建面约138㎡

Y057-B户型建筑面积约125平米，为三室两厅两卫设计。具体来看，该户型独立入户花园的设计，为生活琐碎预留更多储藏空间，无论上下学、购物归家还是盛装赴约，都能在这里找到一份贴心与从容，同时有效保障了室内的私密性。

沿着玄关进来后便是一体化的餐客厅，与南向约4.2米的景观阳台贯通，增强室内的通风与采光，创造敞亮通透的舒阔空间，孩子的追逐嬉闹、太太的花艺作品，老人的茶局、朋友的周末聚会可在此随心切换。

位于户型北侧的厨房采用经典的L字型布局，分区明确，烹饪区、操作台及洗涤区都有各自相对独立的区域，操作动线流畅，大方简洁，而且厨房的基本需求都可以满足。同时提前预留插座，也能方便一些诸如咖啡机之类的小家电使用，进而提高生活的便利性。

再从室内布局来看，格局方正，室内功能区域划分合理，合为一体而又相互独立。公共空间和私人空间分类明晰，清晰的动静分区，活动和休息互不干扰；卫生间和厨房均带有通风明窗，同样保证了室内光照与空气流通。

南向套房式主卧设置在里侧，搭配独立卫浴和衣帽间，隐私性强，妥帖地照顾主人起居生活各个层面；卫生间干湿分离，可以有效保持室内的干燥，避免微生物、细菌等病菌的滋生。

南北通透的主卧、宽境南向次卧，在同面积段做出最大的优化，更适宜现下居住所需。我是搭配有飘窗，既拓宽了户型的使用面积，也增加采光和通风效果。

【交通出行】

轨道交通：其距离地铁4号线大河埂站800米，通过4号线可直达呈贡区昆明南站，目前地铁4号线已和地铁1、2、3、6号线实现贯通，通过换乘可快速到达市中心及各大商圈。根据规划该片区还将新增地铁7号线和南北快线，落成后可直达富民、晋宁等区域。

公共交通：周边1.5公里范围内有20余个公交车站，含Z62路、Z82路、Z7路、83路等10余条公交路线途径，通过83路可直达市中心恒隆广场及昆明火车站，距离项目2公里处有昆明市西北部汽车客运站，通过该站可通往楚雄、四川方向。

自驾：目前主城西北部路网完善，项目楼下旁边就是西三环，京昆高速距离项目只有2公里，连接西二环快速A线，通过西三环、京昆高速、西二环进城还是出城较为方便。此外根据规划，未来5年该区域还将新增数条主干道路，届时路网会更加完善。

交通点评：旁边就是西三环，又有地铁4号线的加持，使得出行十分方便。

【周边配套】

教育配套：周边4公里范围内有海源小学、高新一小学、师大附中、昆明第十四中，其中海源小学距离碧桂园·春城映象仅100米，是昆明第十四中的对口学校，而昆明第十四中在昆明来说也是排名前十的重点中学。此外，项目自带两所幼儿园，一所15班，一所12班。除了武成教育集团海源校区外，项目已签约五华区教职工幼儿园、五华区第三幼儿园，都是省一级乙等的幼儿园。

医疗配套：周边2公里范围内有云南省阜外心血管医院、昆明市延安医院高新医院、馨安医院等，其中云南省阜外心血管医院为三甲医院，是最大的心血管疾病诊治中心，医疗配套较优。

商业配套：项目自带10000㎡商业配套，紧邻凯锐特邻里商业中心、新城吾悦广场等商业，星巴克、屈臣氏、海底捞等品牌均有入驻，可以满足日常生活所需，3.5公里范围内还有宜家家居、首创奥特莱斯、爱琴海购物中心等商圈环绕，不用去到市中心南屏街便可得到高端购物体验。

公园配套：地处城边，背靠玉案山和观音山，负氧离子含量极高，公园方面4公里范围内目前仅有隅山公园，不过根据规划，隅山公园旁边还将建109亩河道景观公园，届时也是一个运动休闲散步的地方。

配套点评：整个项目所处的西北新城一直是近年来的热点区域之一，旁边的小区有着大量的居住人群，整体生活气息浓厚。商业、教育、医疗等配套都十分齐全，能满足业主日常各类生活所需。

主推78-138㎡高层产品，2房到4房设计，适合在西城工作的刚需和改善人群。

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