导言：经过近一年的调整，昆明楼市已经缓步从低谷中走出来。在市场反弹回暖的“前夜”，有的房企项目顶住了调整的暗流，有的则就此一蹶不振。“金九银十”乃至未来的一段时间，对于昆明市场来说，既是机遇，也暗含陷阱与挑战；而对房企项目来说，犹如棋至中盘、布局已成，满盘输赢也许不过就在下一着。

云南新浪乐居独家策划，邀请本地专家、机构及业内“手谈”一局，一同论一论“棋至中盘”的昆明楼市。本期嘉宾：中国传媒大学博士、新媒体研究专家高阳。

新浪乐居（以下简称乐居）：高老师您好，首先十分感谢您能接受新浪乐居的采访。对于昆明市场来说，2015年上半年是调整的半年，我们看到商品房网签成交量连续5个月未能突破万套大关，看到房企项目的入市热情明显低于去年同期，也看到新建商品住宅价格连跌整整满一年。如果让您用一个词或者一句话概括至今为止的今年昆明楼市的话，您作何评价？您的依据又是什么？

高阳：站在营销和传播的角度，我给出的词是“迭代”。房地产从传统意义上的特殊产业，进入了一个相对普通和大众的行业范畴；在这个回归的过程中，它的产业形态和市场结构都会产生剧烈的转变——我认为这个过程就叫做“迭代”。

乐居：今年上半年，我们注意到本地房企项目经常因两种情况见诸媒体。一方面，大型企业动作频频，并购、拆分上市、股权运作可谓不亦乐乎；另一方面，资金链断裂、烂尾等情况频发，成为众多项目通病。众多房企项目未能顶住这一波调整潮，相继爆发危机，其资金链断裂背后的内在原因是什么？从整体楼市发展的角度，应该如何看待这一现象？

高阳：我们应该用两种视野来看待这个问题。首先是高度，站在整个产业发展和进化的角度来看，这是一种正常的现象，任何一个产业的发展都会经历这样的阵痛过程，我们将它称之为“调整”，或者说是“迭代”。其次，房地产在国民经济中发挥的作用和其本身所具有的特征，都决定了这是个特殊的行业；而从进化的角度来看，“特殊”就意味着不稳定和不可持续，所以这种种变化实际上也是一种回归。

所以，不管是经历洗牌，或者是开发商资金链断裂，亦或是不断有竞争主体退出市场，再有新的竞争主体进入接盘，我认为这一系列动作都是正常的，也是一条行业让发展的必经之路。

乐居：楼市进入下半场，我们看到了一些令人喜悦的，最为突出的当属新房价格走势：虽然本地的新建商品住宅价格仍处在下行通道中，但跌幅却在逐渐收窄；与此同时，7月新房网签成交套数也在时隔5个月之后再次破万。但同时也有一些坏消息，比如刚刚过去的“金九银十”，成交网签情况不尽如人意。在这样的背景下，我们应该如何评价今年下半年的昆明楼市？接下来的两个月值得期待吗？

高阳：房地产行业一直以来秉承的逻辑，都是对时间的特别关注，背后的内含其实就是“快”——迅速拿地，迅速出货，然后出清。这种逻辑的产生一方面反映出的是房企所承担的金融压力，另外一方面也反映出市场自身的不成熟。

市场本身存在着着挤压效应，之前大家都是以“抢”的模式来推进运行的，但经过“迭代”后，原先“迅速抢占市场，迅速拿地，迅速出货”这样的操作模式必将慢慢走向消亡，开发商不得不去转换思路。所以从这个角度来看，我并不关心未来某几个月市场的表现会如何，而更关心长时间轴上的市场变化。

从我的角度出发，我希望未来市场能够更平淡一点。因为平淡有好处，它有助于让依靠传统模式的开发商迅速出局，然后让具有创新操作模式的开发商去成长。我觉得过多关注短期效应，过多求快的这种思维模式本身就该消亡。

乐居：也就是说，问题的焦点不是短期的死或者生，而是长期的变或者不变这样一个问题？

高阳：对的，一直以来房地产的操作逻辑就是快，因为有金融的杠杆效应在发挥作用，加之金融本身也是强调成本的，其表现为时间。如果按照以往的操作模式，当然是越快越好，于是形成了行业中不论是营销逻辑还是商业逻辑，都一味求快的状况。仅仅关注短期的价格波动以及市场的短期效应，我认为在新的市场环境下是难以持续的。

明年起房地产市场将逐渐回归常态，将回归其商业本质，而房地产商的整个操作逻辑和流程也应该回归到常态，即普遍性的一般产品的营销。在这样的回归过程中，短期的价格波动其实意义已经不大了。

乐居：对于开发企业来说，波动是他们自己自身发展趋势的需要，还是整体的经济的宏观形势已经到了不得不做出改变的一个阶段？

高阳：当市场在转变，当环境在变化，曾经的“专业”可能反而会变成劣势。我们对市场的评判指标、分析思路，以及思维方式等等，都到了一个需要改变的时刻。也就是刚才所说的：不能只关注短期波动，也不能因为短期的波动就断言市场好或者不好。

中国的人口基数以及城市化的进程，都决定了房地产行业依然具有发展潜力与前景，但是以往行业传统封闭的发展模式显然已经行不通了，到了要被颠覆的时刻了。

房地产因其行业特殊性，确实存在着一种封闭现象，比如说从业人员、供应链体系、合作供应商等等。但封闭必然导致落后，因此需要从业者从商业模式、操作理念、流程和价值观等方面去做出一些根本性的改变，而不能只是在细枝末节做一些缝缝补补，小打小闹。

乐居：您刚才的论述，正好解读了我们的主题——棋至中盘，确实对于房地产行业来说，已经到了转折，或者说是中间的一个阶段，那么从您的专业角度来看，您觉得对于房地产开发企业来说，有没有一些更具体一点的指导方向，或者说是意见？他们应该怎样走，怎样去适应市场的变化？

高阳：首先是回归，回归商业本质和商业逻辑。房地产是一个特殊行业，但随着其普适性的逐步增强，其特殊性在逐渐消解。以往这个行业由于快速增长所带来的自负、专业、自豪感以及专属的领地意识等，都将被打破，所以开发商必须要回归到常态中来。

其次是学习，一是要学习其他行业的成功经验和逻辑，房地产行业在中国毕竟只有几十年的历史，高速发簪也不过近十几年，因此需要把心态放平，借鉴其他行业的经验；二是朝新兴方向靠拢，多接触和学习新知识；三是回归到品牌和广告的本质来，建立和购房者间的情感沟通与连接。

乐居：目前的昆明乃至全国市场都走到了一个十字路口。一方面，调控政策频出；一方面，房企开始探索未来出路。对于企业和项目来说，在当前的时间节点应该关注哪些市场机遇？我们又该如何看待当前的调整期？

高阳：站在购房者的角度，其实也需要回归，回归到需求本身，需求不同，做出的消费抉择也会不同。当市场处于一个逐渐均衡的状态时，消费者应该更多关注自身的真实需求，关注品牌，关注产品。随着房地产行业的逐渐平凡化，消费者的投机心理也将逐渐淡出市场。

虽然购房者和开发商是两个不同的市场主体，但他们在新的市场环境下的心态应该是一致的，都需要回归平常心。实际上这也是整个房地产行业回归平凡，回归健康的重要组成部分。