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  房地产是中国经济的“晴雨表”和压舱石，房地产是否复产顺利是经济回归正轨的重要信号。昆明楼市复产情况怎样？市场有哪些新动向？下阶段地产行业的前景如何？乐居云南楼市复产大调查，还原后疫情时代下的昆明楼市现状。

保利城生活体验馆开放现场（图片来源：乐居云南）

  售楼处全部开放 建筑工地全面复工

  2月底，昆明市住房和城乡建设局发布《昆明市住房和城乡建设局关于做好建筑工地复工复产及售楼现场恢复营业有关工作的通知》，要求在2020年2月底前，在防控到位的条件下，所有建筑工地全面开（复）工、售楼现场全面正常营业。据官方报道，截止3月底，昆明全市建筑工地开复工率达到99.05%，重点市政道路及保障性住房等民生工程全面复工。

  目前，昆明市各项目售楼处均已开放，在疫情期间，各家售楼部都做了严格防控措施，每天数次的消毒已经成为常态。在售楼处，体温检测、扫码入场，各个环节严格有序，正逐渐恢复正常接访节奏。

  3月供求低于去年同期水平 4月市场成交回暖明显

  根据克而瑞数据，3月，昆明主城有2个项目开盘，推出体量3.62万方，成交2.08万方，面积去化率为57%。与去年同期（新增推案量22.63万方，整体认购率73%）相比，供需数据均有下降。

昆明北市区楼盘（图片来源：乐居云南）

  成交方面， 3月昆明主城商品房供应84.85万方，环比上涨551.19%，同比下降19.50%，供应开始回复；成交82.73万方，环比上涨323.17%，同比下降28.22%，成交量大幅上升；成交均价10777/㎡，环比上涨17.19%，同比下降4.92%，成均价小幅上扬。

  4月前两周，昆明商品房供应和成交量仍低于去年月平均水平，但各项指标回升，市场整体呈现复苏趋势。

  土地供应回升 房企拿地热情高涨

  2019年，昆明土地挂牌拍卖不断，卖地近1.75万亩，吸金884亿元创历史新高。而进入2020年，昆明供地节奏明显放缓。据乐居不完全统计，1月昆明主城仅成交11亩工业用地，创下自2017年3月以来的最低记录，2月与3月昆明土地供应持续低迷，均不足去年同期的三分之一，但也迎来了两场土拍大战。

  2月18日，昆明呈贡区斗南片区西南区2宗约152.43亩宅地网上拍卖，吸引了5家房企争抢，历经41分钟40轮竞价，绿地3.85亿元总价揽入，溢价率39.6%。3月20日，昆明经济技术开发区黄土坡片区1宗106.72亩宅地于网上拍卖，吸引6家房企争抢，历经51分钟23轮竞价，新城控股以5.69亿元总价揽入，溢价率23.97%。

  昆明南市项目（图片来源：乐居云南）

  进入4月，昆明土地市场的供应低谷被打破。据统计，昆明主城区4月将出让的土地达19宗，总面积918782.28㎡（约1378.17亩），比去年4月供应的617.26亩，同比增长123.27%。目前，此批土地已有7宗成交，4宗因报名人数不足流拍。其中，昆明高新区东区马金铺片区1宗99.73亩宅地于4月9日网上拍卖，吸引了12家房企争抢，历经193分钟97轮竞价，恒大地产以6.89亿元总价揽入（起拍价为3.49亿元），楼面价4143元/㎡。

  凶猛的抢地之下，依然透露出开发商们对于土地的渴望。据昆明市人民政府3月2日批准同意的《昆明市2020年度国有建设用地供应计划》显示，2020年昆明市计划供应31166.55亩土地，含住宅用地12722.7亩、商服用地5712.6亩及其他用地12731.25亩。其中昆明主城区计划供地超20000亩，目前仅推出1700多亩，这意味着今年剩余的8个月内，昆明将迎来大批量土地入市。

  二手房市场显著“升温” 部分中介带客量超去年同期

  此前，受新冠疫情影响，昆明市所有小区实行封闭式管理，房产中介门店的带看和营业几乎停滞。而随着疫情得到缓解，昆明市于4月1日恢复小区原正常进出通道，房屋中介等与居民生活密切相关的服务行业人员可正常进出，二手房市场也随之“升温”。

昆明中介门店（图片来源：乐居云南）

  “一季度，中介带看量与二手房交易量、出租率较去年同期明显下降。而相较一季度，4月份昆明二手房市场各方面数据已经回暖。”

  乐居走访了昆明多家中介门店了解到，目前全市的中介门店基本已恢复营业，不仅有荣城地产、新亚地产、尊园地产等较大的连锁门店，也有部分个体经营的小型门店。同时，也有部分小中介没有扛住疫情影响，早就以“关门封店”来应对低迷的市场环境。

  对于二手房成交量，多家中介工作人员均表示已在逐渐恢复，一些在春节前有租房或买房意向的市民，在房产中介的预约下，出门看房的也多了起来。荣城地产张某表示，“一开始可能没有去年好，但是也在逐渐恢复，因为买房的人还是很多的，可能有去年的8成吧。”新亚地产一工作人员也说到，“目前的带看量比去年同期还高了。”

  与此同时，房产中介的离职率增高也成为受新冠疫情影响的一大方面。对于房产中介来说，只有“签单”才能意味着有收入，但在新冠肺炎疫情的影响下，成交变得非常艰难，不少中介人员转送起了外卖、跑起了滴滴等。随着市场复苏，中介里的“坚守者”也迎来了一波市场需求释放而带来的反弹。

  购房需求逐渐释放 房企进入正常营销节奏

  目前，昆明市场所有开发商已全部开工，阳光城·滇池半山、保利城营、滇池九玺、云和中心等新项目的营销中心或城市站点开放，房企进入正常营销节奏。此外，在一季度经历市场低谷后，房企年度业绩压力骤增，在市场回归正常后，预计将出现一大波促销去化措施。

  在购房者方面，传统的金三银四黄金购房季因疫情影响，积压的置业需求正逐步释放，售楼处来访量有明显回升。并且，在业绩压力下，房企或将普遍出台优惠去化政策。

昆明（图片来源：乐居云南）

  此外，收疫情影响，一季度中介机构的带看量、交易量、出租率较去年同期明显下降，离职率增高。但随着疫情受控，昆明市大型和中型经纪机构基本全面复工，80%的从业人员转向一手房，存量房和租赁市场依然不太乐观。

  旅居康养项目外地客源受影响

  目前疫情已由防扩散发展为防境外输入阶段，云南边境线长，昆明作为西南区域性国际综合交通枢纽，市场存在不确定因素。

  此外，中央应对新冠肺炎疫情工作领导小组印发《关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》，强调全国性文体活动及跨省跨境旅游等暂不恢复，昆明主城及周边主打旅居康养牌的项目外地客源占比较高，将受到一定影响。

  小阳春延迟 市场回归正轨

  4月16日，国家统计局发布数据显示，3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨。其中，昆明环比持平，同比上涨8.6%。由于疫情影响，楼市传统小阳春延迟，但置业需求并未消失。

  随着昆明土地市场供应回升，房企溢价拿地成为市场回归正轨的明显信号，打消了部分持观望态度投资客的疑虑。此外，积压的购房需求逐渐释放，开发商出于业绩考量制定促销措施，新项目面市使得产品选择面更广，降息降准降低购房者购房成本，同时也降低银行的放贷成本等多方面因素作用下，4月昆明新房成交量有望延续平稳复苏势头，并恢复到去年同期水平。