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  乐居买房（文/谭京城）对所有人而言，魔幻现实的2020年都注定难忘。

  疫情骤然爆发，各行各业面临的挑战前所未有，而新的机遇也在危机中萌芽。回首2020年，从年初售楼处关闭带来的营销危机，到房企数字化转型渐成浪潮，再到“三道红线”猝然压顶，昆明楼市发生了哪些变化？

  一、政策：“稳”字当头

  年初，在疫情影响下，工地停工、售楼部关门，楼市“停摆”。为保障房地产市场平稳健康发展，昆明市相继出台了调整房地产预售许可审批、公积金贷款、税收、金融等多项政策，从多个方面优化审批流程，减轻企业负担，缓解购房者压力，推动地产企业复工复业。

  得益于各方面政策支持和疫情形势好转，自2020年4月以后，昆明新房市场快速回暖，并在5月份量、价双双超过2019年同期水平。

  此外，为加快住房租赁市场发展，推进商业、商务办公用房去库存工作，12月17日，昆明市政府发布《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，提出昆明二环以外在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房，还明确了多渠道发展租赁住房市场的鼓励措施、政策优惠和监管要求等。

  从优化预售审批流程、缓解购房者压力到推进商业、商务办公用房去库存，可以看出，2020年昆明实施的各项房地产政策，旨在为地产开发企业纾困解难、稳定购房者信心、促进楼市平稳发展。

  二、房企：下沉地州

  2020年，云南房地产市场以稳为主，房价、新开工面积正增长，销售面积有望持平，整体市场良好的趋势依旧存在。

  其中，投资、置业客户向郊县外溢，省内外康养客群向地州文旅项目释放，品牌房企积极下沉郊县+地州市场，保山、昭通、玉溪、楚雄成为重点布局方向。

图片来源：昆明克而瑞

  在房企拿地城市中，除瑞丽、澄江外，其余拿地城市均为地州首府所在地。由于经济社会发展程度较高、生态资源强势、对外贸易开放程度较高的城市对人流量吸引力、吸附力更强，置业投资需求有一定保障，房企相应投资信心投资信心、意愿更为强烈。

  房企积极加仓滇西内联外通要冲——保山、三省交界——昭通、滇中城市——楚雄、玉溪、红河，一方面是对现有的城市经济、人口、产业等基本面的认可，另一方面也是对这些有特殊战略位置意义城市发展前景的看好。

  三、土地：优质地块竞争激烈

  2020年，云南整体土地供应量与往年同期存在差距，但地价走高，优质地块竞争激烈。

  具体到昆明，成交地价及溢价均有提升，区位优越、地块各方面素质良好的宅地引发激烈争抢。

2020昆明溢价土地一览

  在拿地体量破百万的房企中，金地、万科、融创均通过联合拿地大幅扩储。同时，通过招拍挂出让，青龙山、岗头村、长地埂、金刀营、马家营、洋浦村等多个城改项目进展加速。房企蓄力盘龙东市、北市、马街城改项目，竞争经开、空港新版图。

  其中，11月25日，卓越溢价171.7%竞得呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地，成交总价合计27.99亿元；12月，中海溢价107.43%斩获原西南林学院79.19亩宅地。

  对比往年，价格高地的滇池沿线、城市外拓重要区域的泛亚、高新、马街、东市都面临开发空间的不断缩小，房企在呈贡及空港的广袤区域寻求新机会。

  四、楼盘：“牵手”名校

  2020年，昆明楼盘与学校“牵手”的趋势更为明显。据不完全统计，先后有十余个项目在教育配套方面取得新进展，包括签约、学校封顶、交付等。

2020昆明楼盘签约学校

  目前，优质教育资源仍然是昆明部分购房者最为看重的配套。一方面，无论是上幼儿园，还是“幼升小”、“小升初”、“初升高”，每个阶段都牵动着家长的神经，优质教育资源的稀缺与家长们的需求矛盾日趋升级。另外一方面，在房企面对更为激烈的市场竞争，通过塑造优质教育配套进而推动去化成为了新的“杀手锏”。

  因而，地产+教育的发展模式在昆明大行其道。2020年，多所名校签约，保障业主生活、教育需求之余，更丰富了片区的教育资源。有着名校光环的加持，片区的发展前景也更值得期待。

  五、房价：住宅突破1.5万元/㎡

  2020年，昆明商品房市场成交量下跌，但商品住宅成交均价首次突破1.5万元/㎡。

  根据克而瑞数据，2020年昆明商品房成交量比起2019年下滑了近16%，但成交均价比前一年有所上涨。尤其是住宅的价格，全年成交均价已经突破1.5万元。

  据昆明锐理数据，全年昆明商品房（包括昆明主城的新建住宅、商业和办公物业，住宅不含团购房）成交了98935套，同比下降了15.7%；成交面积1036.96万平方米，同比下降了15.9%；成交金额1500.7亿元，同比下降了11.1%；成交均价14472元/平米，同比增长了5.7%。

  其中，新房住宅共卖出了72345套，成交备案面积约886.67万平方米，成交均价为15036元/平米，同比增长了6.6%。

  昆明房地产市场从“冰封”回归正轨，整体呈现出稳健、强韧的状态。相较于西南地区其他城市，昆明楼市的韧性与回暖速度尤为突出。

  六、城改：223城中村蓄势待发

  2020年，《昆明市城市更新改造行动计划》正式出炉，223个正在拆迁或尚未启动拆迁的城市更新项目“待字闺中”。

  规划数据显示，昆明市共有395个城市更新改造项目。截至目前，已改造完成108个，已完成拆迁未完成建设50个，14个不拆除重建实施微改造，剩余223个正在拆迁或尚未启动拆迁，其中还有69个未完成规划方案编制工作。

  根据规划，2020年完成拆迁29个、693万平方米。2021年完成拆迁87个、2283万平方米。2022年完成拆迁107个、1436万平方米。

  地产市场存量时代，城市更新领域将是房企落地、深耕昆明的必然路径。

  七、烂尾楼：加强商品房预售资金监管

  2020年，昆明烂尾楼“别样幸福城”受到全网关注，折射出事关无数人的安居梦。

  经报道后，别样幸福城迎来复工。另外，烂尾多年的“西南海”项目重整工作推进顺利，东方资产、龙湖集团重整合作已达成，45亿元重整资金已通过总部核准投放至管理人账户。至此，“西南海”在经历了烂尾、重组泥淖之路后即将走出困局，重获新生。

  烂尾楼是昆明城市发展中留下的巨大伤痕，无数业主遭受无家可归之痛。

  2021年1月1日，《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》正式执行，严防楼盘烂尾有策可行。

  八、商业：从单点到商圈成型

  2020年，昆明多个商业中心相继开业，从单点到商圈成型，人居品质进一步提升。

  昆明首创奥特莱斯、呈贡吾悦广场、万达广场、安宁吾悦广场、和谐广场、金地中心Mall等商业相继开业，一方面为昆明带来了更加丰富的商业类型，为市场提供更加多元化的商业服务。另一方面也必然会带来更加激烈的竞争，多数商业中心同质化严重，在品牌和品质方面还有待提高，整个商场的运营体系和定位也需要提升。

  就目前来看，昆明商业布局主要还是以主城为主，最为集中的依然是五华区，其次是南市区和北市区，东市区商业相对匮乏的局面仍未得到有效缓解。

  这一年，昆明楼市更坚韧了。工地停工、售楼处歇业、中介门店接连关闭……经历了疫情冲击波之后，在政策支撑和客观需求等因素作用下，楼市快速复苏企稳，住宅成交均价创历史新高。

  这一年，昆明楼市更多元了。当数字化的洪流涌向这个传统行业，直播带货和地产数字化迎来风口。而城市更新又让已经进驻或者有意落子昆明的房企觅得新机遇。

  这一年，昆明楼市更稳健了。从从优化预售审批流程、缓解购房者压力到推进商业、商务办公用房去库存，昆明楼市从“冰封”回归正轨，正继续朝着平稳、健康的方向发展。