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  乐居买房讯 2021上半年，昆明房地产政策环境相对宽松，多以民生、城市发展方面为主，金融政策与全国保持一致。其中，“十四五”规划正式出台，“南延”变“南控”，环滇开发“踩刹车”；拟出台新规限制阳台面积、严控农村村民宅基地等，整体以市场规范化为主导。

  “南延”变“南控”

  4月初，《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》正式发布，对昆明城市总体规划做出了新的提法——“东进、西拓、南控、北延、中优”。相较此前的“南延北拓”，最大的变化是“南延”变成了“南控”。

  《纲要》中“优化国土空间开发保护格局”一章对昆明的发展理念做出新的表述，“立足资源禀赋、产业基础、比较优势，坚持量水发展、以水定城，转变‘环湖造城，环湖布局’的发展理念，打造城市功能核心区、城市功能拓展区、城市生态涵养区三大各具特色、竞相发展的区域经济板块。”

  《纲要》还明确，东进要加快打造航空大都市，开辟城市发展新空间；西拓要提升西片区整体形象，完善功能配套，打造城市西向门户；南控要适度控制滇池南岸片区开发强度，实现山水城湖和谐共生；北延要加快北部山水新城建设，打造健康新区、魅力之城；中优要促进老城区功能疏解、风貌提升，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。

  从呈贡新区到古滇、晋宁片区，过去十多年，昆明主城区一直沿着滇池扩张。当环湖造城开发的思路被否定，“南控”取代“南延”，意味着用地规划、物业类型、开发强度发生较大变化，对昆明的城市发展、地产开发都将产生重要影响。

  “环滇”开发踩刹车

  5月下旬，在深受关注的环滇开发问题上，昆明市自然资源和规划局发布“关于暂停滇池周边部分地块审批的通知”，范围涵盖了邻滇池一级保护区范围线的第一街坊地块，以及滇池周边滇池二级保护区限制建设区范围内地块。

  暂停范围内地块控规修改，预审和选址、成片开収方案编制申报、土地征收及转用审批、地块临时用地审批、土地收储及土地供应、地块规划条件、用地规划许可证、工程规划许可证的核发(变更)、规划核实等各项工作。

  从《滇池一级保护区贴线建设用地分布图》可以看出，草海片区、滇池国家度假区、三个半岛片区、斗南湿地片区、大渔片区、古滇片区、滇池南岸片区等多个环滇开发热点板块都在本次整改范围之内。

  滇池500米以内、二级保护区范围、环湖路沿线受到严格限制，环滇拆改、影响深远。

  严查首付款来源 二手房贷款放缓

  金融政策方面，3月中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，意在防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。

  此后，全国多地严打经营贷、消费贷违规流入房地产，追查首付款来源。昆明虽未正式发布具体审查政策，但基本都默认必须审查首付款银行流水。“首付款不符合银行审批要求”、“首付款中含有消费贷”等问题导致贷款被拒的现象时有出现。

  至5月底，昆明首套房贷利率目前已全线突破5.3%，最高达6.15%。此外，多家银行均表示，银行放款时间在1～2个月不等，并且要看银行额度和个人资金监管情况等综合因素。

  在昆明二手房市场，一度流出“二手房停贷”的传言。经求证，昆明二手房信贷均正常受理，不存在停贷、断贷的情况，但目前额度紧张，放款速度变缓，贷款人需要等待较长时间。

  银行业内人士指出，今年以来，受多方面因素影响，昆明二手房按揭贷款放款速度相比往年有所减缓，但业务仍然正常开展，并未出现停贷、断贷等情况。

  农村建房不得超过4层300㎡

  4月中旬，《昆明市农村村民住宅建设管理办法（修订）》发布，将本市行政区域内集体土地上新建、重建、扩建、改建农村村民住宅及其监督管理纳入调整范围明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

  《办法》明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民宅基地用地面积在城市规划区内，人均占地最高不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米；城市规划区外，人均占地最高不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。

  在城镇开发边界以外地区的农村村民个人建房，住宅楼层不超过4层，建筑高度和层高不得超过规划批准的高度，建筑面积不超过300平方米。

  下半年，COP15将在昆明召开。全世世界目光聚焦下，昆明的城市营销、资源推介将达到新的高度，生态资源优势将吸引更多人的关注，楼市也将迎来新的机遇。

  可以预测，下半年昆明房地产政策层面将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，继续落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。