正文

  第二套半价，心不心动？

  单价2888元/㎡起，开不开心？

  买公寓送家电，意不意外？

  优惠与打折齐飞，跑量共内卷一色，近段时间，让卖者伤心、买者流泪的公寓项目，正“八仙过海各显神通”，试图以花样百出的营销手段杀出重围。

  为遏制公寓市场乱象，日前，昆明正式出台政策，遏制“办公”改“公寓”现象、商办项目销售宣传不得出现“居住”“公寓”等描述，擅自改变土地用途将无偿收回使用权……

  库存高企、去化艰难、政策收紧，昆明公寓项目何去何从？公寓产品还能买吗？

  一、都这个价了 还要啥自行车

  回顾近一年昆明公寓市场的变化，有两个标志性事件，由点及面，奠定了市场基调。

部分项目优惠政策已收回，具体以开发商公布为准

  1、去年8月，位于呈贡区的实力蝶锦台推出4700元/㎡的精装公寓，将呈贡精装公寓的下限拉到5000元/㎡以下。

  此前，呈贡公寓产品均价大概在7000-11000元/㎡间。接近5折的优惠，立刻引起的连锁反应。数月间，包括锦艺昆明之光、融创孔雀镇、华侨城花都时区、蓝光天娇城·天樾、远洋新干线等多个项目跟进，呈贡公寓市场率先陷入“价格”泥沼。

  据本地媒体统计，呈贡在售及待售的五十余个楼盘中，超过一半规划有公寓产品，“不降价卖不动”几乎成为了开发商的共识。

  2、今年初，公寓降价战火烧到主城，快消行业常见的“第二件半价”促销手法在昆明房地产市场出现了。

  据央视财经报道，“第2套半价”促销的公寓是位于巫家坝片区的保利·天际项目。

  有销售顾问表示：“保利·天际公寓量太多了，均价1.3万元/㎡左右。以25㎡户型为例，单买1套要34万元左右，一次性买两套只需要42万元。”

  巫家坝片区被定位为昆明的城市新中心，之前公寓均价在10000元/㎡左右。“第2套半价”等举措在受到大量关注同时，其他项目“熬不住了”，被裹挟着参与了“刀刀见血”的价格战。

部分公寓产品优惠信息

  有媒体曾报道，昆明一女子豪掷1400万在巫家坝买了14套公寓。不到一年项目大降价，买家损失两三百万。

  巫家坝作为昆明房地产市场的暴风眼，降价的蝴蝶煽动翅膀，余波悄然蔓延。

  随后，“买公寓送学位”、“买公寓带精装修且送全套家电”等促销不断涌现。其中，保利城、上悦天地、润城学府公馆等项目因为可以上配建的学校，某些项目还可以落户，销售情况较为理想，价格也相对坚挺。

  大幅度降价作为非常规营销手段，可能短时间内会带来人气和业绩暴增，但却以牺牲利润为前提，并伤害了购房者的投资热情和出手欲望，只能造成“双输”的局面。

  降价、打折只不过是价值规律的表现形式，昆明公寓最核心的问题是供大于求。

  二、库存高企 去化艰难

  昆明锐理数据显示，截至2020年12月31日，昆明商办市场存量达1414.70万平方米。其中，公寓市场平均去化周期达53个月（4.4年），库存去化压力巨大。

  并且，在去年昆明新建住宅成交均价创新高的同时，公寓整体供、销、价均较2019年有所下降。

  实际上，最近几年，昆明公寓都处于低位运行状态，呈贡、官南、东南板块大量项目建有公寓产品，库存面积逐年上升。

  有业内人士指出，“原来建的太多了、库存太多，部分开发商拿地后还更改了商业规划，多种因素造成公寓供给过剩。”

  “前期大家对商业地产的市场前景过于乐观，城市更新改造项目规划的商业占比过大，导致市场无法予以消化。”

  销售相对容易的公寓成为开发商转化商办库存的“法门”，部分写字楼被改造为公寓，导致公寓库存一路走高。据克而瑞数据，从2016年到2020年，昆明公寓存量持续增加，尤其在2019年，公寓存量面积从2018年的111万平方米增加至254万平方米，一年内猛增一倍多。

  对此，2020年12月，昆明市政府印发《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，明确昆明二环以外国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，可以改建为租赁住房。

  商改租的政策，为广大租房群体提供了便利，也在一定程度上降低了租房成本，对商业商办产品去库存有一定利好。但商改租的房源只适用于租赁，限定了租赁者只能是短期消费行为，从长远来看，对于公寓的去化作用极其有限。

  而近期，昆明新建住宅成交价再次跌破1.5万元/㎡。在这样的背景下，公寓产品更显得如“鸡肋”一般。

  回归到源头，从土地供应的用地属性上来限制商业开发，或许更为有效。

  三、封堵“商改住”遏制供大于求

  8月30日，8月30日，昆明市《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》发布，堵死了商办改公寓的常见操盘路子，有助于平衡严重供大于求的公寓市场。

  在土地出让方面，增加禁止条款“受让人擅自改变土地用途，将商办项目使用功能改为居住的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

  项目设计上，低层办公建筑不得按照独立式进行设计；多、高层办公建筑平面不得采用住宅套型式设计，应采用公共走廊式布局。

  建筑功能不得使用“公寓”、“公寓式办公”“酒店式公寓”等进行标注，单体平面不得出现如“卧室”、“客厅”等住宅类功能的标注。

  商办项目《工程规划许可证》附图中，标注“建设单位应严格按照审批功能实施，严禁将商办项目使用功能改为居住”。

  在销售端，企业不得在销售宣传中出现“居住”、“公寓”等描述，样板间不得按照居住形式进行展示。

  商办项目销售不应以任何虚拟、划线等无实体墙形式对商办建设项目进行分割和销售。办公项目最小产权分割单元建筑面积不小于300㎡。

  菜市场、超市、酒店、旅馆、度假村、服务型公寓、文化娱乐等功能，不得进行产权分割销售。

  低层办公建筑，销售对象不得为个人。

  曾经，一些开发商将写字楼擅自改为公寓，造成了公寓库存过度积压，新政策将从土地出让、项目设计、销售与产权登记、监督检查四大方面，遏制房地产市场大量出现的利用商业、办公用地建设住宅等乱象。

  换言之，昆明公寓市场将进入良性供应和去化的新阶段，那么公寓产品还能买吗？

  四、综合考量 避免入坑

  与住宅相比，公寓具有不限购、不限贷、低总价的优点。目前，昆明市场许多公寓的价格已经接近成本价，适合初次置业。

  在呈贡区，购买公寓还可以申请落户，对于刚需置业者而言，能解决就学、医疗等各种问题，具有一定吸引力。

  此外，公寓与住宅之间的投资逻辑差异，靠的不是低买高卖赚差价，而是“整存零取”收租金，长期持有，获取租金回报。

  因此，需要综合考虑交通、地段等因素，生活越便捷、人口越集中，公寓越好出租。一般在大型商业中心附近的公寓，是不错的选择。

  下半年，在昆明主城最核心的区域，将有两个极具象征意义的公寓项目面市。其中一个项目的价格预计将在3万-4.5万元/㎡间，或将改写公寓产品“高库存”、“不能碰”、“不涨反降”的固有印象，助力公寓市场一扫颓势，重回健康平稳的主旋律。

  综上所述，即便公寓优惠打折力度很大，但住宅无论是自住还是投资都比公寓优先级更高。若要购买公寓，一定要综合考量各方面因素，避免“入坑”。

  附昆明部分在售公寓产品：