正文

  类似于阿诺德·汤因比在其《变动的城市》中所描述的那样，“现在对于一个城市工人来说，睡在其白天工作地的楼上已经不再是普遍的现象，大多数城市工人使用了城市和郊区两个单元的空间。一个空间他们度过他们的周末与梦乡，另一个空间则消耗他们的工作时光。”

  01

  双城通勤规模初现

  双城生活模式常态化

  随着经济发展空间结构的变化及愈加便利的城际通行，工作在一个城市，安家在另一个城市，跨越行政区边界的跨城通勤已不再稀奇。尤其是在经济社会一体化联系较强的京津冀、长三角、珠三角城市群之内，跨城功能联系愈来愈紧密，成为一种受到关注的现象。

  《长三角城市跨城通勤年度报告》持续观测长三角跨城通勤规模及人口流入流出特征，发现上海与周边城市之间的通勤联系呈现明显的双向特征，且正向的入出比体现了上海对周边城市就业的吸引力。叠加国家政策引导及愈加紧密的城际通行，双城生活模式将成为常态。

  02

  “5+2”为主要生活方式

  47%人群选择回归一线城市

  “双城族”的生活方式可以分为两种：一类是“潮汐类”，早出晚归，每天来往于双城，从我们访谈中发现，能坚持这样潮汐生活的一般情况下工作时间更为弹性，或者工作地距离高铁站较近，单程跨城通勤时长控制在1.5-2小时之间。第二类他们似候鸟般，周期性地在工作地和居住地两个城市间迁徙，过着“5+2”的生活，即五天蜗居出租房，两天回归生活圈。之所以愿意付出双倍生活成本，过着“双城”生活，主要是因为他们大多属于3-4小时的单程极端通勤，其中“单身候鸟”对有品质生活有强烈向往，即使每周只过2天舒展安逸的生活，但成为他们工作打拼的动力。“家庭候鸟”一般另一半可以充分照顾家庭，家庭职责分工明确。我们对73组来自广州、北京与上海的“双城族”客户进行了问卷访谈，从调研数据显示：其中有近6成的人群是选择“5+2”生活方式，仅4成选择每天双城通勤。

  无论是“潮汐”还是“候鸟”，背后总是透露着对归属感的强烈向往，但从调研中我们可以看出，强烈向往的背后是有明显分歧的。在关于“未来是否会回归一线城市生活？”有47%的客户明确表示将来会回归一线城市，有42%的客户表示未来会持续双城生活，另外有11%的客户持不确定态度。

  1、配套：“回归一线型”看中升值与便利，区域配置优先于户型

  基于对双城生活观的差异，使得其置业观也出现了明显分化。就问卷结果可以看出，通勤环境是他们首要考虑的因素，但是“回归一线型”人群，他们更追求房屋所在区域的规划利好，商业氛围，规划利好是未来房屋升值的保障，而商业氛围是他们目前入住最切实需要的外部配套。对于“安于双城型”的人群，他们更看重教育资源，此外期望商业、医疗和自然资源均好。

  近八成“安于双城型”人群是已婚有孩的家庭，他们期望陪伴孩子成长，注重孩子综合素质的培养，学区和商业。而对于单身未婚客群来说，则崇尚懒宅精神，尽量减少出门次数，期望生活所需物品能够触手可及。因此他们对于购物中心的期待，并非是追逐时尚潮流的首店、网红店或是概念店，而是游逛能够满足日用刚需“大而全、一站式购物”的综合商场。

  2、户型：“双城族”以三房为起步户型，“安于双城型”看中舒适度高的大户型

  从户型需求来看，“双城族”尽管够不着一线城市的房价，预算也有限，但是在户型偏好上都愿意选择三房户型。“回归一线型”对小三房更情有独钟，小三房从功能上满足了他们多样的需求，90㎡以内的面积更贴合预算，符合还贷能力，而且紧凑户型在未来置换变现也更容易。

  而“安于双城型”更偏爱91-110㎡舒适性更高一些的大三房，此外，对于四房及以上户型的偏好也更大。这类客户一般是已婚有孩家庭，或三代同堂，一线城市的收入可满足他们三四线较高质量的生活，他们的居家生活或有老人或有夫妻另一方照应，他们追求的更加纯粹，就是住的更舒服。               

  3、空间：“双城族”均关注客厅，“回归型”偏爱阳台“安于型”看重主卧

  从户型功能来看，“双城族”对居住空间都有较高的期许，宽敞明亮的客厅是所有人最关注的功能间。。客厅作为家庭最大的公共空间，既是承载家庭成员休闲娱乐活动的载体，又是家庭社交中心。双城族人群选择两地奔波的双城生活，家庭陪伴是一个重要的驱动因素，客厅是家庭陪伴的最好场所。客厅空间越大，越能够满足家庭成员的多元活动需求，增进家人共处的时间。

  但在其他功能间方面，“回归一线型”与“安于双城型”出现了分歧，“回归一线型”关注度较高的还有“阳台”、“玄关”面积，而“安于双城型”人群则更期望增加主卧、厨房的面积。

  “回归一线型”虽然是被动地选择双城生活，对生活仪式感要求更高。有一个空间较大的阳台，可以打造养满植物的空中花园，或是建构与好友浅茶漫饮的阳光会客厅，或是独自休闲放空享受阳光的静谧空间，这些是他们对生活场景的重要需求。此外，他们又提到了玄关，期望玄关能够保证居家隐私，增加归家仪式感的同时，可以更多地承担收纳功能空间的作用。

  重视居家生活品质的“安于双城型”人群更在意主卧和厨房。缘于新消费趋势和新饮食潮流助推生活体验感升级，更大的主卧和厨房空间才能装得下他们的生活情趣。“安于双城型”中大多数为三口之家或三代同堂，房子对他们而言，是忙碌工作和疲惫通勤之外安定的港湾，卧室是最放松的空间，面积尺度非常重要；此外，家庭生活中，民以食为天，宽敞的空间，充分的收纳，安置速食食物和小家电的厨房便是承载品质生活的重要功能间。

  4、社区：“回归型”重视社区安保，“安于型”着眼于物业档次提升

  对社区配套的需求，“回归型”客户对安全保障最为关注，占比高达49%。他们期望社区配备社区周界安防、视频监控、电子巡更系统等。他们认为，三四线城市的治安情况不及大城市，而且他们早出晚归，甚至一周5天不在家中，因此尤其看中安防。而且他们还提及套内最好也能配备智能门禁、智能摄像头，能够实现家庭看护和防盗报警的功能。

  “安于型”对提升物业档次格外关注，占比达到42%。他们表示期望社区服务能够解放双手，提供家政服务、社区团购、社区快送驿站等，在社区内形成一刻钟便民生活圈。在家政服务需求场景中，居家保洁和维修服务是需求最高频的家政服务。“安于型”人群的社交圈往往不在居住地，但愿意长期过着双城生活，就需要社区提供的服务粘性，社区是他们在居住地最主要的依靠。更高品质的物业以及更完备的社区关爱服务能够让他们居家生活更安心。

  结语：随着城镇化进程继续推进，主要城市的职住分离趋势还会增加，购房群体跨城通勤成为趋势。人生海海，在浮沉起落间，这群“候鸟”追逐着生活的小确幸，居住品质、社区服务、升值潜力亦是他们主要的考量重点，房企应关注客户需求的变化，形成差异化优势，避免板块扎堆同质化竞争。