正文

  2021年，一系列强监管之下，房地产行业面临深度洗牌。在此背景下，房企奉行长期主义已成为行业共识。而“产品力”进一步成为房企立足长期主义，转向内生型发展的基石，也是房企综合实力与竞争力的重要一环。

  2022年，住建部明确将坚决处置房企楼盘逾期交付风险，无论是从房企经营、还是宏观经济角度，保竣工、保交付都势在必行，越来越多的规模房企开始重视自身“交付力”的提升。

  提升产品质量管控、完善客户服务体系，打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准，都有助于提升交付率和交付满意度，树立积极的企业品牌、口碑和公信力。区别于销售阶段的“产品力”，产品“交付力”在先前的概念、效果、示范等基础上，更聚焦产品落地的真实效果、工艺细节、材质品质、服务体系以及业主反馈。

  在此背景下，聚焦产品力建设变化，克而瑞重启2022年度产品交付力测评，围绕总体指标、室内空间、公共区域等7大维度，覆盖百余个城市，近百个知名开发商，超500个项目进行全面测评，发布奢居和安居交付力入围项目各20个，并解读标杆项目的共性特征，以期给行业带来启发。

  01

  室内空间：从细节打造归家温馨感

  最贴近业主实际生活和心理需求的场所当属室内空间。优质产品的室内空间能充分彰显“从用户生活角度出发”的产品逻辑。优质产品善于通过色彩、线条、材质共同塑造室内空间“素颜美感”，门窗、地板、墙面、吊顶、收纳系统都是展现室内空间的基础构件。

  以客厅为例，采用不同材质肌理的木饰面、大理石与金属线材，营造出丰富的视觉层次，大面积采用低饱和度的米色与灰色主色调，穿插深色系金属线条，干净简约，凸显室内精装材料的高级质感。不对称线型设计的电视背景墙为整体视觉增添了个性与脱俗的效果，整体调性更加大气雅致、低调简约。

  图：室内空间客厅案例示意

  精细化的施工管理能够为产品品控提供保障。部分房企根据图纸深化、样板先行等施工管控方法，对样板间进行评审和验收，及时发现并完善不合理的地方，有针对性提出专项解决方案，减少后续使用隐患。

  例如，禹洲提出“匠心智造”提升计划，在工程策划、“样板引路”、项目实施过程中，关键工序施工前必须执行“样板先行”原则，从样板及交付样板开始，落实样板打造，样板评审合格后，才能够全面开展施工。

  图：禹洲集团“样板先行”现场

  值得注意的事，室内空间的人性化细节，丰富的交付设施能够很好的提升用户的生活体验。比如厨房和卫生间台盆边缘增加挡水条，防止水流入柜体内部或地面，厨房配备油烟机、消毒柜、水槽一体洗碗机等，玄关、卧室等空间配备“藏露有度”的收纳系统，全屋配备中央空调，满足人居多样化需求，提升归家温馨感。

  图：室内空间人性化案例示意

  以舟山绿城柳岸晓风花园为例，配备黄金搭档中央空调与地暖，且运用智能化系统，远程调节室内温度与湿度；厨房配备知名品牌炉灶、油烟机与洗碗机，卫生间配备TOTO智能马桶、汉斯格雅龙头花洒等一线品牌家电，保障业主乐居生活。

  图：舟山绿城柳岸晓风花园室内空间交付实景

  02

  公共区域：兼顾“第二门面”与功能属性

  公共区域是业主归家动线的必经之地，也是住宅产品的“第二门面”。优质的公共空间可以让业主享受舒适的归家体验。

  首先，优质产品善于组合装饰材料及线条搭配，打磨特定风格的公共区域，并通过合理运用从地上到地下，在变动中体现一致性的风格。通过讲究的用材，层高的拔高，与架空层联动的设计和艺术装置的点缀等，提升公共区域整体品质感，创造归家仪式感，塑造归家礼序。

  例如华润置地温州鹿城万象府，其单元门采用古铜拉丝不锈钢玻璃门，大堂外两侧设置石材景墙，古铜不锈钢压顶，景墙对称布置，营造归家仪式感。大堂二层挑空，5米高吊顶，蓝金沙背景墙，配置软装挂画和艺术摆件，为业主打造回家的尊贵感。

  图：华润置地温州鹿城万象府大堂实景

  其次，地下车库是公共区域重要的一环，其排布设计所体现的功能性属性非常重要。地库功能性加分的亮点打造可以采用BIM技术优化设计，利用色块分区、灰白强对比数字标识、人车分流、自动感应灯设计等。

  图：公共空间地下车库案例示意

  智能化和人性化设施能够为公共区域锦上添花。智能门禁系统、智能识别道闸系统、车牌识别系统等兼顾社区安全与管理效率；感应灯、一氧化碳探头等便民化设施则从多个维度体现人性化关怀。

  以保利物业一体化智慧停车平台为例，其采用微服务架构、云边端物联网部署、标准化设备接口协议、AI算法等技术，对接全国项目车场基础数据信息，实现全国停车设备和信息数据的集中管理。此外，一键锁车、访客预约、车位检测等功能均可通过智慧平台系统实现，构建数字化便捷生活。

  图：保利智慧停车平台系统

  03

  建筑立面：洞见真实工艺与品质

  建筑立面是住宅的“外衣”，不仅体现建筑的审美价值，同时也体现了住宅的建筑性能。交付环节中，住宅立面的材料质感和工艺细节能够在自然环境下接受“无滤镜”的实景考验。

  一方面，在材质肌理与工艺细节方面，体现项目品质感。比如现代极简风格立面，采用米白色铝板、木纹饰面铝板、碳黑色铝材线条的组合，通过干挂技术以及严苛的接缝处理，整体线条利落干净，木纹饰面铝板搭配大面积玻璃，让建筑在简约高级中增添了质朴温柔的气质。同时，立面与园林社区相互融合，形成视觉整体。另一方面，干挂铝板保温、隔热、抗腐蚀的特性，也让住宅拥有了更优秀的建筑性能。

  例如杭州中海·黄龙云起，外立面采用铝板与玻璃结合，其中，铝板占比90%，整体建筑的光泽感更佳，正常光线下呈低调奢华的暗金色偏银白，强光下色泽更浅，展现另一种质感。

  图：中海·黄龙云起外立面实景

  04

  园林景观：追求自然、空间与人居的和谐统一

  社区园林景观不仅是人与自然重要的交集，甚至还是评判住宅品质的第一印象。

  在交付阶段，园林景观主要聚焦生态资源与景观效果两大维度。景观效果不仅包括植物的多样性、层次性、整体性，还包括空间布局、比例尺度、流线序列、节奏景深等方面。绿化生态资源维度包括利用生态资源、丰富植物种类、布局艺术景观等，实现空间、自然、人文和谐统一，社区绿化景观更可持续。

  图：社区主入口简洁的种植形式

  图：优秀园林景观实景

  05

  社区运营：集景观、娱乐、健身于一体

  在交付体系中，社区运营包含“硬件”与“软件”两部分，“硬件”是指社区活动空间，如适老适幼场地、健身场地等。“软件”是指业主生活服务体系，如幼老托管、管家服务、社群运营等。优秀交付力项目，集景观、娱乐、健身于一体，根据不同年龄段不同需求打造的全龄化社区，且随着生活服务体系的不断完善形成具有生命周期的成长型社区。

  例如成都新希望锦麟府，社区室内外空间均满足全年龄段业主需求。在社区的户外空间打造“hello新世纪”儿童活动空间，分段年龄器械满足各个年龄段孩子需要，同时利用周围植物自然隔断有效规避噪音；适老化设施无障碍设置，方便老人各种社交需求；健身场地为运动爱好者提供好去处。此外，架空层的室内空间也设有适幼空间、适老空间及健身、社交空间，并联通室外儿童乐园，方便大人在社交活动的同时照看小孩。

  图：成都新希望锦麟府社区设施实景

  06

  服务体系：交付全周期多维度服务体系逐步成为主流

  优质项目不仅为业主交付品质产品，还回馈以全流程交房服务体系等“售后”体验。随着产品理念的升级，服务体系已成为产品交付力中不可或缺的部分。

  “保交付”成为越来越多房企的首要任务。交付前，工地开放日与施工直播成为促进项目交付、增进业主满意度与信任感的重要方法。

  例如海伦堡在工第开放日活动中聚焦开放工地现场设置安全标化体验区、集中工艺工法展示区、建筑实体质量管控区、精装实体样板展示区等4大场景体验，透过建筑结构、用材用料、工艺细节等维度为业主讲解并展示产品的“面子”及“里子”，让业主零距离及时沟通了解情况。

  图：海伦堡工地开放日

  华润置地2021年启动“透明工地”云直播活动，以连续3天，每天9小时，长达27小时全程实施实景直播，并分别从施工工地管理、工程材料管控、屋顶防水工艺等角度拍摄了主题演绎视频，配备专业工程师讲解、释疑。

  图：华润置地施工实施直播

  交付时，为给业主提供良好的交付流程体验感，提升交付满意度，除了交付的及时性与完整性，周到的项目开发商通常会制定完善的交付方案，并进行流程管控，确保良好的交付体验。此外，通过部门联动、信息共享、线上办理等方式实现“交房即交证”，极大的优化业主交房体验。

  交付后，物业服务直接影响业主的居住体验，需要做到实时维护，这些是房子升值的重要因素。在设备维护及观景管理过程中，可引入科技手段以及智能机械设备，例如管道机器人、扫地机、扫雪机、洗地车等，节约人工成本的同时提升工作效率。

  随着服务理念不断升级，更多房企针对整个交付流程推出“交付全周期服务体系”，并不断完善与升级。其中，美的置业推出“橙意相伴6大周期全维度服务体系”，涵盖看房、签约、等待、交付各个环节。保利发展建立“6321交付体系”，提前半年介入交付，了解客户诉求，保证一站式交付，并在交付后加强质保期维修工作。

  在房地产市场下行压力下，房企降标、减配、工程质量等问题屡见不鲜，交付代表房企产品从规划设计到真实落地。项目还原度、空间尺度、质量品控、工艺细节、人性化设施等维度都将成为评测产品力的聚焦点。

  上半场产品力，下半场用户观。对于如何选择长期主义的路径，首先要做好客户需要的产品，确保产品品质，提升客户服务水平、增强产品竞争力。其次，在企业战略方面，通过数字化赋能，从决策、创新、运营等多方面实现产品端的精细化管理。

  附图：2021年十大交付力奢居和安居作品入围项目TOP20

  榜单说明：

  1.参评项目为居住类项目；

  2.参评项目的统计范围为首次交付时间在2021年度的项目；

  3.排名不分先后，以项目拼音首字母顺序排序。

  榜单说明：

  1.参评项目为居住类项目；

  2.参评项目的统计范围为首次交付时间在2021年度的项目；

  3.排名不分先后，以项目拼音首字母顺序排序。