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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是：吾悦·海悦西山

  评测师点评：吾悦·海悦西山位于太平新城，囊括高层、叠墅、合院等多种物业，小户型总价低，对刚需人群也十分友好。

  项目亮点：

  社区居住品质高

  整个小区绿地率40%，建筑密度27%，综合容积率2.5，低容低密的规划使得整体居住舒适度更高。

  商业配套丰富

  自身配置有五星级星俪岚商业中心、海派街区，同时毗邻砂之船奥特莱斯，今后可满足业主一站式生活需求。

  教育配套优质

  拥有全龄学区，是涵盖两所幼儿园、一所小学、一所中学的九年一贯制学校，上海师大附属学校已入驻。

  适合人群：目前主推建面约62-128㎡的高层和建面约95-138㎡的合院产品，适合刚需、改善型两种客群。

  价格分析：具备明显的价格优势

  当前项目高层住宅均价约6100元/㎡，合院产品整体价格约155-175万元/套，单价在1.2万元/㎡，产品均为毛坯交付。周边在售的楼盘较多，其中天誉鱼先生的社区高层住宅毛坯房源均价约7000元/㎡，带装修房源均价约8500元/㎡；洋房产品毛坯均价约9000元/㎡。浩创悦山湖高层住宅均价约6800元/㎡，联排别墅产品均价约15000元/㎡，均为毛坯交付。

项目住宅效果图

  与周边同类型产品相比，项目具备明显的价格优势，建筑风格上，讲究细节；户型上南北通透，阔尺大面宽，最大程度保证室内采光，冷暖适宜。

  二手房方面，目前周边已建成创佳半山御府别墅、富春山居、恒大金碧天下、保利宁湖峰境、龙湾1号等小区，均为别墅或合院，二手房价格在0.96-1.19万元/㎡左右，其中，富春山居二手房价格最高，约1.42万元/㎡；项目合院产品单价与周边二手房价格相差不大。

  太平新城城市风光实拍

  太平新城紧邻昆明西，随着昆安一体化的发展，太平新城已成为昆明向西发展的核心板块，已逐步成熟。按照“十四五”的规划思路，将太平打造为城市西向门户，还将推动西山+太平新城将实现跨县域片区的共建共享。到2050年，太平将融入昆明都市圈范围，同时昆明市城市轨道交通第三轮建设规划报批，安宁线也即将开始建设。

  作为“昆明的后花园”，太平新城以“宜居宜业山水田园生态新城”为定位，形成健康、养生、养老、文化旅游等产业优势，也让片区迎来开发热潮，恒大、蓝光、俊发、花样年、金地、融创等各大开发商以及安宁本土知名开发商创佳地产都相继入驻开发，

  未来随着各大项目的启动落成，将为片区提供生态发展的动力之源，成为昆明城市发展的新空间。

  评测师有话说：与昆明主城周边几个区域相比，太平新城的房价一直偏低且稳定。不过优越的区位，昆安一体化的前景，良好的自然环境，使其吸引了越来越多的开发商，为市场增加了供应量更推动了昆明人居的提升，区域价值未来可期。

  楼盘规划：依山而建，错落有致

  作为新城控股集团打造的太平品质住宅，项目总占地面积约476亩，总建筑面积约110万㎡，其中地上建筑面积约80万㎡，绿地率40%，建筑密度27%，综合容积率2.5，总规划户数8180户，规划机动车位7933个。整个项目计划分六期开发，内部规划有一个优质商区、一个幸福住区（含9个住宅组团）、一个乐活社区。

  项目规划鸟瞰效果图

  幸福住区产品涵盖合院、叠拼、高层住宅。目前高层住宅在售房源位于3号地块5栋上，为2梯5户设计，产品建面约62㎡、75㎡、107㎡、125㎡，两房到四房设计，明厨明卫，采光好，客厅与次卧共享大景观阳台，整体空间感好，客、餐厅同面宽竖厅设计，布局动静分离，休息区和活动区互不干扰。主卧套房式设计，独立衣帽间，独立卫生间，保障私密性。

  在售合院产品建面约95㎡、138㎡，前后双庭院设计，增加室内采光通风效果；动静秩序井然，休息娱乐互不打扰；二层均为起居空间，可拓展空间大，赠送率高。主卧配备独立卫浴间，让居住空间更加独立，同时也能给主人带来许多方便。所有产品均为毛坯交付，预计交房时间为2023年9月18日。

  合院产品效果图

  值得一提的是，项目依山而建，错落有致，从整体布局来看，较为充分的保证了别墅产品的使用价值，合院、叠拼基本都处于项目内侧，不临主干道；再加上南北朝向的阵列式布局，以及南北两侧均没有高层遮挡，充分保证了视野景观。

  建筑面积概述：体量较大，未来将营造教育、商业、绿色、健康、邻里、交通、服务等七大场景，并进行有机串联。

  产品概述：集御景高层、臻品合院于一体，丰富的产品类型，优质的室内外空间，增强舒居性。

  绿化率概述：内部集中绿地高达约2.2万平米，建成后将有65个景观节点，绿植覆盖率较高，营造更舒适的居住氛围。

  评测师有话说：在景观打造和居住体验感上项目花了一定的心思，在社区规划方面还是可圈可点的，这也说明开发商比较注重业主居住的舒适度，在这点上能够吸引一定的购房者。

  户型分析：独立玄关入户，三开间朝南

  建筑面积约125㎡的E户型

  具体来看，建筑面积约125㎡的E户型，为四室两厅一厨三卫设计。从细节上来看，为了让人在视觉上得到缓冲，避免开门见厅的尴尬，在门厅处设计一个独立玄关隔断，实现遮挡隐私的功能，同时丰富了室内的空间格局，还可满足家庭收纳储物需求，兼具美观性与实用性。

  再从室内布局来看，整体开间约12米，进深约10.1米。该户型全明通透，各个区间面积大小都比较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。室内功能区域划分合理，合为一体而又相互独立。公共空间和私人空间分类明晰，动静分区明显，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，可减少相互间的干扰。

  户型北侧主要为功能区，U型厨房巧妙利用每一寸空间，洗涤区、烹饪区等分区明确，操作动线无缝衔接，既满足了使用空间的需求，又减少物品拿取往复的时间；厨房右侧预留双开门冰箱的位置，操作台可放置微波炉、蒸烤箱等家电。

  三开间朝南，主要生活空间全部朝南，采光、采阳、视野开阔。客厅和次卧连通景观阳台，从视觉上拓宽了客厅的空间，不仅使得客厅空间感更强，而且又同时满足了观景和日常晾晒的需求。

  在设计上，更符合二代同堂家庭的生活习惯，将主卧套房单独设计里侧，与次卧、儿童房等拉开一定距离，确保彼此生活的私密性。主卧空间宽敞，搭配步入式的衣帽间，干湿分离的卫生间，双面盆设计，避免了晨起洗漱时的拥挤，让生活更加有序高效。

  北向面积较小的次卧可改造成书房或储藏室，为生活空间带来极大的改造可能。另一个次卧搭配有飘窗，采光优良，也利于室内的通风，同时拓展了更多可利用空间，使整体格局看起来大气。

  评测师有话说：总体来说，完善的功能可以满足居住的多种需求，避免换房烦恼。不过缺少一个生活阳台，后期使用起来可能会有不便。

  交通出行：公交系统有待完善

  地铁：距离项目最近的地铁站点为轨道交通3号线西山公园站，根据规划，昆明地铁安宁线与将地铁3号线连接，设车家壁、长坡、读书铺、圆山、东湖、安宁、职教园等7个车站；目前正在开展昆明市城市轨道交通第三轮建设规划编制工作，拟将轨道交通安宁线纳入第三轮建设规划进行报批。

  公交：安宁38路从稠州银行站开往恒大商业广场，太平专线1路）从太平小街直达财经大学，不过最近的站点玫瑰广场距离项目有1.9公里，周边公交线路较少且等待时间较长，公交系统有待进一步完善。

  项目区位示意图

  自驾：海悦西山坐落于奥莱大道玉龙湾隧道南向约600米处，临近奥莱大道、石安公路、西环干道、和平大道等区域干道，能方便到达昆明绕城高速，因此自驾出行较为便捷。

  评测师有话说：从当前现状来看，昆明至安宁轨道交通仅在计划中，地铁和公共交通出行稍有不便，不过周边交通路网成熟，出行主要依赖自驾。

  配套：自身丰富业态，部分配套已呈现

  教育配套：周边名校环绕，近享安宁中学太平分校，云南财经大学太平校区，全龄段的教育。项目自身将引进两所幼儿园、一所小学和一所中学，去年已签约上海师范大学，学校总占地面积约5.8万方，规划小学36班及18班初中，小学部预计2023年9月开学，初中部预计2024年9月开学，为业主子女提供更优质的教育。

  项目学校配套意境图

  医疗配套：新昆华医院距离项目大约3公里，作为省级三甲医院在云南唯一的分院，医院已经在2017年全面投入使用，集基本医疗、专科医疗、特需医疗等服务于一体；周边还有昆明市第三人民医院（长坡院区）、武警总队医院等医疗机构，方便业主看病就医。

  商业配套：其毗邻奥特莱斯商圈，加上新城集团投资建设的丽岚酒店；酒店位于奥特莱斯大道西侧，项目总占地面积约50亩，规划有水岸风情商业街区、音乐广场和特色创意轻餐区，且已于去年10月27日封顶，今后能满足业主吃喝玩乐、游娱购的生活所需。

  项目商业配套意境图

  公园配套：周边有玉龙湾公园、海洋公园、西山森林公园环绕，同时，此外，项目内部打造有一个约3.7公里的城市公园环、两条开放景观轴、三大景观节点、1个街心公园，6个街角公园，营造户外会客厅、全龄健身场地、儿童活动场地等共享互动的功能空间。

  周边的玉龙湾公园实景图

  评测师有话说：海悦西山择址太平奥特莱斯大道中轴，享新昆华医院、砂之船奥特莱斯等优质配套，自身规划有丰富业态，部分配套已呈现。