正文

  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是金地自在城

  评测师点评：金地自在城位于太平新城核心地段，近享全维配套，户型选择多样，刚需和改善型群体置业需求均能满足。

  项目亮点：

  区位优势突出

  所在的太平新城片区距离昆明主城最近，有便捷的交通，森林覆盖率高，还有政府政策的加持，发展前景可观。

  生活配套完善

  内部规划的褐石小镇商业中心除生鲜超市外，还有露天剧场、艺术长廊、品味书吧等多元化服务，能满足业主日常生活所需。

  居住舒适度较高

  中心社区的景观以“能量环”链接，将自然学校、活力星球、阳光草坪串联成中心大花园，为业主营造健康宜居的氛围。

  适合人群：目前建面约76-109㎡的高层住宅和233-266㎡的联排别墅在售，刚需改善皆可选择。

  价格分析：

  当前项目在售的高层住宅价格约7500元/㎡，产品带装修交付；联排别墅总价约230-320万元/套。同区域内天誉鱼先生的社区在售高层和洋房产品，高层建面约59-86㎡，毛坯房源均价约7000元/㎡，带装修房源均价约8500元/㎡；洋房建面约92-96㎡，毛坯均价约9000元/㎡。吾悦海悦西山高层住宅均价约5300元/㎡；合院建面为95-138㎡，整体价格约155-175万元/套，产品均为毛坯交付。浩创悦山湖在售高层建面约68-110㎡，均价约6800元/㎡；联排别墅建面约98-160㎡，均价约15000元/㎡，均为毛坯交付。

  与周边在售的同类型产品相比，金地自在城高层产品价格优势明显，无论户型大小，均做到了全明户型，采光采阳又通风，不管是休息还是观景都有较好的体验感和舒适度，对于刚需人群十分友好。

  二手房方面，目前周边已建成创佳半山御府别墅、龙湾1号、云锡奥城、恒大金碧天下、保利宁湖峰境、富春山居等小区，均为别墅或合院，二手房单价0.96-1.19万元/㎡左右，其中，富春山居二手房单价约1.42万元/㎡；如若按照单价来算，金地自在城联排价格约1.2万元/㎡，与周边二手房价格相差不大。

  从昆明的城市发展来看，未来昆明三环内土地已基本停止供应，随着城市发展外扩，整个昆明居住圈外移也逐渐成为主流趋势；近年来，太平新城已成为昆明周边开发热度最高的片区之一，发展速度和实力都不容小觑。

  另外，昆明“十四五规划“中提出，太平在打造城市向西门户的同时，还将推动市域连片发展，地铁安宁线也即将开建，交通的不断升级，配套的不断完善，未来两三年内，随着昆安一体化进程不断加速，太平新城也将迎来居住人口的大规模增长，而金地自在城占位于太平新城片区核心区位，其区位优势不言而喻。

  评测师有话说：太平新城核心配套较为完善，发展潜力较大，根据规划，太平新城将建成可容纳45万人的城市规模，而配套的逐一落地发展则是这一目标的有力保障。

  楼盘规划：

  作为金地集团地在昆打造的第四个作品，整个项目体量较大，总占地面积约732.24亩，总建筑面积约137万方，建筑密度35%，绿化率40%，规划总户数9167户，是以2.0的超低容积率打造的舒适宜居生态大盘。

  项目共分4期建设，并于四个地块围绕的十字路口区域建设约6万方的褐石小镇商业中心。目前，一期在售，总占地面积约224亩，容积率1.9，总户数2557户，是项目中位置最好且地块最大的一期，分为A2和A3地块进行整体开发，共规划有15栋高层、10栋合院、27栋联排别墅，以及1栋15班幼儿园，其设计理念借鉴英伦风，打造格林系高层、褐石系合院与联排别墅。

  当前主推的高层产品房源位于6栋-9栋，总高21-27层，2梯6户设计，户型建面约76㎡、89㎡、109㎡，涵盖三房到四房，产品都比较具有特色，浪费空间极少。不管是小户型还是大户型，空间感和通透性都很好。南北朝向，通风采光良好。卫生间干湿分离，干净卫生，提高生活效率。

  联排别墅在售房源位于11-27栋，总高四层，户型建面约233-266㎡。每户均有超大赠送面积，高赠送率。格局上动静分区，卫生间干湿分离，休息娱乐互不打扰。主卧均为套房设计，搭配有衣帽间、卫生间、浴缸，让居住空间更加独立，同时也能给主人带来许多方便。所有户型均搭配有景观阳台，使得室内拥有充足的阳光，视野开阔通透。

  一期地块由于有天然地势优势，形成南北最大高差约14米，东西最大高差约28米。保持了周围原生态资源，在高差台地上修建立面挡墙并做垂直绿化，使得整个地块形成一个坐北朝南的向阳坡面，最大程度的满足了采光日照需求。

  占地面积概述：体量较大，社区内规划有褐石小镇商业中心、金地自在城·健康管理中心，幼儿园等丰富业态。

  容积率概述：一期地块容积率约1.9，拥有更多绿地和相对较大的楼间距，大大提高了居住的舒适度。

  绿化率概述：小区绿化率达40%，内设有全长340m环形跑道、热身区、超越区等配套设施，居住品质较高。

  评测师有话说：在社区的打造中，项目跳出了单一的“景观观赏”，而更兼于生活的实用性，用产品映射到业主的生命活动全周期，使居住者更加多维度地参与其中。

  户型分析：

  以建筑面积约109㎡的B1户型为例，该户型为三室两厅三卫设计。它不仅可以满足三口之家的居住需求，也能实现二代同堂，而且面积对于刚需购房者来讲也是颇为合适的选择。

  整个户型格局较为方正，开间约10.6米，进深约9.8米。合理利用每一寸空间，入户处右侧设置有玄关柜,可以满足家庭收纳储物需求，保证居住隐私性的同时，兼具美观性与实用性。

  该户型全明通透，各个空间方正，后期空间利用率高。区间面积大小都比较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。

  “U字”型厨房设计，把空间利用达到最大化，动线布局合理，可放物品空间大，烹饪时的流线操作，且连接窗户，易于通风有效隔绝油烟，保持空气清爽。

  餐厅客厅双厅一体化的设计，使得整个户型通透型极佳，并且相比一般的客餐厅一体化设计，空间感更好。南向三开间设计，主要生活空间全部朝阳，采光、采阳、视野极佳。

  客厅和次卧连通景观阳台，从视觉上拓宽了客厅的空间，为整个户型直接带来的就是采光面积更为广阔，同时增加了空间使用的自由度，增强家人之间的陪伴感和互动性。

  南向主卧配有独立卫生间和衣帽间，而卫生间则采用干湿分离设计，提高了居住的安全性和隐私性，让居住者的生活更加便捷。

  北向小次卧飘窗的设计，使得整个空间更加宽敞明亮，同时，不仅提高了空间利用率，还可放置日常不经常用的物品，相当于小的储物空间了。

  不过这个户型比较明显的缺陷使公共空间和私人空间分类不明晰，没有形成动静分区，主卧太靠近厨房和客厅，这种设计容易导致会客、娱乐、家务等活动干扰日常休息和学习。

  评测师有话说：总体来说，全屋飘窗设计，最大程度保证了采光和通风，主卧较宽敞，两个次卧也同样面积充裕，卫生间干湿分区，更符合现代人生活习惯。

  交通出行：

  地铁：根据规划，昆明地铁安宁线将与地铁3号线连接，设置车家壁、长坡、读书铺、圆山、东湖、安宁、职教园等7个车站，不过目前轨道交通安宁线正在报批中，距离通车运行还需尚待时日。

  公交：距离项目最近的公交站点为奥莱砂之船站，不过距离在1.9公里左右，且仅有安宁36路一条公交线路途经，公交系统有待进一步完善。不过项目内部开通了社区巴士，可直接到达昆明主城区，方便业主和附近居民出行。

  自驾：其位于太平新城太兴路与太宁路交汇处，砂之船奥特莱斯南侧。周边奥特莱斯大道、太宁路、太和路、太兴路、和平大道环绕，经由奥特莱斯往北可达昆明西收费站，往南可至高海高速，自驾出行十分方便。

  评测师有话说：短期看来，公共交通出行稍有不便，不过周边交通路网成熟，而社区巴士的开通，极大地便捷了昆明市区与太平新城的接驳。

  配套：

  教育配套：小区内将规划有3所15班幼儿园，项目南侧规划有中小学教育用地，未来全龄段教育资源更加完善。此外，周边还有昆华幼儿园、安化小学、安宁中学-太平分校、川师大附中等多所学校环绕。

  医疗配套：对面即为新昆华医院，这是省级三甲医院在云南唯一的分院，已经在2017年全面投入使用，医院集基本医疗、专科医疗、特需医疗、等于一体；周边还有昆明市第三人民医院（长坡院区）、武警总队医院等医疗机构，方便日后业主看病就医。

  商业配套：目前售楼部所处的地方，之后会成为项目的褐石小镇商业中心，褐石小镇能满足小镇居民日常生活所需，有业主食堂、大型品牌生鲜超市（4500㎡）、露天剧场、城市雕塑群、艺术长廊、品味书吧等。除此之外，砂之船（昆明）奥特莱斯距离项目约2KM，是一个约37万㎡大型集中的商业体，涵盖了衣食住行，能满足生活、娱乐、文化等需求。

  公园配套：周边世界蝴蝶生态园小人国、青鱼湾水上乐园、昆明市海口林场森林公园、大白鲸海洋公园（建设中）环绕。小区内部设置有花园，包含了公园体验、景观会客厅、儿童游乐、全龄健身等公共服务设施，也能满足社区居住需求。

  评测师有话说：项目紧邻砂之船奥特莱斯、昆华医院、安宁中学太平校区等核心配套，项目自身也规划有完善配套，后期生活较为便利。