正文

  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是鱼先生的社区

  评测师点评：作为昆明首个青创社区，鱼先生的社区具有低总价、小户型、山景地产等特色，对刚需客群和都市年轻人十分友好。

  项目亮点：

  居住舒适度高

  项目背靠西山而建，局部退让40米红线，充分利用小区内外自然资源打造林间观鸟屋、星空营地等，舒适宜居。

  周边配套齐全

  周边三甲医院新昆华医院、砂之船奥特莱斯、安宁中学太平校区等生活配套一应俱全，可以满足业主日常生活所需。

  社区品质高

  小区容积率仅为1.2，建筑密度仅15%，搭配约20米超宽楼间距，保证了多点和线上日照的需求，得房率近100%。

  适合人群：目前高层及洋房房源在售，高层建面约59-86㎡；洋房建面约92-96㎡，小户型适合刚需群体。

  价格分析：

  纵览太平新城区域内的在售项目，价格层面，小高层、高层住宅价格多在6500-8000元上下；普通多层洋房的价格多在8000-10000元上下，品质较高的卖到了1万2左右。

  当前，项目高层住宅毛坯房源价格约5300-6500元/㎡，带装修房源价格约7500-7800元/㎡；洋房价格约7800-8000元/㎡，毛坯交付。同区域内在售的吾悦海悦西山高层住宅均价约5300元/㎡，毛坯交付；浩创悦山湖在售高层建面约68-110㎡，均价约6800元/㎡，毛坯交付。

  与周边在售的同类型产品相比，项目在价格上并无太多优势，不过所有住宅无论户型大小，均做到了全明户型，采光采阳又通风，不管是休息还是观景都有较好的体验感和舒适度。

  二手房方面，目前周边已建成龙湾1号、创佳半山御府别墅、云锡奥城、恒大金碧天下、保利宁湖峰境、富春山居等小区，均为别墅或合院，二手房单价0.96-1.19万元/㎡左右。周边暂无竞品，没有可对比性。

  作为离昆明主城区最近的板块，太平新城地处“昆明30分钟黄金生活圈”，它既是通往滇西八州市的“咽喉地”，也是连接现代新昆明的“桥头堡”。片区森林覆盖率达70%以上，生态宜居，吸引了恒大、融创、海伦堡、金地、浩创等众多品牌开房企入驻；又由于低于昆明主城近一半的房价备受刚需购房者青睐。

  近年来，太平新城已成为昆明周边开发热度最高的片区之一，发展速度和实力都不容小觑。交通的不断升级，配套的不断完善，未来两三年内，随着昆安一体化进程不断加速，太平新城也将迎来居住人口的大规模增长，发展潜力较大。

  评测师有话说：项目坐落于昆明滇中新区核心发展区太平新城，城市半小时生活圈，是“近郊地产开发”最成熟区域。知名房企相争布局，区域规划未来可期。项目以刚需产品为主，小户型低总价，预算低的年轻人可以考虑。

  楼盘规划：

  项目位于太平新城始甸社区马村，总占地面积为190836.42平米（约286亩），总建筑面积96161.5平米，其中，地上面积29003.728平米，地下6980.69平米。整个小区共规划有30栋住宅，其中拟建设8栋（6层）、22栋（16-18层）住宅，以及配套商业、社区卫生服务、生鲜超市、社区用房、物业管理、社区文化活动场所等设施。规划户数2993户，机动车位2291个。

  总体规划形状为不规则长方形，南面以18层小高层住宅为主，北侧为6层洋房，在规划十六号路东侧布置集中商业，提升了商业价值，并使建筑组团获得了安静的环境。鱼先生还规划了春趣集（林间观鸟屋、天文观星台、拾趣农场、星空露营基地）、乐活集（鱼医生、大地厨房、富鱼超市、时光里影院、鱼跃运动馆）、拾光集（森林图书馆、三闲茶舍、鱼学堂、山谷鱼伽、鱼跃SPA）三大配套。

  当前主推高层住宅和洋房两类产品，高层住宅总高18层，为2梯6户/2梯8户设计，户型建面约59-86㎡；洋房总高6层，户型建面约92-96㎡，在售产品均为三房设计，产品都比较具有特色，浪费空间极少。卫生间干湿分离，空间洁净整洁；每个户型均配置有阳台，实现视觉、通风、采光最大化。主卧均为套房设计，搭配有衣帽间、卫生间，让居住空间更加独立，同时也能给主人带来许多方便。

  占地面积概述：作为昆明首个青创社区，打造有智能家居、医疗、文娱、商业等空间，涵盖全龄段生活配套。

  容积率概述：整个小区综合容积率仅1.2，满足日照、通风、采光等需求的同时，用空间尊重每个家庭的生活隐私。

  绿化率概述：其属于天誉的“森林系”产品，社区内部自带森林景观，小区绿化率达40%，居住舒适度高。

  评测师有话说：小区容积率低，建筑密度也低，且因地制宜，最大化保留原生态自然环境，将功能与自然环境紧密融合，实现更纯粹的人居体验。

  户型分析：

  以高层建筑面积约86㎡的A户型为例，该户型为三室两厅二卫设计。整个户型格局较为方正，该户型全明通透，各个空间方正，后期空间利用率高。区间面积大小都比较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。

  室内布局科学合理、动静分离明显，通过走廊将客厅和餐厅进行软隔断，面对走廊或者从走廊玄关进入室内时左右两边分区明显，一目了然干净清爽。室内功能区域完善，三个卧室位于里侧，有人在动区活动时，又保证了静区的私密性，真正做到娱乐、休息互不打扰，全家人自有天地。 

  入户右侧即为厨房，L型厨房巧妙利用每一寸空间，洗涤区、烹饪区等分区明确，操作动线无缝衔接，既满足了使用空间的需求，又减少物品拿取往复的时间，操作台可放置微波炉、蒸烤箱等家电。西向开窗，通透明亮，保持空气清爽。

  南向三开间，主要生活空间全部朝阳，采光、采阳、视野极佳。约3.2米观景阳台连通客厅，不仅是作为客厅空间的延伸，使得客厅空间感更强，而且又同时满足了观景和日常晾晒的需求。

  生活线条流畅，宽阔横厅的设计，使得整个户型通透型极佳，并且相比一般的客餐厅一体化设计，空间感更好，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间。

  南向主卧开间约3.15米，配置有独立卫生间和衣帽间，卫生间则采用干湿分离设计，提高了居住的安全性和隐私性；空间充足，所以完全可以按照自己的心意，灵动布局。如果是三口之家，可以把其中一间房改造为客房+收藏间，进一步提升收纳功能。

  评测师有话说：大面宽的一体化客餐厅，拓展了活动空间，采用全明空间设计，南向全景采光面，舒适大气。

  交通出行：

  地铁：轨道交通安宁线项目正加速推进，安宁市与昆明轨道交通集团有限公司已经签订了相关合作协议，目前项目已进入相关审批流程，有望获批后开工建设。根据规划，全程设9个站点，终点站将继续向安宁职教园区南部延伸。

  公交：目前附近暂时没有规划公交站点，距离最近的站点为马村，但两者相距2.5公里，不过，相信随着区域内楼盘的相继交付，交通配套将不断完善。

  自驾：其位于太平新城太和路北段东侧500米，周边路网完善，奥特莱斯大道、太宁路、太兴路、和平大道等城市主干道环绕，经由奥特莱斯往北可达昆明西收费站，往南可至高海高速，自驾出行十分方便。

  评测师有话说：短期看来，目前日常出行主要依赖自驾，项目周边交通路网成熟，公交出行系统还是有待进一步完善。

  配套：

  教育配套：其享有四川师范大学附属昆明实验学校安宁校区30个公费名额，此外片区内还有康桥幼儿园、万辉星城第一幼儿园、太平小学、安宁中学太平学校、安宁万辉康桥学校、云南财经大学等学校环绕，可满足全龄段教育需求。

  医疗配套：鱼医生是社区生活的医疗配套，智慧化的医疗服务让生活更安心。新昆华医院距离项目大概3.5公里，这是省级三甲医院在云南唯一的分院，已经在2017年全面投入使用，医院集基本医疗、专科医疗、特需医疗、等于一体；周边还有昆明市第三人民医院（长坡院区）、武警总队医院等医疗机构，方便日后业主看病就医。

  商业配套：小区自带7000㎡左右商业配套，首层配有1474㎡的大型生鲜超市，还设置有大地厨房、时光里影院等设施。除此之外，砂之船（昆明）奥特莱斯距离项目约4公里，是一个约37万㎡大型集中的商业体，涵盖了衣食住行，能满足业主生活、娱乐、文化等需求。

  公园配套：周边玉龙湾公园的万亩园林和恒大金碧天下的万亩园林环绕，居住舒适度不错。小区内部造园，并设置有林间观鸟屋、天文观星台、樱花雨径、拾趣农场、星空露营基地等公共服务设施，满足业主在社区内部休闲娱乐需求。

  评测师有话说：项目包含居住、生活、康养、度假、多重功能，周边有新昆华医院，玉龙湾公园，砂之船奥特莱斯，大白鲸海洋公园，生活配套丰富完善，可满足日常需求。