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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是美的·北京路9號

  评测师点评：美的·北京路9號不仅紧邻北京路，距2号线金星站也很近，且周边各方面配套已十分完善，可以满足多种居住需求。

  项目亮点：

  地段优越 区位优势突出

  其地处北京路延长线的核心地段，且在二环边，距离2号线金星站与北辰站都较近，周边路网完善，地理位置优越。

  完善配套 体验一站式生活

  项目受同德昆明广场、北辰等商圈辐射，甘美医院在侧，周边明通小学、昆八中优质学府林立，配套完善，生活便利。

  自带会所 生活品质高

  小区打造有约3000平会所，目前恒温泳池、健身房、儿童乐园、私宴厅、茶室在内的一系列配套已经呈现，生活品质高。

  适合人群：

  目前主推9栋、10栋的大平层产品，建面约143-203㎡，均为四房设计，适合改善一步到位的置业人群。

  价格分析：

  去年，以城市中轴北京路为轴线的次中心区域，美的·北京路9號与俊发·俊尚峰、信达万科·京江隐翠另外两大高端改善楼盘几乎同时杀入市场，自亮相起就备受关注。目前，项目单价约25000元/㎡，俊发·俊尚峰在售产品建面约125-143㎡，均价约25000元/㎡；信达万科·京江隐翠建面约158㎡、199m²的大平层产品在售，均价约24000元/㎡。与周边楼盘相比，美的·北京路9號价格上无明显优势，不过其为美的置业璟睿系首作，装标约5000元/㎡，装修品牌采用的是美的旗下高端AI科技家电品牌搭配美的智能家居产品，自身品质较高。

  二手房方面，所在片区内已建成金华园、金星小区、昆明广场悦中心、时尚家园等小区，二手房均价达到了12660-25054元/㎡，与区域内的二手房相比，美的·北京路9號单价超过周边二手房，符合新房普遍比二手房价格高的市场情况。

  北市区作为昆明率先突破二环，向外寻求发展的成熟片区，商业繁华、人气旺盛。土地增量虽然不多，但依然保持了稳定的开发增量，在昆明各区域市场中的地位与潜力不容忽视。

  虽然目前昆明北市区在售的楼盘虽然众多，但大多数新盘都是“越走越远”，甚至远至绕城高速，从次中心板块往外的二环至铂金大道，也就是昆明人心目中的北市区核心区域，特别是围绕城市中轴北京路所形成的地带，几乎没有新盘。

  北京路是昆明主城区最长的一条道路，曾经汇集了昆明各种“ding级”的单位，也传承了许多人文历史。同时，作为昆明城市中轴，交通方便、优质资源密集，所以一向是房地产开发的重点区域。

  评测师有话说：美的·北京路9號位于北京路沿线，且在二环边，地段价值寸土寸金。未来还能享受到城市区域规划所释放的发展势能，具备较大的升值潜力。

  楼盘规划：

  这一项目总占地面积约130亩，分4个地块开发建设。其中已过规的A4地块，规划占地面积约79.17亩，总建筑面积约37万平方米，该地块拟建设4栋高层住宅。

  目前主推9、10号楼的产品，其中9号楼总高32层，分为两个单元，每个单元均为2梯2户设计，该栋楼上户型分别有142㎡、143㎡、173㎡、199㎡；10号楼总高28层，为3梯3户设计，户型分别有178㎡、197㎡、203㎡。

  在售房源均为四房设计，其整体定位为改善型住宅，可以满足二胎家庭或是三代同堂而居的置业需求。三段式干湿分离的卫生间，干净卫生，减少细菌的滋生。主卧均为套房设计，搭配有衣帽间、卫生间、浴缸，让居住空间更加独立，同时也能给主人带来许多方便。每一户都设计有全景采光面，使得室内拥有充足的阳光，视野开阔通透。

  产品带装修交付，装标约5000元/㎡。所有户型都带有中央空调、智能控制系统等。两栋楼的外立面多采用玻璃幕墙打造，可以更大程度增加房间内采光。

  此外，小区负一层打造有约3000平会所，内部配套内有健身房、游泳池、茶室、红酒室等功能场所，进一步提升生活品质。

  占地面积概述：在主城区内项目体量不算小，配置有高端酒店式体验会所，将提供私宴厅、茶艺室、恒温泳池、健身房等定制服务。

  产品概述：住宅全部规划为高层住宅，入户双大堂设计，客厅为超11米大落地窗设计，拥有超大采光面。

  人车分流概述：人车分流的设计，既保证了小区内部的安全，又保证了车辆出行的方便，生活更加舒心。

  评测师有话说：不过根据规划，项目其中3个地块的容积率都超过5，未来居住密度会相对较高，对通风、采光、视野等均有影响，从而影响整体居住舒适度。

  户型分析：全明空间 宽敞明亮

  具体来看，A2户型建筑面积约143平米，为项目建面最小的户型，四室两厅一厨两卫设计。

  合理利用每一寸空间，最大程度的利用入户门厅的空间面积,满足家居收纳储物需求，保证居住的隐私性，兼具美观性与实用性。

  餐厅客厅双厅一体化的设计，使得整个户型通透型极佳，并且相比一般的客餐厅一体化设计，空间感更好。采用全明空间设计，约13.3米南向全景采光面，既保证了充足的阳光，也能拥有更佳的观景视野。南向三开间设计，主要生活空间全部朝阳，采光、采阳、视野极佳。

  该户型厨房采用U型设计，不仅能空间利用率较高，也能将洗涤区、烹饪区、操作区、贮藏区明确划分，大家各司其职，真正做到洗菜做饭两不误，结构简单、好整理，操作动线合理流畅，同时可以容纳多人操作。

  主卧自带步入式衣帽间和独立卫浴，有效保护业主私密生活。空间灵动百变，北向小卧室可根据居住需求，改造成儿童房或老人房，提高空间利用率。

  全明独立双卫采用多项贴心人性化设计，尽最大化地增加卫浴的采光，有效减少浴室中潮湿空气的含量，同时也避免了空气的污浊和霉菌的滋生。

  不过这个户型比较明显的缺陷使公共空间和私人空间分类不明晰，没有形成动静分区，主卧太靠近客厅，这种设计容易导致会客、娱乐、家务等活动干扰日常休息和学习。

  评测师有话说：飘窗的设计，最大程度保证了采光和通风，主卧较宽敞，两个次卧也同样面积充裕，卫生间干湿分离，更符合现代人生活习惯。

  交通出行：出行方式多样化，高效便捷

  地铁：其与已开通运营的轨道交通2号线金星站仅约300米距离，与北辰站距离大约600米，地铁物业属性明显，业主上下班或日常出行，乘坐地铁都非常方便。

  公交：金星立交桥公交站点与项目营销中心直线距离400米左右，168路、61路、79路等8条公交线路途经。此外，周边分布有北辰大道路口（北京路）、万源路等公交站点，92路、146路、23路等10余条公交线路四通八达，公交出行也十分便利。

  自驾：一轴两环的立体式交通贯穿美的·北京路9號，周边路网密布，北京路、北辰大道、二环快速、杭瑞高速等多条交通线路环绕，可快速通达全市，具备先天的交通优势。

  评测师有话说：不仅占据优越区位，同时拥有完善的交通路网，自驾、地铁、公交多种出行方式，可以全方位满足各业主快速出行的要求。

  周边配套：完善配套满足多维生活需求

  教育配套：按照拿地信息，项目内部将规划2所12班幼儿园，并没有规划中小学用地。不过周边教育资源丰富，金实小学、金康园小学、昆八中、昆十中等名校林立，可满足孩子一站式十五年全龄教育需求。

  医疗配套：周边拥有完善的医疗资源，2公里范围内覆盖甘美医院和解放军533医院两家甲级医院，其中甘美医院为三级甲等，同时还有盘龙区人民医院，云南省中西结合医院，众多优质医疗资源业主的健康保驾护航。

  公园配套：其紧靠盘龙江距离大约500米，同时，周边还有月牙潭公园和龟龙湖公园，这两所自然公园山脉环绕，直线距离均在2公里以内，充足的自然资源为居者带来一份健康保障。

  商业配套：五公里范围内覆盖北辰商圈、欣都龙城商圈、同德商圈、时光金格商圈四大大成熟商圈，其中北辰、欣都龙城商圈距离项目仅500米，其与同德广场直线距离约1.3公里，足以满足业主日常生活购物所需。

  评测师有话说：由于地处二环边，所在区域发展已十分成熟，配套设施较完善，可近距离享受周边成熟的各项配套，生活十分便利。