正文

  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是保利城

  评测师点评：保利城地理位置不错，涵盖住宅、迷你空间、商业、办公等多维业态，教育配套是项目一大亮点。

  项目亮点：

  区位优势突出

  北侧与东白沙河生态区连接，东侧是开发空间巨大的金马、凉亭片区，可享受核心地段带来的便捷交通。

  教育配套完善

  自身规划有15班幼儿园，且引进了（公立公办制）云大附中星耀喻昭学校，所在片区将打造225班的全系教育配套。

  商业配套齐全

  内部配置了约32万方的商业商务中心，规划了一个核心主广场和三个休闲广场的街区商业，呈现齐全的生活业态。

  适合人群：当前主推建面约93-142㎡的高层产品，囊括了紧凑小三房到舒适四房，可满足各类人群的置业需求。

  价格分析：

  目前，保利城价格约16000-17000元/㎡，周边在售的楼盘较少，主要竞品为大华公园天下，该项目目前建面约85-146㎡的高层产品在售，均价约13000元/㎡。公园天下地处东白沙河片区，属于虹桥村、龙桥村城改项目，主要卖点是湖区住宅和教育住区。从项目产品来看，两个楼盘都为品牌开发商打造，产品定位十分类似，都是带装修的高层住宅，且自身都配建有商业配套，主要区别在于教育配套方面，大华公园天下已引入公立公办的明通小学（36班），保利城则引入了云大附中星耀喻昭学校（96班），两所学校都属名校，不过保利城签约的云大附中星耀学校要更胜一筹。不过，由于大华公园天下价格确实要低，确实更具性价比。

  在二手房方面，片区内已建成的小区有盛惠园和东旭骏城等小区，但盛惠园为公租房，东旭骏城大部分为回迁房，商品房较少，因为房源种类不一样，价格差别较大，二手商品房售价基本在12000元/㎡以上，相比附近的二手房，保利城在价格上同样不占优势，但该项目为新房，而且自带丰富多元的业态，今后业主需求在社区内部就可得到满足，开发商开发实力较为雄厚。

  保利城地处东市区方旺片区，过去的方旺片区，由于受地形地貌、规划滞后、生活配套不完善等因素的影响，导致片区开发落后。但随着长水机场的运营，方旺片区成为了空港新区进入主城区的门户地带，加之区域配套的逐渐完善，嗅觉敏锐的开发企业们也纷至沓来。

  纵观现在的方旺片区，已吸引了昆明交投、中南、碧桂园、奥园、德商置业等众多开发商进驻，开发势头火热。随着这些大牌房企新兴项目的落地，有力提升了方旺片区与整个东市区的生活居住品质，缩短了其在“住”这一层面与其他城市区域之间的差距，一个生活气息浓厚、生活条件不断升级完善的昆明品质新住区，正在逐渐成型。

  评测师有话说：后续随着官渡区医疗中心重磅配套的兑现，片区将迎来加速蜕变。保利城作为方旺片区以及整个东市区目前唯一一个，涵盖居住、商业、教育、服务、休闲娱乐等功能齐全的大盘项目，升值空间较大。

  楼盘规划：

  项目占地约283亩，总建面约108万平方米，由6个地块组成。其中住宅总占地约200亩，分4个地块开发。目前主推的6号地块，用地规模约52.61亩，容积率3.8，建筑密度为20%，规划布局有8栋总高24-34层的高层住宅和1栋地上2层的社区商业楼。

  当前在售6号地块三期的产品，房源分布在1栋、2栋、4栋、6栋和9栋上，1栋总高26层，2栋、4栋总高均为30层，6栋总高34层，9栋总高32层，除了1、9栋为2梯6户设计外，其余楼栋均为2梯4户设计，有建面约93㎡、102㎡、117㎡、118㎡、120㎡、135㎡、142㎡多个户型，产品带装修交付，装标约1800元/㎡，预计2023年6月交房。

  其整体户型设计合理，功能分区明确，有着不低的居住舒适度。所有产品均为通透板房，户型方正，全明采光布局，利于室内采光通风；格局都较为方正，餐厅、客厅一线设计，空间利用合理；客厅搭配景观阳台，有效提升室内通透感和开阔感；多飘窗的设计增添了更多可拓展空间，且均采用了干湿分离，干净卫生，提高了生活效率。

  保利城深谙昆明气候环境，在尊重地貌的基础上，配合四季演变，混搭蓝花楹、滇朴、黄连木、香樟等臻贵乔木植被。约3000㎡的大中庭、中央阳光草坪等景观组团，营造出浪漫静谧的小区空间，园林在自然与光影基础上，营造的多层次生长次序。

  占地面积概述：作为综合体项目，规划有拾光坊风情商业街、商务区、甲级写字楼、住宅、幼儿园等业态。

  产品概述：在售产品均为高层，小三房到舒适四房设计，可满足两口之家到二胎家庭的空间需求。

  人车分流概述：人车分流设计，车辆出行或者停放皆畅通无阻，出行也变得从容不迫，提高业主生活质量和幸福感。

  评测师有话说：此外，在园区内还了构建全龄休闲体系，极大地提升园林的互动性，实现了老中青三代社交休闲所需。

  户型特色：

  以建筑面积约142平米的A户型为例，该户型是项目在售的最大面积户型，为四室两厅两卫设计。

  从户型整体来看，这款四房户型布局合理，空间方正，在功能区域完备的同时没有过多的空间浪费，走道面积合理，同时设有一定的收纳空间，将空间利用做到了极致。

  室内布局合理，一方面，卧室作为休息区与餐客厅等公共区域动静分区，另一方面，房间私密性强，家庭成员间互不干扰，业主生活安静舒适。动静分离的设计适合家中有老人、小孩的多口之家，利用走道将客厅、餐厅等动区与休息学习的静区相隔开，这样有利于家中老人的休养以及小孩学习、大人办公。

  同时，全明设计，三开间朝南将采光面做到了最大，保证室内能有充足的采光，餐客厅面宽6.8米，连接南向宽敞生活阳台，保证通透性的同时，也提供了一定的家务、收纳空间，也是对于景观视野的一种拓宽，能足不出户欣赏社区四季美景，通风采光条件较好，避免家中出现发霉等问题。

  厨房采用经典的L字型布局，操作动线合理流畅，而且厨房的基本需求都可以满足，外接生活阳台，既增加了通风采光效果，也方便厨房油烟的排放。

  另外，主卧为套房式设计，带独立卫浴和步入式衣帽间，打造专属于业主的独立私密起居空间，提升私密性。所有卧室带大面积飘窗的设计能够延伸使用空间，方便日常生活中的收纳和整理，同时也可以改造为榻榻米、办公区域、梳妆台等多功能区域，为生活带来更多可能性。

  评测师有话说：大横厅设计，使得餐客厅之间没有物理阻隔，带来了更佳的空间感。主卧套房设计，带独立卫生间和衣帽间，保证了起居的私密性和品质感。

  交通出行：

  地铁：距离项目最近的站点为3号线和6号线接驳站“东部客运站”，直线距离840米左右，但是由于虹桥路上没有设置过街天桥，导致实际去往地铁站的绕行距离较远。据了解，政府已规划从项目到地铁站的人行天桥，建设完成后将大大缩短项目到地铁站的路程。

  公交：距离项目最近的公交站是归十路口站，不过只有z137路、263路、D30路等几条线路途径，且发车时间间隔较长，公交配套还有待完善。

  自驾：保利城整体东临凤凰山，西至东三环，南至贵昆路，北接人民东路，坐享三横三纵交通网络，驾车则可通过虹桥立交快速连通机场高速、东三环等干道，进而快速通达昆明全城。

  评测师有话说：正在建设中的保利城，占据虹桥路与东三环交汇处，待人行天桥修建好，还可拥享近地铁、通全城的优势。

  周边配套：

  教育配套：去年1月保利城签约云大附中星耀喻昭学校，学校占地面积约100亩，办学规模96个班，含小学和初中，属公立公办性质，并且于去年8月30日完成首期开学 ；项目内部还规划有一所15班幼儿园，周边2公里范围内还有方旺中心小学、官渡区二中、美华国际高中等学校。

  医疗配套：内部规划配套有350㎡卫生站和2400㎡老年服务站点，片区规划有大型医院用地，未来将建成大型三甲医院昆华医院（东院），形成覆盖东市区的大型医疗配套。同时，沿着虹桥路往西，有延安医院；沿着东三环往北，有盘龙区妇幼保健医院。

  商业配套：自身配置有32万平的商业拾光坊，其内部规划了“品质生活”、“美味休闲”“亲子儿童”“生活配套”四大功能组团。项目周边三公里范围内有已开业运营的花之城商业中心、福提商业中心、白沙河商业中心（规划）、奥园商业中心（规划），基本可以满足业主日常的生活需求。

  公园配套：保利城所在的方旺片区大部分土地为丘陵及山地，有山有水自然资源保留度高。项目周边有凉亭公园、虹桥公园、白沙河公园、凤凰山科普公园、世博生态园等多个公园环伺，优渥生态。项目还将出资升级和改造位于项目旁的占地面积约60亩的时光PARK市政公园，预计2022年建成。

  评测师有话说：央企保利不仅为昆明东市区打造一个宜居大城，还将为东市区带来一个占地百余亩的公立学校、一个占地60亩的公园绿地、一个总建面32万平米的商业中心，在完善片区配套的同时，成为东市区腾飞的强大引擎。