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乐居买房讯 2022年已过半，在过去的这段时间里，新冠疫情反复，房地产市场依旧承受着较大的下行压力，大部分人对楼市信心不足。

令人欣慰的是，从二季度以来，昆明相继落地了包括房贷利率多次下调、首付比例下调、公积金贷款额度上调等多条有利于房地产市场健康发展的政策，为楼市注入“强心剂”。在稳地产主基调之下，昆明楼市整体供求开始有复苏征兆，市场信心重塑。

昆明主城区实拍

今天，我们将从土地、住宅、房价、政策等视角，对昆明楼市上半年进行逐一解读。

土地市场：供地节奏放缓 土拍遇冷

在22城实行土地供应量集中新政、热点城市加强溢价、地价管控等影响下，2022年上半年，昆明土地供应节奏明显放缓。1月，昆明主城两宗土地成交，其中招商蛇口以1.02亿元总价摘得巫家坝3.08亩土地，云南建投以总价约4.6亿元摘得五华区红云街道2宗城镇住宅用地。

昆明主城区供地走势（来源昆明房协）

3月，绿城和德润联合控股的润绿置业以底价4.89亿元斩获陈家营村城改项目首批58亩土地，实现土地收入4.89亿元。同比去年3月，土地成交面积减少74%。不过，陈家营土地的出让，也让昆明沉默近1年的土地市场迎来一波小高潮。

据昆明市土地交易中心数据统计，今年第一季度昆明主城土地成交153亩，实现土地收入12.91亿元。与2021年一季度274亩土地、12.49亿元收入的成交情况相比，成交面积减少121亩，降幅约44%；土地收入增加0.42亿元，涨幅约3%。

4月，3宗商住用地成交，成交以项目后续用地为主。5月，受土地市场供应端影响，无土地成交。6月，昆明共供地3宗商住用地，供地面积约6.76亩。同比2021年6月昆明（含呈贡、安宁、晋宁等区县）9宗共12.6万㎡土地出让面积，土地供应面积同比下降96.4%。

就拿地企业来看，上半年，招商蛇口、云南建投、绿城、德润、碧桂园等品牌房企均有斩获，不过，拿地规模并不大。从目前拿地房企的情况来看，多数房企的审慎也仍表现得十分明显，房企拿地的信心有待进一步恢复。

住宅市场：新盘供应减少 房价以“稳”为主

供地节奏放缓也导致了新盘供应量大幅减少，据统计，今年上半年，昆明主城只有枢纽曜城、金地云溪九境、云锦东方、金地十一峯、绿城凤起兰庭、龙湖揽境6个新盘亮相，主要分布于官渡区和西山区两区范围内，其他区域暂无上新楼盘。

市场仍以维稳提振为主，仅有龙江金茂府、俊发未来城、招商雍珑府、众安白马御府、枢纽曜城等项目入市销售，为市场带来更多货源供应，而且部分的项目价格还站上了2万元大关。比如位于一环边的龙江金茂府，凭借优越的地段和央企品牌背书，以及高达5000的装标，让项目首开就取得了不俗的成绩，首开成交均价达25615元/㎡。

据铭腾机构发布的数据显示，2022年截至上周，昆明主城区成交住宅176.4万㎡，合计约13967套。相比去年上半年昆明约28182套的住宅成交量，成交套数也仅达到一半的水平。

从物业类型来看，上半年昆明成交的高层住宅占比最多，共有10982套，小高层751套，洋房1850套，别墅384套。结合市场来看，成交套数主要以三房产品为主，也有少量四房，小户型和大平层产品，在整体市场中的消费表现相对疲乏。

从成交价格来看，昆明上半年成交的商品住宅价格比较稳定，保持在14000元/㎡的水平。

昆明主城商品住宅价格相对平稳（来源易居克尔瑞）

从这些现象中不难窥见，今年上半年，刚需和地段较好的刚改产品受到市场热捧。整体上，昆明市场呈现出总价越高成交量越低的趋势，也进一步说明大众对价格有着较大的抗性，市场观望情绪比较严重。

政策：市场利好政策频出

4月开始，昆明相继出台多条支持房地产市场健康发展的新政策，涉及房贷利率多次下调、首付比例下调、完善公积金政策，以及发放购房补贴等多个方面。

4月16日，昆明出台《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，包括加快商业商务用房去化，纾解疫情防控期间房地产开发企业困难，鼓励多种方式回迁安置，优化住房金融服务等8个方面。其中需求端的政策为，通过适度调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例，加大对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。

按照调整后的新规，缴存公积金双职工家庭，双方正常缴存公积金的，贷款最高额度为80万元；一方正常缴存公积金的，贷款最高额度为50万；二套房执行首付50%调整为30%。

5月15日，房地产市场利好再传。中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。经过这一轮调整后，昆明首套房贷利率下限已经下调至4.4%，二套房的房贷利率则在5%-5.4%之间。

来源昆明地产大数据

6月24日晚间，昆明市发改委发布《昆明市人民政府关于印发扎实稳住经济增长实施方案的通知》。对在2022年7月1日—10月31日期间购买首套新建普通商品住房（建筑面积144平方米以下）并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房者，给予所缴契税额50%的补贴。对符合条件的在昆创业就业的全日制博士、硕士研究生，在昆首次购买住房且无自有住房的，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。

6月28日，昆明市住房公积金管理中心发布《关于昆明市实施住房公积金阶段性支持政策的通告》。根据规定，7月1日至12月31日，因受新冠肺炎疫情影响，面临生产经营困难且无法按时足额缴存住房公积金的企业，经企业职工代表大会或者工会讨论通过后，可以向市住房公积金中心申请缓缴。

总体来说，昆明楼市通过“真金白银”补贴购房者，一定程度上可以缓解购房负担，而下调首付比例和房贷利率，则可以进一步降低购房的门槛和购房的压力。这些温暖的信号无疑为当前低迷的楼市注入新鲜的活力，同时还起到提振市场信心和楼市交易的重要作用。总而言之，在政策暖风之下，2022年昆明下半年房地产有望逐渐企稳回升，但是整体很难出现大幅度的反弹和上涨。