正文

  核心观点：

  房地产市场正迎来关键的历史阶段，即深度调整下，历史罕见的大底部已形成。后续各指标触底反弹、回稳向好的空间非常大。积蓄的各类能量释放，将持续推进今年房地产市场的向好发展。

  房地产投资指标跌幅收窄，建设指标波动明显。今年前两个月房地产开发投资额跌幅有所收窄，虽然呈现低开态势，但总体风险可控。房屋新开工和竣工面积同比均呈现下行态势，主要是当前房企的工作重心在于房屋销售和去库存，同时也与去年同期基期值上升较快有关。

  商品房销售指标跌幅明显，待售面积继续增加。今年前两个月商品房销售面积跌幅加大，与去年1-2月份的基数比较高有关。同时，商品房待售面积同比继续上升，但是相比去年底19%的数值，已经有所收窄。说明房子的供应虽然多，但是绝对不是过去的高企状态，这和近两年房企投资拿地的萎缩状态有关系。

  房企到位资金跌幅加大，资金压力仍旧突出。今年前两个月房企资金状况出现了下降，也说明后续要进一步解决资金的问题。房地产的核心问题或最大问题就是资金问题。各地在融资协调机制的推进中，要进一步增加效率，积极促进房企资金的到位情况改善。

  一

  房地产投资指标跌幅收窄，建设指标波动明显

  1、开发投资额跌幅有所收窄

  1-2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比增速为-9.0%。其中，住宅投资8823亿元，同比增速为-9.7%。今年前两个月房地产开发投资额指标呈现低开态势，但总体风险可控。两个积极信号：一是开发投资额同比跌幅有所收窄，也意味着去年开发投资萎缩的状态有所遏制，是供给端企稳的积极信号。二是房企竞争结构持续调整，目前有能力进行开发投资的企业，是更为健康、财务能力更强的企业。同时在融资协调机制等支持下，开发投资动力有增强的可能。

  2、房屋新开工面积跌幅明显扩大

  1-2月份，房地产开发企业房屋新开工面积9429万平方米，同比增速为-29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，同比增速为-30.6%。当前房企的工作重心在于房屋销售和去库存，所以新开工数据跌幅扩大也是正常的。这也和最近这几年购地数据下行是有直接关系的。就从今年一季度的各地土地市场来看，其对于提振房企新开工的积极性明显提高。比较典型的是，各地在改善型住房需求的用地政策方面做了调整优化，类似放宽对120平方米的住宅项目开发限制、对于一些住房配套建设减少容积率的计算等，这都有助于增大房企的盈利空间，自然也会增加新开工的积极性。

  3、房屋竣工面积跌幅波动较大

  1-2月份，房地产开发企业房屋竣工面积10395万平方米，同比增速为-20.2%。其中，住宅竣工面积7694万平方米，同比增速为-20.2%。竣工面积同比增速大幅下滑，主要也与去年同期基期值上升较快有关。去年可以理解为是竣工的关键年，去年数据拉升比较快，也有很多项目实现了保交楼。所以当前前两月数据波动，也是正常的。实际上各地竣工的情况还是乐观的，尤其是融资协调机制下，资金直达项目的机制已有效推进各地项目的陆续交付和按时交付。

  二

  商品房销售指标跌幅明显，待售面积继续增加

  1、商品房销售面积跌幅加大

  1-2月份，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比增速为-20.5%，其中住宅销售面积同比增速为-24.8%。新建商品房销售额10566亿元，同比增速为-29.3%，其中住宅销售额同比增速为-32.7%。今年前两个月商品房销售数据有所下滑是正常的，去年1-2月份的基数比较高，所以会有类似降幅。而从实际反馈来看，购房交易市场其实开始有企稳态势。一是各地对于房价方面的认识更加充分，愿意进一步以价换量，以提振销售数据。二是各类利好政策持续释放，已经开始在看房量和交易量上得到体现了。三是一些大户型或大房子的市场交易情况还不错，这说明改善型居住需求也在积极释放。

  2、商品房销售均价同比快速下行

  1-2月份，全国商品房销售均价为9294元/平方米，同比增速为-9.0%。今年前两个月商品房销售均价增幅快速下行，主要与去年同期基期值快速上行有关。目前从实际反馈的情况是，各地积极促销的力度是比较大的，说明当前购房让利空间大，进一步构建了历史上非常好的购房窗口期。购房性价比增大，买房压力下降，使得房价收入比更加符合供求关系。做好“房价更便宜”的文章，有助于各地更好去库存和提振销售。

  3、商品房待售面积同比继续上升

  2月末，全国商品房待售面积75969万平方米，同比增速为15.9%。其中，住宅待售面积同比增速为23.8%。待售面积其实就是现房。类似增速虽然还是略大，但是相比去年底19%的数值，已经有所收窄。此类数值的背后，其实说明房子的供应虽然多，但是绝对不是过去的高企状态，这和近两年房企投资拿地的萎缩状态有关系。同时，好房子还是抢手的，类似大平层、市区高端项目、轨交沿线的房子，去化状况很好。目前各地也有较多快速去库存的房子。购房政策进一步放宽，房子会变得越来越好卖。从三类物业的待售面积走势看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后三年多来一直震荡下行，2019年年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，今年2月末达到历史较高水平。商业营业用房待售面积2017年初达到历史最高点后缓慢下降，整体呈现较为平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升的态势，今年2月末达到历史最高点。

  三

  房企到位资金跌幅加大，资金压力仍旧突出

  1-2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比增速为-24.1%。其中，国内贷款3144亿元，同比增速为-10.3%；利用外资5亿元，同比增速为7.4%；自筹资金5374亿元，同比增速为-15.2%；定金及预收款4630亿元，同比增速为-34.8%；个人按揭贷款2214亿元，同比增速为-36.6%。今年前两个月房企资金状况出现了下降，也说明后续要进一步解决资金的问题。房地产的核心问题或最大问题就是资金问题。各地在融资协调机制的推进中，要进一步增加效率，积极促进房企资金的到位情况改善。今年3月份各地售楼处反馈的情况是，周末看房量在积极增加。另外一些城市二手房交易积极性增加，此类换房需求背后，也会产生资金进入到改善盘的情况，也有助于改善房企资金状况。

  四

  趋势和策略

  总结今年1-2全国房地产市场数据，我们认为，市场释放了积极的信号。一是虽然各类指标为负值，但是恰说明市场经历了一次持续的、深度的调整。宏观经济向好发展和房地产市场向好发展的大环境下，此类数据构筑了底部，对于我们更好明确新一轮市场发展的起点有积极的作用。这个是历史罕见的底部，是大家要高度重视的。二是从3月份各地反馈的情况看，市场正处于复苏的较好阶段，所以房地产市场参与主体要意识到市场向好的大环境，把既有的各类政策利用好消化好，真正促进房地产市场的平稳健康发展。（来源：易居研究院）