正文

  城市更新是推动城市高质量发展的必然要求，而社区商业更新作为城市更新的重要组成部分，对于提升居民生活质量、促进经济内循环具有显著作用。在当前我国城市更新稳步推进的背景下，社区商业更新成为一个新的焦点。本文通过分析社区商业更新中面临的挑战，提出社区商业更新的应对策略，以期为相关领域的实践提供一些思考和启示。

  一、社区商业更新是城市更新的重要内容

  社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于市级商业中心、地区级商业中心而言的，其以“15分钟社区生活圈”为基本服务单元进行配置，主要服务于本社区居民，以便民利民、满足和促进居民综合消费为目标。社区商业的建设规模与社区居住人口规模匹配，功能业态符合日常活动特征。

  图：上海市“4+X+2”商业空间体系示意图

  资料来源：《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》

  社区商业更新在城市更新中扮演着至关重要的角色，逐步成为推动城市高质量发展、提升居民生活质量、促进经济内循环的重要力量。

  社区商业更新是城市更新的重要内容。上海重点开展的城市更新六大行动，就有商业商务活力再造行动，目标任务是到2025年，推动３个以上市、区级传统商圈改造升级，打造６个国家级“一刻钟便民生活圈”和１００个市级“一刻钟便民生活圈”。而社区商业更新是商业活力再造，打造“一刻钟便民生活圈”的重要载体。

  社区商业更新有助于进一步促进消费和扩大内需。目前国家多项政策将社区商业与城市更新、一刻钟生活圈等紧密结合。例如《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》提出：老旧商业街区和传统商圈更新应注重保留特色业态、提升原业态、植入新业态、复合新功能，促进商业服务业和消费层级的多样化发展，推进服务扩容、业态升级与功能复合，提升消费空间品质。《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》提出：将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体。数据显示，国外发达国家的社区商业在社会商业支出总额中占据了相当重要的地位，大约60%的比重，而我国城市居民40%的消费支出集中在社区周边1公里范围之内，这一比例仍在上升。这表明，随着居民对便捷、高效生活方式的追求，社区商业正逐渐成为消费的重要场所。

  社区商业更新有助于进一步提升居民的幸福感。随着城市发展和居民需求的不断演进，社区商业更新通过将之前不适应新消费需求的业态进行改造升级，为周边居民提供便利、综合、安全、环保的环境和服务，为社区居民创造了更加舒适、便捷、健康和有活力的消费体验和环境。社区商业更新将为提升居民生活质量方面起到重要作用。

  二、城市更新中社区商业更新面临的挑战

  正是因为认识到社区商业在城市更新中的重要作用和社区商业的市场空间，目前已有部分实力企业开始涉足社区商业，希望打造成存量时代新的增长点。但是社区商业体量小、重运营、利润低，要有久久为功的韧劲，在进入或深耕社区商业之前，我们要正确认识城市更新中社区商业更新面临的挑战。

  1、产权与经营权的分散。社区商业更新中，物业产权往往分散在多个业主手中，这导致项目难以统一运营和管理。产权的分散性使得商业空间的规划和改造变得复杂，难以形成统一的商业氛围和品牌形象。同时，经营权的分散也可能导致商业业态的混乱，影响消费者的购物体验。

  2、基础设施与配套不足。城市更新过程中，一些老旧社区的基础设施和配套设施可能无法满足现代商业的需求。例如停车位不足、交通不便、网络覆盖不全等问题都可能影响社区商业的发展。此外，一些社区商业项目在规划和设计时未能充分考虑消费者的需求，导致空间布局不合理、功能分区不明确等问题。

  3、资金与成本压力。从城市更新的发展趋势来看，更新目的从比较单一的物质环境改善，发展到空间、经济、社会环境的全面提升；更新主体也从单一到政府、市场、社区多方合作。如何平衡商业价值与载体补充社区各类公共服务功能，以及如何在多维价值中找到利益动态平衡的结合点，成为社区商业更新改造需要解决的问题。

  4、市场定位与业态选择。城市更新带来的市场变化和消费者需求的变化要求社区商业进行精准的市场定位和业态选择。然而，一些社区商业项目可能由于对市场趋势把握不准或业态选择不当，导致经营效果不佳。此外，随着电商和线上购物的兴起，社区商业更新还需要思考如何实现线上线下融合发展。

  5、政策与法规的制约。社区商业的发展受到政策和法规的制约。例如，城市规划、土地使用、环境保护等方面的政策都可能对社区商业的更新产生影响。同时，一些法规也可能对社区商业的经营模式、营业时间等方面提出要求，增加了经营难度和成本。

  三、城市更新中社区商业更新的应对策略

  城市更新中社区商业的更新是一个综合性的任务，涉及多个方面的改进和优化，尤其是社区商业项目多是“非标商业”项目，难度和复杂度进一步提升。即便如此，我们还是能从改造成功的社区商业项目中总结出一些规律，结合城市更新和商业地产多年的应用性研究，就如何有效应对城市更新中社区商业更新，提出以下应对策略：

  1、把握需求趋势，系统全面评估，科学确定定位。社区商业更新成功关键在于其独特性和吸引力。在更新定位之前，我们需要对项目进行全面的评估，包括区位分析、交通条件、目标客群、业态组合、商业动线、后勤配套等，深入挖掘周边1.5公里范围内覆盖人群特征，了解当地居民的生活方式、消费习惯、文化偏好等，以确保商业定位既符合当地居民的需求，又能突出其特色，从而创造出既满足日常需求又具有社交和文化价值的商业空间。例如瑞安在鸿寿坊项目首次引入了瑞安新天地的全新商业概念——「Be Market 万物皆可市集」，既是对于上海传统烟火气的传承，也是对于新兴业态与消费群体的观察与创新，由四个部分融合而成，创造了属于鸿寿坊的独特商业标签，分别为：具有Market DNA属性的零售品牌；共创Market新概念店的餐饮品牌；FOODIE SOCIAL 菜食场；原创设计和小众宝藏品牌共同打造周末主题市集。

  2、合理规划功能，设置公共空间，优化布局业态。社区商业通常更新改造的空间并不大，螺蛳壳里做道场是社区商业更新经常会面临的状况，为此社区商业在更新中空间规划与布局就尤为关键。空间规划与布局的优化是社区商业更新改造中的核心环节，它直接影响到商业空间的功能性、美观性和顾客体验。一要科学的设计人流动线，引导顾客自然地经过每个商铺，增加商铺的曝光率，从而延长顾客在商业区内的行动路径和停留时间。二要合理划分商业空间的功能区域，尽量让每个区域具有独特的设计元素和氛围，同时保持整体的协调性和统一性。三要设置充足的公共空间，不仅能够提供顾客休息和社交的场所，还可以作为举办各类活动的场地。四要融入环境美学，采用现代与传统、自然与人造等不同风格的融合，打造具有特色的商业环境。

  3、充分评估实用性，可采用绿色低碳技术对设施进行升级与改造。对现有商业设施的升级改造是提升社区商业品质的重要环节，可以坚持“经济、实用、美观”原则，采用绿色、可持续的改造策略。积极采用绿色建筑技术和材料，减少对环境的影响，同时降低能源消耗和运营成本。引入智能化系统，如智能照明、智能安防、能源管理系统等，提高商业空间的运营效率和安全性。提供充足且便利的停车设施，通过建设多层停车场、设置智能停车系统、提供电动车充电站等方式，满足顾客的停车需求。例如万街商业对杭州缤纷里商铺进行建筑改造，改造重点针对外立面、街区形象、工程条件等方面的提升，以街坊巷、院落制、八境十六楼来呈现理想邻里尺度。

  4、精选品牌和商户，挖掘特色和创新业态。选择与商业定位相匹配的品牌和商户至关重要。在品牌和商户的选择上，应追求多元化和差异化，以满足不同消费者群体的需求。这包括引入国际知名品牌、本土特色品牌、新兴创业品牌等，形成丰富的品牌生态，吸引不同年龄、收入和兴趣的顾客。在特色商户的挖掘上，注重发掘具有独特特色和创新概念的商户，如手工艺品店、独立设计师品牌、特色餐饮等，这些商户往往能为商业空间带来独特的文化氛围和消费体验。在社区需求的精准匹配上，需要深入了解社区居民的实际需求和消费习惯，选择与之相匹配的商户。例如，针对家庭消费者的商户、满足健康生活需求的有机食品店、提供儿童教育和娱乐服务的机构等。此外，在选择品牌和商户时，考虑其创新能力和成长潜力，支持那些愿意尝试新业态、新模式的商户，以及有潜力成为行业领导者的品牌，有助于商业空间的长期发展和竞争力提升。

  5、提升服务品质，创新服务模式，满足社区居民多样化的需求。服务品质的提升是社区商业成功的关键因素之一，它直接关系到顾客的满意度和忠诚度。一要优化顾客体验，例如优化顾客接触点，如入口、收银台、休息区等，确保这些区域的舒适度和便利性。二要建立完善的客户服务体系，包括顾客咨询、投诉处理、售后服务等，确保顾客在商业空间中的任何问题都能得到及时和有效的解决。通过建立顾客关系管理系统，跟踪顾客反馈，不断改进服务质量。三要利用科技手段提升服务效率和质量。苏州双塔集市在这方面值得借鉴，在“双塔”营业之初，汇邻公司就打造了“汇邻智慧系统”。每周，双塔市集都会对系统中菜品单价进行采集，再根据市场价格，调整摊位商品价格，智能平衡售价。在系统终端，还可以查询各经营户当天经营情况，并开展大数据分析，为来年合同签订提供数据支撑，择优汰劣，推动双塔市集长久发展。对于市民来说，可以通过大显示屏了解经营户档案、菜价、营业执照、溯源公示、付款二维码等等信息，满意度指数大大提升。四是要创新服务模式，以适应市场变化和消费者多样化需求。例如发展线上线下融合的商业模式，通过线上预订、线下体验、快速配送等服务，拓宽销售渠道。提供独特的体验式消费，如主题工作坊、互动展览、文化体验等，吸引顾客参与，从而增加顾客的口碑传播，提高商业空间的知名度和吸引力。与社区内的其他机构合作，提供社区服务，如家政服务、养老护理、儿童教育等，通过这些服务，满足居民的多样化需求，同时也为商业空间带来稳定的收入来源。

  6、做好运营，注重烟火气，将社区商业打造成社区居民交流和互动的平台。注重社区氛围的营造，社区商业不仅是购物的场所，更是社区居民交流和互动的平台，是充满烟火气和温情的地方。例如通过举办各种社区活动，推广社区文化，营造温馨和谐的社区氛围，增强商家与居民之间的联系。定期举办各种文化活动，如音乐会、戏剧表演、手工艺坊、书画展览等，这些活动不仅能够吸引居民参与，还能够提升社区的文化品位。同时，可以邀请当地艺术家和手工艺人参与，展示社区的独特文化魅力。利用传统节日或创造社区特有的节日，如社区日、邻里节等，组织庆祝活动，增进居民之间的交流与互动。这些活动可以包括美食节、市集、游行等，让居民在参与中感受到社区的温暖和活力。

  总之，当前已经基本结束了大拆大建的时代，未来的城市更新将以渐进式的微更新为主要模式，社区商业的更新大有可为，参与的主体需通过独特的商业定位、多元化的业态组合、空间优化设计、科技融合创新、社区参与合作以及服务品质提升等策略，可以有效推动社区商业的更新与繁荣，进而提升城市的整体活力和竞争力。在渐进式微更新的趋势下，社区商业将在城市更新中起到越来越重要的角色，将成为连接居民生活与城市繁荣的重要纽带，是人间烟火气的重要承载地，值得我们投入更多的关注和努力。（来源：易居研究院）