正文

  随着物管行业回归有质量的增长，物业企业管理规模增速逐步放缓。

  这一变化在物企4月新增合约面积中有所体现，TOP50企业新增合约面积约4754万平方米，新增合约面积为近一年最低，去年同期这一数据为8683万平方米。

  随着房地产增量规模收缩，来自关联房企的在管面积不断减少，4月新增承接关联方面积TOP50企业总规模较去年同比下降44%。

  与此同时，一个重要的变化是，行业收并购速度也在减缓。4月涉及物企并购事件仅2起。

  要知道，过去上市物企在规模化“跑马圈地”过程中，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至在50%以上。如今，行业回归有质量的增长已成为共识。

  为寻找新利润增长点，在规模放缓的大趋势下，物企市场化外拓仍在持续加码，学校、产业园、公建是第三方拓展规模前三的业态。

  根据克而瑞物管发布的《4月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》可以明显看出，物企规模拓展“降速”，尤其是头部物企规模拓展竞争热度有所下降。

  先来看数据，4月，TOP50企业新增合约面积约4754万平方米，环比减少29%，同比下降45%。

  对比近一年数据来看，今年4月TOP50企业新增合约面积为近一年最低点。

  TOP10企业新增合约面积3063万平方米，占比63.9%。从门槛值来看，TOP10门槛只有150万平方米，较上月下降了117万平方米。头部物企拓展规模竞争热度下降。

  实际上，2023年以来物管行业规模增长持续放缓，在追求有质量的增长情况下，企业新增合约面积面临普遍下滑的情况。

  2023年，企业规模增长诉求降低，有质量的规模成为关注重点，收并购数量及金额也随着大幅下滑。

  据克而瑞物管数据显示，2023年上市物企披露收购事项42起，累计披露交易金额33.73亿元，同比下降68.21%。

  进入2024年，这一现象仍在持续，行业收并购速度减缓。

  前4月，物企共发生了17起收并购事件，其中4月涉及物企并购事件2起，披露交易金额6187万元。

  从近一年收并购事件来看，4月行业收并购无论是交易金额还是数量均处于低谷期。

  近年来，上市物企关联方在管面积占比持续下降，与之相对应的是物企普遍重视外拓，新增第三方拓展面积持续扩大。

  克而瑞物管基于关联开发企业新增预售面积对相应物业服务企业内部转化项目规模进行测算，4月新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1425万平方米。TOP5企业保持较高的面积转化能力，增长确定性高。

  重点来看第三方拓展规模，4月，50个企业共计新增3655万平方米。新增拓展项目在300万平方米（含）-500万平方米之间的共有3家企业，拓展规模占比31.2%；新增拓展项目在100万平方米（含）-300万平方米之间的共有8家企业，拓展规模占比33.3%；拓展规模百万平方米及以下的占比为31.5%。

  华润万象生活拓展全委托项目42个，规模达到436万平方米，领先其他企业位列第一，大量的产业园项目占华润万象生活总拓展的63.66%；其次，永升服务位居第二，拓展全委项目规模为391万平方米，雅生活集团以314万平方米的拓展规模位列第三。

  就监测数据来看，4月第三方拓展规模前三的业态是学校、产业园、公建，其中学校项目占比26.5%，产业园项目占比21.7%，住宅项目位于第三，占比18.4%。办公占比12.7%，公建占比12.4%；此外，医院、商业业态项目，规模占比均未超过10%。

  越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点。头部企业在各业态的拓展上竞争优势明显。

  比如招商积余在办公和医院项目拓展规模最大，雅生活集团在学校和公建业态拓展规模超过其他企业，而中海物业在住宅项目拓展规模领先，华润万象生活在产业园和商业项目拓展规模最大。

  房地产行业风险尚未出清，关联度较高的物业管理行业也还在调整期，在政策及市场推动下，物企正加速进入“换挡提质”通道。

  企业不再“唯规模论”，有质量的增长已逐渐成为行业共识。企业关注重点从过去资本市场、规模增长正重新回到客户需求本身。在规模拓展方面，企业正逐步加强第三方外拓能力建设，提升企业独立性，以此增强抗风险能力。（来源：丁祖昱评楼市）