正文

  核心观点：

  1-4月，房地产供给端数据总体处于低位水平，需求端有所调整，市场需要进一步优化政策，价格端也呈现跌幅再次加大的态势。

  房地产投资指标跌幅略大，建设指标整体均下跌。1-4月，房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。受销售端、债务端、资金端、库存端四重影响，投资力总体处于萎缩状态。房屋新开工面积跌幅继续收窄，当前各地融资协调机制积极推进，对于改善房企开工能力具有积极的作用。房屋竣工数据虽然下降，但主要是最近几年投资拿地端下降所产生的。

  商品房销售指标跌幅加大，待售面积同比上升。1-4月，商品房销售数据降幅有所扩大，值得警惕。预计全国将有新一轮积极去库存的政策配套。同时，房价有所拉升，说明各地继续落实稳房价的导向。商品房去库存的工作依然是艰巨的，但需要有新的策略。与3月末比较，三类物业待售面积中仅有办公楼待售面积继续上升，行业需要关注和警惕办公楼库存不断加大的风险。

  房企到位资金跌幅收窄，购房市场提振将成为关键。1-4月，房企到位资金同比依旧下降，总体上资金到位情况还需要夯实相关基础。除了银行贷款、融资协调机制外，购房市场的提振也非常核心和关键。

  一

  房地产投资指标跌幅略大，建设指标整体均下跌

  1、开发投资额处于跌幅略大的区间

  1-4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比增速为-9.8%。其中，住宅投资23392亿元，同比增速-10.5%。1-4月房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。受销售端、债务端、资金端、库存端四重影响，投资力总体处于萎缩状态。反过来也启发我们，要破解投资难题，就需要在这四重因素上做足文章。

  2、房屋新开工面积跌幅继续收窄

  1-4月份，房地产开发企业房屋新开工面积23510万平方米，同比增速为-24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，同比增速为-25.6%。房屋新开工面积同比增速已经出现了连续31个月的下跌态势。当前各地融资协调机制积极推进，对于改善房企开工能力具有积极的作用。下一步在营商环境优化、“早开工早预售”等方面会有积极的政策。近期一个新情况是，一些企业为了控成本或考虑后续市场，在开工方面有所放缓节奏。

  3、房屋竣工面积跌幅基本平稳

  1-4月份，房地产开发企业房屋竣工面积18860万平方米，同比增速为-20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，同比增速为-21.0%。竣工数据虽然下降，但主要是最近几年投资拿地端下降所产生的。各地依然把保交楼或保交房工作积极推进。尤其是“保交房”概念出现，要求各地提高质量，不光要符合工程标准，也要符合居民住新房的实际需求。

  二

  商品房销售指标跌幅加大，待售面积同比上升

  1、商品房销售面积跌幅有所扩大

  1-4月份，全国新建商品房销售面积29252万平方米，同比增速为-20.2%，其中住宅销售面积同比增速为-23.8%。新建商品房销售额28067亿元，同比增速为-28.3%，其中住宅销售额同比增速为-31.1%。我们认为，销售数据降幅有所扩大，值得警惕。预计全国将有新一轮积极去库存的政策配套。同时近期杭州临安、云南大理对新房项目进行收购，即落实了“以购代建”模式，其有助于库存数据更好的去化。

  2、商品房销售均价跌幅再次加大

  1-4月份，全国新建商品房销售均价为9595元/平方米，同比增速为-9.2%。全国新建商品房销售均价相比1-3月份是有所拉升的，也说明各地继续落实稳房价的导向。尤其是一些城市高端项目销售不错，客观上也带来房价的企稳。当然需要说明的是，目前该指标同比跌幅还是比较大的。

  3、商品房待售面积同比继续上升

  4月末，全国商品房待售面积74553万平方米，同比增速为15.7%。其中，住宅待售面积同比增速为24.5%。去库存的工作依然是艰巨的，但需要有新的策略。我们最近观察到一个风险点，一些二手房房东出售房源后，不急着购房，其后续如何加快转换为购新房的动力，值得关注。从三类物业的待售面积走势看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后三年多来一直震荡下行，2019年年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，今年2月末达到历史较高水平，3月开始有所回落。商业营业用房待售面积2017年初达到历史最高点后缓慢下降，整体呈现较为平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升的态势，今年4月末达到历史最高点。与3月末比较，三类物业待售面积中仅有办公楼待售面积继续上升，行业需要关注和警惕办公楼库存不断加大的风险。

  三

  房企到位资金跌幅收窄，购房市场提振将成为关键

  1-4月份，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比增速为-24.9%。其中，国内贷款5583亿元，同比增速为-10.1%；利用外资9亿元，同比增速为-46.7%；自筹资金11736亿元，同比增速为-10.1%；定金及预收款10002亿元，同比增速为-37.2%；个人按揭贷款4953亿元，同比增速为-39.7%。总体上资金到位情况还需要夯实相关基础。除了银行贷款、融资协调机制外，购房市场的提振也非常核心和关键。各地对于资金的关注确实要强化，尤其是要和债务预警和化解等进行结合。

  四

  趋势和策略

  总结今年前4个月的数据，充分说明当前房地产市场依然处于比较明显的调整过程中。第一、市场调整，说明需要进一步优化政策，尤其是要立足“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这说明政策需要有破局。第二、市场有进一步向好发展的基础，当前包括杭州等地购房市场活跃，也说明政策效应积极显现，其对于预期调整、指标改善等都具有积极的作用。（来源：易居研究院）