正文

  房地产行业处于周期性调整阶段，房企处在调整阵痛期。

  从已发布2023年业绩的上市房地产企业来看，行业整体营业收入略有上升，但利润规模延续负增长，且连续两年表现为净亏损。市场仍在出清过程中，企业利润规模和盈利水平继续承压。

  房企短期偿债压力依然较大，2023年末样本房企的现金持有量同比下滑15%，持续三年下滑；总有息负债同比下滑4.23%至55431亿元，这是总有息债规模首次出现同比下降。

  在盈利水平承压、偿债压力较大的情况下，叠加行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，房企销售受阻，近九成典型房企的存货结构恶化，现房库存规模持续增加。

  本文从房企盈利能力、偿债能力和存货管理三个方面深度探讨当前房地产企业现状和发展趋势。

  1、净利润、归母净利润连续亏损，利润持续承压

  随着行业成本上升，进一步压缩企业利润，“减收减利”现象普遍存在。

  从已披露2023年年报的企业数据来看，2023年行业典型上市房企整体实现营业收入44578亿元、营业成本38743亿元，较去年分别同比提升2.6%、5.8%，营业成本的增速高于营业收入。

  2023年行业典型上市房企整体实现毛利润规模5436亿元，企业毛利润增速的中位数为-23%。净利润合计表现为净亏损1097亿元、归母净利润亏损1458亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-36.0%和-33.9%。

  行业利润增速从2018年出现下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润首次出现净亏损，2023年房企净利润已连续两年净亏损。

  2、过半数房企毛利率、净利率、归母净利率同降

  2023年在行业典型上市房企中实现营收同比增长的企业占到近五成。

  但受结算结构影响以及结算项目利润率的不断走低，毛利润、净利润的表现并不尽如人意。

  2023年在行业典型上市房企中还有六成企业净利润出现亏损，净利润亏损房企数量较去年同期进一步增加。好的消息是，净利大额亏损房企数量、累计净利润亏损规模在收窄。

  根据CRIC统计情况来看，2023年行业典型上市房企中有9家房企净利润亏损额超过100亿、净利润亏损累计超1500亿元，较去年同期12家净利润亏损超100亿、年内净利润亏损累计超2000亿元的情况有所好转。 

  2023年行业整体盈利能力下行压力持续，企业利润率指标普降态势进一步加剧。55%的房企的毛利率、净利率、归母净利率均同比下降。但也有房企毛利率仍保持高位，稳定性较强，比如华润置地、中海地产、仁恒置地、龙湖集团等

  3、存货减值损失是盈利一大“杀手”

  存货减值计提处于高位，是房企净利润大额亏损的主因。

  2023年，65家典型上市房企存货减值损失总计达到1370.3亿元，较2022年减少8.2%，整体计提规模有所放缓。计提减少的企业占比超过四成，华侨城A、金科股份、荣盛发展等部分企业在经历2022年大额计提之后，2023年存货减值损失大幅缩减，而绿地控股计提损失达到127.3亿元，直接导致净利润亏损111.2亿元。

  另外，2023年，65家典型上市房企整体销管费用达2548.3亿元，同比下降10.4%，八成房企销管费率走高，面对市场下行调整，“降本减费”成为行业共识，各大企业加强经营管控，向管理要效益。

  1、现金持有量同比下降15%，总有息债规模首次出现同比下降

  行业面资金压力依然紧张。

  2023年末，重点65家房企的现金持有量为14857亿元，同比降幅较2022年有所收窄，但仍继续下降了15%。

  从历年来看，现金持有量增速逐年下滑，由2018年的33%的增速逐步下降到2019、2020年的12%及19%。2021年现金持有量历年首次出现了负增长，同比下滑了13%；2022年，现金持有量加速下滑24%。2023年已是房企现金持有量第三年下滑。

  2023年重点样本房企的总有息债规模为55431亿元，历年首次出现同比下降，降幅为4.23%。其中，短期有息负债规模略下降0.69%。其中，民营房企总有息负债同比下降了7.24%。

  一方面是因为自“三条红线”的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，同时大部分企业也加速了去杠杆进程。另一方面则是由于行业暴雷情况频发，受资本市场信心不足，大多数房企的再融资情况不容乐观；叠加偿债潮的到来，从而整体行业的总有息负债规模出现了同比下降。

  2、净负债率继续提升，民营房企财务结构仍在恶化

  2023年底65家重点房企的加权平均净负债率（永续债作为权益）为91.16%，同比提高了4.38个百分点。剔除掉建业、奥园、花样年和天誉这4家2023年底总权益为负的房企之后，剩余61家房企的加权平均净负债率就同比提高了3.5个百分点至86.13%。

  在总有息负债和总权益变动相对较小的情况下，净负债率的提高主要是因为房企的持有现金减少了14.92%，融资难再加上销售下行导致的回款减少导致房企的持有现金大幅缩水，未来仍有可能有更多房企出现流动性危机。

  3、融资能力继续分化，金融支持政策效果待观察

  2023年底，65家重点房企整体融资成本微升至6.2%，其中超过57%房企的融资成本同比有所抬升，融资能力分化明显。

  当前政策主线方向是稳预期、防风险。

  尤其是房地产融资协调机制，其政策定位是落实中央提出的“一视同仁”满足不同所有制房企合理融资需求的重要举措，以破解房企融资困境。部分出险房企也有所获益，如碧桂园、融创、金科、绿地、中梁等陆续披露旗下项目被纳入白名单情况。

  从实际落地角度来讲，进入“白名单”并不等同于获取银行贷款。倘若市场信心依旧不足，基本面下行趋势不改，多数房企难以获取相应的资金支持，需要做好长期过冬准备。

  存货作为房企资产的重要组成，存货价值以及状态可以直观地反映房企的未来开发资源、开发节奏、以及现房规模等情况。

  2023年，65家典型上市公司存货账面价值总计达9.9万亿元，较2022年末下降10.8%，连续两年负增长，且同比降幅进一步拉大。其中，开发中存货为7.6万亿元，同比下降16.6%；已竣工存货为2.2万亿元，同比增加16.9%。

  具体从企业来看，企业存货总量呈现普降态势，65家典型上市企业中，存货总量同比减少的企业占比超过八成。瑞安房地产降幅最大，在轻资产运营转型下，存货总量降至30.3亿元，同比降幅达到52%。

  存货作为房企主要的流动性资产，占总资产比重的波动情况反映的是企业对发展速度与发展安全性的权衡。但市场下行，存货的变现能力直接关系到企业的生存与发展，存货资产占比过高会不仅会因“囤积”造成资金占用，增加流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大挑战。

  2023年，65家典型上市企业的存货总量占总资产比重为50%，较2022年末下降1.6个百分点。楼市持续疲软，倒逼更多企业减少投资、加速去化，存货规模和占比都在收缩，“轻装上阵”越来越成为行业共识。

  存货作为房企的一项重要流动资产，是支持企业持续经营发展的地基，同时也面临了去化、结转、减值等诸多不确定性，或加剧经营风险和压力。

  2022年以来，房企存货持续下行。2023年典型房企存货总量同比降10.8%，普降态势显著。同时，存货占总资产比重也有所收缩，由2022年51.6%降至50%，部分占比较高的企业需加快优化结构，减少存货积压。

  同时可以发现，截至2023末典型房企的加权平均存货周转率为0.37次/年，同比上升0.07次/年。在保交付、降负债的迫切需求下，房企加快了周转速度；同时部分企业存货减值损失计提增加计入至营业成本，加上近几年高成本项目的销售及结转，使得房企存货周转率同比上升。

  值得注意的是，2023年已竣工存货占比超20%，升至近年来高位。现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下，已竣工存货占比自2021年快速攀升至2023年的21.8%，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

  目前，市场仍在底部盘整，行业盈利能力持续承压。面对多重负面因素叠加影响，企业还需积极调整，加强把关投资、管理、产品等环节，通过结构性调整拓展利润空间。

  在“去库存”的背景下，房企要尤为重视存货结构的优化，促进存货如期去化，保证企业稳定经营。一方面，重视增量投资质量，聚焦“确定性高”的区域投资，尽可能保证去化的实现，避免形成低效投资，导致存货积压。另一方面，做好存货盘点和排布，把控存货质量，精准产品定位，制定不同的营销策略，进行推盘，促进去化。

  多数融资面未得到本质改善的房企仍需要做好长期过冬准备。

  首先，模式转型，房企需降低对对金融机构的依赖程度，积极通过销售回款偿还债务，同时不断调整企业的融资结构，降低融资成本。其次，完善管理水平及决策机制，尤其对风险的把控以及成本的测算，要将决策机制打造成企业重要的风险防护线。最后，打造产品力护城河，通过技术进步，增强住房的建设质量，通过数字化营造、工业化建造等，提高企业产品力。（来源：克而瑞研究中心）