正文

  导语

  随着法拍房增多，抵押房产从“香饽饽”变成了“烫手山芋”，一字千金的银行也成为了“弱势群体”。

  近日，一则商业银行拒绝接收“断供房”的消息引发了市场广泛关注，而此前更有消息称，多家银行推出了先息后本的“气球贷”还款方式。从这些现象可以看出，个人贷款者与银行之间原本悬殊的议价能力正发生着微妙的变化，同时预示着房地产市场底层逻辑的转变。

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  市场传出银行拒收断供房

  平安等推出气球贷等还款模式

  个人购房者在与银行签署新房住房贷款合同时，均会以贷款合同中明确所购房产作为抵押予银行，而担保范围不仅覆盖贷款人的全部本金、利息，还包括可能发生的违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、公证费执行费等等。若出现购房人断供等无力偿还等现象，购房者在与银行协议不成的情况下，银行有权通过人民法院拍卖、变卖抵押物，处分后的所得款会优先支付处分费用或其他，最后剩余部分才会用于清偿购房者的贷款本金。如果处置抵押房产后仍然无法覆盖的，银行为确保其债权通常会将其转为信用贷款，再分期偿还。

  在以往楼市稳步上升的背景下，银行并不担心购房人出现断供，因为涉及的房产抵押价值远远高于对应的贷款本息，房产即使在法拍中出现了轻微的折价，这笔损失也能由购房者的首付所覆盖。但在当前房价承压的环境中，尤其是各地法拍房增多，折价流拍现象屡屡出现，房产抵押价值开始低于对应的贷款本息，银行即使处置了抵押贷款，仍然需要向贷款者进行追索，而在此期间该笔贷款均要被算作不良。在此背景下，银行不得不另选“更优解”，以确保自身的债权不受损失。

  事实上，此前多家银行所推出的“气球贷”就是所做出的相关尝试之一。“气球贷”泛指的是一系列前期还贷压力小，甚至可以先息后本，后期还贷压力像气球不断膨胀的这类还款方式。

  如最早于5月30日，就有相关媒体注意到，平安银行在官方微信公众号发布“房贷利好政策”消息称，贷款客户可以选择信贷产品，其中“特色还款方式”包括“二阶段还款”、“双周供”、“轻松还”和“气球贷”。

  除了平安银行，建设银行、兴业银行在内的多家银行同样先后推出房贷的“先息后本”还款业务。当前市场上“先息后本”的主流方案为“先息”期数24至60期，贷款人仅需偿还利息，偿息期过后，则需在剩余贷款期限内按期偿清余下贷款。

  02

  多家银行个人住房贷款不良率上升

  提前协商贷款合同压降坏账

  不管是拒收“断供房”还是推出各类“先息后本”的还款模式，银行的主要目的都是尽力避免损失，压降不良贷款率。从2023年五大行披露的年报数据来看，五大行的个人住房贷款规模均在下降，然而从不良贷款率来看，除交通银行外，四家银行个人住房贷款不良率也均有上升；农业银行个人住房贷款不良率达0.55%。各家银行的个人住房贷款不良率虽在安全线内，但同一时间内出现上升仍然传递了某种信号。

  个人住房贷款作为银行最为优质的金融资产，当信用风险显著增加时，经测试有减值后，同样也需要计提高额的坏账准备。根据中国银行年报披露，信用风险显著增加的判断标准包括定量和定性，但其中的上限标准是债务人合同付款(包括本金或利息)逾期超过30天。根据会计第22号准则，当金融资产信用风险显著增加，将需要从原本12个月内预期信用损失计量，转变为整个存续期的预期信用损失计量，这也意味着要计提大量的减值准备。而银行通过提前与购房人协商，重新订立贷款合同从而避免违约，能够有效避免可能出现的大幅减值。

  从断供房的角度来看，如果银行选择接手断供房，断供房会作为抵债资产，以公允价值入账固定资产。若未来资产价值持续下降，此时银行若出售断供房，此时的差额将会计入营业外支出，资产的减值风险实际是由银行来承担。但更通常的情况下，银行会选择通过法拍回流部分资金，不足贷款的部分会重新与购房人订立信用贷款，但缺少抵押物或担保的信用贷款出现的坏账风险会更高。

  此时，若银行与断供的购房人能及时友好协商，让银行的资产仍然以贷款的方式出现在账面上，不仅能够避免后续可能出现的诉讼费、律师费或其他资产处置费用，更有可能的是让原本的坏账，在信用风险迹象解除的情况下，将原本计提的减值冲回。

  整体来看，今年5月全国各地首付比例迎来了下调，多数城市最低比例达到了15%。原先资产缩水的部分能由购房者的较高的首付来抵消，而如今银行也不得不承担更多的风险。再到近期，部分商业银行创新推出“先息后本”还款方式，到拒收断供房。在资产价格不断回落的当下，银行都是从利益考量，尽力确保将自身资产损失降至最低。然而在这一现象中，也能发现当前的房地产市场底层逻辑已发生根本转变，抵押房产从原先的各方的趋之若鹜，成为银行避之不及的“烫手山芋”；随着法拍房不断增多及折价或流拍，原本一字千金的银行在断供者面前，也成为了“弱势群体”。（来源：克而瑞地产研究）