正文

  2024年前三季度，中国房地产市场整体仍处于弱势整理阶段。上半年，新房市场供应和成交双双处于低位。进入下半年之后，市场仍然处于低位震荡，前9月百强房企实现销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%，分季度来看，百强房企前三个季度的业绩规模均保持在历史低位。

  从企业表现来看，9月百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中央国企以及部分境外优质民企表现出较强的抗周期韧性。

  整体来看，2024前三季度购房者信心和预期都处于低位。而在在9.24国新办新闻发布会以及9.26中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”后，存量房贷利率下调、首付比例降低以及9月最后两天北上广深一线城市调整限购政策等利好消息显著提振了市场信心。

  我们认为，四季度企业仍应积极营销、提升优惠力度、加强产品力打造以促进项目成交去化。

  2024年前三季度，房地产市场继续处在低位调整。1-9月行业百强房企累计销售操盘金额26338.2亿元，同比降低36.6%，降幅较8月基本持平，较于上半年所有收窄。

  但作为房地产传统旺季的9月，TOP100房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比微增0.2%，业绩表现不及往年同期。

  分季度来看，前三季度尽管政策面持续优化，但市场的反应却并不积极，百强房企前三个季度的业绩规模均保持在历史低位，房企整体业绩压力仍然较大。

  其中第三季度业绩表现相对更好，单季度同比降幅28.6%，为前三季度降幅最低。

  百强入榜门槛继续下降，且各梯队门槛值均创下近年来新低。2024年1-9月销售操盘金额百强入榜门槛值为49.9亿元，同比降低39%。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低49.7%至640亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低41.1%和43.3%至178.3亿元和106.3亿元。

  从企业具体表现来看，截止前三季度，百强房企中累计业绩同比下降的企业占比超过了9成，值得注意的是，不仅民企，央国企也面临失守，业绩大幅下滑。

  具体到单个企业，往年表现坚挺的优质企业也出现了颓势，例如央企代表保利发展1-9月累计实现签约金额2421亿元，同比减少27.1%；国企代表越秀地产1-9月累计合同销售金额约782亿元，同比减少30%。

  2024年1-9月全口径销售金额超1000亿的企业仅6家，其中超2000亿仅1家，而2023年同期全口径销售金额超1000亿的有14家，其中超2000亿的有5家，最高一家超3000亿。

  2024年“金九”成色一般：重点30城9月供应环比上升12%，与上半年月均值持平，成交三连降，环比下降6%，同比下降34%，与上半年月均值相比仍降17%，前三季度累计同比下降34%，降幅较上月仅收窄0.07个百分点。

  分能级来看，一线规模稳中有降，4个一线环比下降15%，同比下降35%，较上半年月均下降12%，累计同比下降27%。

  除广州外，北京、上海、深圳三个一线城市同环比均有不同程度回落，主要源于居民购房观望情绪持续加剧，尤其是5月刺激性政策对市场提振效应递减，叠加高温、台风天气等不利因素影响，居民购房积极性不高。广州成交量回升主要得益于供应显著放量，成交积极性有一定回升。

  二三线城市成交环比降幅4%不及一线，但累计同比降幅均显著高于一线

  预判10月，我们认为，因9月末中央到地方利好频频，先是924国新会推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，再是政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，而后北上广深核心一线跟进，“四限”政策持续优化调整，基于政策利好预期，10月整体成交或将止跌企稳。

  中期来看，整体市场行情走向仍然存在着各种不确定性，但由于政府支持力度显著加强，未来房地产市场势必会出现一定的机会。

  在此情况下，一方面出险房企仍应以“保交付”为主要目标，并继续开源节流缓解流动性压力。另一方面，其余房企仍需尽可能保证货量供应、做好营销，以促进项目成交去化。

  同时，企业也需要持续关注产品升级迭代、加强产品力打造，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

  附：《2024年1-9月中国房地产企业销售TOP100》排行榜

  （来源：丁祖昱评楼市）