正文

  利用专项债收购存量土地，广东打响了节后“第一枪”。

  据CRIC整理统计，2月7日至9日广东7城披露了2025年的首批专项债闲置土地收储清单，涉及48幅地块，合计金额达171亿元。

  这是自2024年11月自然资源部明确地方政府运用专项债资金收回收购存量闲置土地的细则之后，首次大规模披露收储土地情况。

  整体来看，本轮专项债闲置土地收购以地方国企为主，在土地用途方面没有特别的要求，多数地块存在折价收购的情况。

  存量土地回购将成为房地产行业止跌回稳的核心引擎，不过，未来各地的闲置土地收储仍面临三大难题待解。

  2025年专项债收购存量土地的序幕已拉开。

  根据克而瑞的整理统计，2月7日-9日广东省共有7个城市披露了收储计划，共涉及48幅地块，土地面积约224.6万平米，总收购规模达171.03亿元。

  其中，珠海收储规模最大，共有14幅地块合计66.52亿元，收储金额排在7城首位，惠州紧随其后，共收储了8幅地块共计49.75亿元。

  除了广东之外，自2024年11月自然资源部《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）发布以来，地方政府积极推进，其中湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安、广西贵港、吉林四平等多个地区陆续发布公告，公开征集社会闲置土地进行收储。长沙也于2月11日发布了运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的征集公告。

  值得注意的是，今年1月国新办举行“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上，财政部明确研究扩大专项债的使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”。在2025年新增发行专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目，政策的效果将在2025年逐步释放，接下来地方政府收购存量闲置土地将迎来提速。

  从广东首批专项债收购的闲置土地特征来看，半数土地被折价收购，折价多在7-9折之间，也有部分地块出现溢价收购的情况，同时从被收购地块项目公司性质来看，主要偏向于支持地方国企。

  首先来看收购折扣情况，CRIC排除掉协议土地以及已进行部分开发的土地之后，剩余36块被收储净地对比拿地价格的整体收购折扣为87.5%。这些地块中，有24块土地存在折价收购，折扣力度在80%以下的共有10块，力度最大的是云浮XJB-06-27A号地块，达到了73.2%，另外，潮州、河源以及惠州有6个项目出现了溢价收购的情况，茂名和云浮的6个项目属于是原价收购。

  从被收购地块的项目公司性质来看，广东7市被收购的48幅地块中有45块都是当地国企所有，其中珠海收购的14幅地块中本地的华发集团就有6幅。而中山收购的三幅地块中的两幅属于当地的民营企业，另外一幅则为华润置地、仁恒置地以及当地国企所有。

  整体来看，广东各城市首批专项债闲置土地收购主要偏向于支持地方国企，同时收购的土地用途方面没有特别的偏好，住宅、商住、商业、商办的占比基本相当。

  实际上，存量土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。

  CRIC数据显示，截至2023年底，总土地储备面积TOP10合计总土储面积约85591万平方米。若这些土储面积能够被盘活，即使仅盘活三分之一，也能对整体市场产生巨大影响。

  在专项债支持配合下，存量收购土地真正有效落地还将面临三大难题。

  首先，房企手中的存量闲置土地往往存在质押、抵押等情况，而土地储备中心只接受净地交付，这意味着房企需要调配资金来解押土地，而现实情况是出险民企较难筹集足够的资金，仅实力较为雄厚的央企和地方国企可以通过调配资金来解押土地，从而实现土地变现的目的，这或许也是广东省首批被收购的闲置土地基本属于国企所有的部分原因。

  第二，收储存量闲置土地需对比市场评估价格和土地成本，就低确定收地基础价格作为收储价格。土地回收价格若低于拿地价格或不足以覆盖房企已经进行的融资，企业接受度或会降低，而地方政府财政压力普遍较大，即便有专项债补充收购资金也轻易不会提高收购价格，这也是收储过程中将面临的一大阻碍因素。

  第三，运用专项债收储存量闲置土地再次出让原则上不用于商品房建设，而部分房地产市场低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收储的积极性或受到影响。

  对2025年的房地产市场而言，“止跌回稳”仍是重中之重，其中存量土地回购将是核心引擎。

  当前闲置土地收储已成为各地化解楼市库存、稳定市场的重要政策工具，既可以缓解房企资金压力，又可以通过盘活存量土地来优化供应结构。

  尽管存量土地回购的落地仍面临客观难题，但可以确定的是，收储政策有望在部分房地产市场和地方财政相对较好的城市快速落地，并促进楼市供需平衡与价格稳定，同时为保障性住房和城市更新提供资源支持。（来源：丁祖昱评楼市）