正文

  “零首付，单价2888元/㎡起购精装两房。”

  “1.1万/平，享书香盛境，首付20万，臻装准现房，带车位。”

  “14XXX元/㎡起，入住巫家坝核芯品质豪宅。”

  最近，昆明楼市“炸窝”了。

  从近郊某文旅项目开始，北市“小霸王”，西市山腰上，南市新中心陆续有楼盘爆出惊愕市场的价格。“打骨折”式优惠，一方面可能给项目带来短期的人气暴涨（到访客户+维权业主），另一方面则更加助长了购房者的观望情绪。

  杀敌一千，自损八百，“痛击周边竞品”的优惠/折扣政策，能反映市场的真实情况吗？

  个别房企出于回款、去化、炒作目的，采取的临时营销举措，能代表昆明楼市降价了吗？

  对此，乐居云南对昆明楼盘价格进行了摸排调查。

  调查：住宅调价是少数项目行为

  在本次调查中，我们主要选取了南市区、北市区、西市区、北市区的在售主流楼盘，共计121个项目进行调查，呈贡、安宁、晋宁、嵩明、空港等板块不在本次调查范围，另外，商办产品也不在这次调查范围内。

  从目前的摸排情况来看，121个楼盘中，有十余个楼盘价格有下调，当然调的最猛的还是当属某半山项目，除此外其他项目最大降幅为17%，大部分为10%以下的调整。某发系项目均有不同程度的调整。从区域来看，调价项目主要集中在北市、东南、大官南（含巫家坝）板块。

  当然了，尽管我们也希望以真实客观的目的去做这份调查，但也不完全排除有楼盘存在隐瞒真实价格的情况。但至少，在目前我们并没有看到有大量开发商公开宣布下调价格的行为（除公寓外）。总体看下来，目前昆明楼市并不存在大幅度降价的情况，相反，一些核心区域、拥有稀缺资源、产品力上乘的楼盘，价格并没有出现波动。但不可否认的是，确实有少数项目调价了，而且在昆明锐理公布的7月楼市月报中，新建住宅均价为14702元/㎡，环比下降5.46%。没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的“骨折”，那背后的真相到底是什么？

  真相一：少数≠全部 没有无缘无故的“打骨折”

  昆明多个楼盘陆续推出特价房，从五六月份各大房企冲刺年中业绩开始，这是每年都固定循环上演的“价格战”。

  点燃导火索的，是卖者伤心、买者流泪的公寓项目，优惠力度堪称“打骨折”。碧桂园、万科、保利、金茂等在内的品牌房企公寓项目相继加入降价行列。降价3000+元/㎡、甚至是第二套半价等手段花样百出。

  昆明锐理发布的数据显示，截至2021年上半年，昆明公寓市场存量达448.7万方，比2020年同期增长11%，去化周期达55个月。

  库存高企，去化艰难，公寓类产品注定有一场“血战到底”的拼杀，并且没有胜者。

  进入7月，大力度促销的行情传递到住宅市场，少数几个项目把价格屠刀挥向了周边竞品。

  其中，由于众所周知的原因，滇中某项目打出了公寓2888元/㎡、精装高层4200元/㎡的价格，迅速引起连锁反应。有置业顾问表示，自己所在的楼盘此前每个月有近200套成交，如今一个月成交量仅仅维持在30-40套左右。

  在北市区，江东·铂悦湾打出了了“1.1万/平起，臻装准现房，带车位”的价格，市场反响强烈。这确实是“小霸王”一贯的风格，喜欢以准现房、现房形式发售，再加上首开比较低的单价，对客户吸引力较大，这招在江东其他项目也屡试不爽。

  据了解，江东铂悦湾为清水木华二期用地，后者是江东地产在2005年开发的别墅盘，于2007年交付使用。作为清水木华的二期，江东铂悦湾建设地块则闲置10余年，直到2019年才启动。首先，江东铂悦湾的土地使用年限剩余多少年就要打个问号了。

  此外，项目户型面积段在67-174平，但公摊普遍较高，在30%-38%左右。自住或者以后出售都会受到影响。

  最后，江东铂悦湾的海报上，1.1万/平起的“起”字被缩小到几乎看不见，明明白白的玩起了文字游戏。

  在房地产行业，XXXX元/㎡起是最常见的套路了。别问，问就是特价房、售罄了！

  无独有偶，在被寄予厚望的昆明城市新中心-巫家坝，也有项目发出了14XXX元/㎡起宣传海报。

  在片区1.5万以下住宅都绝迹的背景下，14XXX元/㎡起的价格可谓噱头满满。是真金白银的回馈还是虚晃一枪喊口号，还有待市场检验。

  “从南京到北京，买的没有卖的精”，你可能偶尔会占便宜，但开发商永远不会输。

  出于冲刺业绩、优化资产结构的促销可以考虑“上车”，但是断臂求生，饮鸩止渴式的“跳楼价”楼盘就要敬而远之了，可能出现不能网签、一房多卖、工程烂尾、延期交房、产权纠纷、偷工减料、配套无法兑现等一系列问题。

  真相二：房价回调 都是滇池“惹的祸”

  近日，昆明锐理发布的数据显示，7月昆明商品住宅成交面积48.88万㎡（4011套），成交均价14702元/㎡。

  随即，“昆明房价大跌”、“昆明房价创下近15个月以来的新低”等新闻见诸网络、媒体，大有风雨欲来之势。

  “流动的水没有形状，漂流的风找不到踪迹，（关于昆明的房价）真相只有一个”。

  附：昆明主要板块热销楼盘价格调查（统计日期为2021年8月6日，信息仅供参考，具体价格以开发商实际公布为准）

  对比6、7月的锐理数据，仅有官南、空港和呈贡三个板块成交价格小幅上涨。

  但问题是，滇池板块住宅成交均价由6月份的23805元/㎡，降至7月份的16121元/㎡，大降约7684元/㎡，降幅达32%。

  相较于不太明显的涨幅，7月滇池板块成交价格的大跳水，客观上拉低了昆明市场成交均价。

  长期以来，滇池板块（尤其是草海沿线）依托低密高端的产品特性，成交量和价格均长期霸占着成交榜单前列。

  当滇池治理趋严趋紧，滇池沿线项目暂停备案，相应备案价格缺失，直接造成了数据断层，从而形成了所谓的“房价大跌”。

  真相三：核心区域的标杆楼盘 从来不存在“买贵了”

  有人认为，一叶落而知天下秋，几个项目降价，代表着市场进入盘整期，应该握紧钱袋，从长计议；

  有人认为，机遇总是留给有准备的人，“追涨杀跌”那一套不适用于房地产市场，当下就应该把握时机、抢滩登陆。

  事实上，回看近几年昆明各个板块的房价变动情况，买核心区域的楼盘，不一定会跑赢大盘，但买非核心区域的楼盘，一定不会跑赢大盘。

  2006年底，顺城开盘，起价超过6000元/㎡，楼层和朝向好的单元则冲上万元单价，令人咋舌的价格，当时劝退了无数人。如今，在二手房交易平台上，顺城的挂牌价普遍远超2.5w元/㎡。

  在次中心板块，2015年整体均价为11597元/㎡，如今已经向着两万元大关靠近，几年之间，涨幅接近60%。相似的情况还出现在了滇池、官南等板块。

  甚至，就在近期，滇池板块某个口碑品质堪佳的项目还上调了售价。“酒香不怕巷子深”，好产品、好项目是经得起市场检验的。

  楼市没有黑马，所有偶然的背后都是价值和潜力释放的必然结果。

  反观空港、东南（经开区）等区域，任他风吹雨打，价格似岿然不动，购房者与房价相看两相厌。

  甚至，当区域内某些项目走极端路线，妄图以没有最低、只有更低的价格出奇制胜，周边楼盘只能在叫苦不迭同时被动迎战，“踩踏式”恐慌弥漫，苦心经营的区域价值瞬间崩塌。

  无论有多么重磅的配套、高端的规划、优秀的产品，也挽救不了客户疑虑的心。“有些客户，一旦错过就不在”。

  不难预见的是，在内外经济环境大调整下，房企生存压力加剧，随着市场进入盘整期，可能还会有一些更为诱惑的价格摆在眼前。不过还是要奉劝大家， 买房就是买生活，不能完全被价格牵着鼻子走。

  继乐居云南2021系列策划《发现城市价值》之后，《发现房企产品力价值》系列报道即将启动。我们将围绕楼盘展开深度测评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、产品出众的城市标杆项目，助力购房者筛选好房，敬请期待。（乐居云南新闻部）