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昆明楼市进入改善时代，已经是不争的事实。

从供应端，产品面积越做越大，总价也越来越高，昆明各大板块均出现高端改善化迹象。从需求端来说，更多的人开始追求面积更大、环境更好的房子。

不过，可能很多人还没有意识到，在楼市激情内卷之下，昆明有一类房子越来越稀少，未来可能有钱也很难买到。

没错，就是洋房。

滇池实景

临滇洋房，正以肉眼可见的速度去化

越来越多的购房者开始发现，昆明洋房的可选范围好像越来越小了。

根本原因在于，洋房供应减少、消化速度正在加快，供销比已经降至低点。

克而瑞数据显示，2019-2021年，昆明洋房供销量维持100万方以上高位运行，高峰时年供应接近150万方，22年供销“拦腰”减半，23年继续缩水，供应下降63.21%，仅有11.44万方洋房新品入市，还不及2019年的十分之一。

图源：克而瑞数据

再看成交情况，受市场低迷影响，2022年起昆明洋房成交有所下滑，但由于供应端降幅更大，整体市场出现了供不应求的情况，供销比从2022年的0.48，降至2023年的0.33，为近五年最低。

而进入2024年，不少洋房项目都进入了尾声。目前，昆明在售洋房项目不足20个（包含叠墅/叠院），如果按纯洋房墅区项目来算的话，则只有个位数在售。

尤其是临滇洋房，基本到了“只出不进”的纯消耗状态。

这与环滇池开发的治理管控更趋严格有直接关系。

早在2017年公布的《昆明滇池国家旅游度假区控制性详细规划梳理完善方案》中已经明确：滇池度假区海埂片原则上不允许新开发居住项目。2022年，《云南省滇池湖滨生态红线及湖泊生态黄线“两线”划定方案》再加码，滇池沿线的开发受到了严格控制。

滇池实景

公开资料显示，2023年度度假区共有存量住宅用地29宗，其中海埂片区仅有9宗存量用地。而事实上这几宗存量用地均已“名花有主”，基本上是目前在建或者待建项目。

而在昆明市公布的土地立等可供的范畴中，其中滇池度假区范围内仅有3宗，且两宗位于大渔片区，海埂片区仅有1宗，用地性质为商服用地，规划上就不满足开发为低密社区的硬性要求。

明显，从片区土地现状来看，实际上已经宣告了海埂片区目前以及未来基本无地可卖的事实。

不难预见的是，在改善需求旺盛、土地持续断供的背景下，未来度假区海埂片区新增洋房供应还持续缩减，供需矛盾还会进一步突出。

龙湖作为海埂片区存量土地的“大户”，最近几年接连推出了“海埂三子”——龙湖·山海原著|御景、龙湖·揽境、龙湖·山海原著|上宸，以不同人居业态，共同构筑起滇池度假区罕有的低密人居大城，为昆明富人实现人居进阶。

龙湖·山海原著|上宸作为临滇纯墅区，不仅源自纯粹低密的土地的资源占有，更源于供求关系的极度不平衡以及产品本身具备的臻贵实力。稀贵，就已决定了其价值不可估量。

汇聚层峯资源，以高阶配套回应山海生活

海埂大坝实拍图

我们说，豪宅置业的原则是先选板块，再选产品。

板块选对，事半功倍。

环滇板块占地360平方公里，其中仅18平方公里才称为度假区。论板块稀缺性，昆明很难找出第二个能与之相提并论的板块。

对望山海，不仅因其独特的宜居天赋，还源于区域明确的功能规划，城市鼎配资源的集中。

云南民族村

全昆明找不到比度假区更强的体育运动配套了，红塔体育中心、海埂体育训练基地、滇池高尔夫、云湖帆船基地、马术基地……哪个拉出来不是有响当当的名气？

云湖帆船基地

海埂基地作为亚洲一流的高原体育训练基地，早在2015年就被命名为国家级综合训练基地，经常吸引到国家队、各路中超球队来此训练。而南方第一块专业冰场，就在红塔体育中心，足球训练基地、冰上运动中心、恒温游泳馆、保龄球馆、网球馆等一流运动设施，让多巴胺得以充分释放。

多次获得年度“亚洲十佳高尔夫球场”、“中国十佳高尔夫球场”、“中国十佳高尔夫球会”、“中国三十佳必打球场” 等殊荣的滇池湖畔高尔夫球场，可是多少高尔夫球爱好者的梦想天堂。

滇池湖畔高尔夫

生活不止于自然宁静和活力运动，同样也有着缤纷烟火气息，其中昆明城市文化地标、昆明商业顶流——公园1903就位于度假区。

1:1复刻的凯旋门、欧式的福音礼堂、云湖音乐喷泉……这里吸纳着一切精尖端、高热度、厚文化的元素，是城市精英、外地游客、顶流网红跻身进入消费、打卡的商业胜地。

公园1903

漫步休闲、婚纱拍摄、网红打卡、博主种草、年轻约会、亲子娱乐......这是在公园1903每天都在发生的幸福场面。它还把「商业x艺术」也发挥到了极致，不仅拥有CGK昆明当代美术馆的各类展，还有in廊艺术中心以及1903 space这样的艺术推动组织。

此外，周边汇集着云南省委、中级人民法院等政要机关，儿童医院、省中医院等多个医疗配套，海贝中英文学校、衡水实验学校等一线教育资源……

可以说，在昆明没有哪个板块能同时聚拢如此多的城市级配套，可谓“皇冠上的明珠”，而这也是高阶人士看好度假区板块价值的重要依据。

藏品加推，扛起终极改善需求大旗

高能级板块匹配高能级产品。据说，很长一段时间，龙湖也没想好到底要怎样做这个项目。

历经28次实地堪舆，500多张手绘图之后，承袭终极改善标杆龙湖【原著】系的作品，龙湖·山海原著|上宸才得以诞生。它要扛起的，是昆明终极置业的大旗。

它深知，当高层开始向天空索取的时候，洋房社区一定是亲地的，更少的住户，更开阔的视野，建筑不争不抢，树木恣意生长。洋房关注的不仅是房子本身，而是人与环境，人与住居，人与人的交流。

龙湖·山海原著B地块实拍图

于此，以仅约1.21的超低容积率，龙湖·山海原著|上宸只做叠墅、洋房两种产品。纯豪改定位的纯粹性，首屈一指。

整个地块呈矩形，四平八稳，更为难得的是，地块比邻清水河，约2公里处就是滇池水域。

项目在规划布局上并没有采用简单的排排坐，而是结合外部景观的同时，照顾到内部空间秩序，利用北高南低的缓坡地势，保证了小区南北向优质采光，使得园区视线穿透，更多楼栋享受到大视野。

此次加推房源为叠墅12栋，洋房1栋、11栋

这也意味着，头排楼栋将拥有更为优秀的视野面和更为开阔的楼间距。

这一次，终于等来了头排楼栋。据悉，近期应市加推的三栋楼，叠墅12栋，洋房1栋、11栋就位于地块头排，无建筑遮挡，实现无界视野。

先来看叠墅。约172㎡起跳的户型，最大305㎡，拥有大平层一般的居住感。

但买叠墅的意义，在于同户型段里，叠墅的实用面积比大平层要大得多：

比如，下叠层高约5.8米，可设计夹层，增加使用空间，酒窖、健身、茶室、娱乐室等，全面定制私属生活。

下叠样板间夹层实拍图

因为空间独立性高，一切都可以变得自由随心。可装修成娱乐空间，也可以是亲子娱乐室，或招待三五老友饮茶品酒，尽情的展现最纯粹的自我，拥有一片独立的放松领地。

下叠样板间客厅实拍图

约9.4米宽LDKG横厅，带来极致的采光面和视野面，室内空间更为通透大气。

上叠同样为独立三套房设计，全家庭的生活主场、塔尖人群的私属领地，亲情互动温情场景，在叠墅内可以自由切换。

上叠样板间露台实拍图

此外，上叠还有约60㎡露台，整个尺度已经不能用震撼来形容了。

此次加推的房源还尤为珍贵，不仅是无界视野的优质房源，同时也是洋房的压轴加推，错过不再。

由于整个小区是纯低密住区，洋房无需设置消防前室，加上又是一梯两户，得房率实在是高。

其中，建面约143㎡洋房公摊比仅16%，实际使用面积远远好于同面积段其他产品。

建面约143洋房标准层户型图

在户型设计上，143㎡洋房并未一味追求空间使用率而忽视居住体验，室内格局方正、动线流畅、功能分区合理、采光观景视野通透，居住适度高：

建面约143㎡户型创意装修

超大开间横厅，搭配约8.8米宽巨幕景观阳台，尺度奢华、空间自由、视觉大气。

南北双阳台设计，以及每个卧室的飘窗，让房间采光、通风、观景性能优良，结合昆明四季如春的天气，每天都如沐春风。

难得的是，143㎡洋房首层自带花园，观景阳台延展连接庭院。喜欢植物就摆弄花园，呼朋唤友就烧烤开趴，孩子们和猫狗都一定很爱它。

低密居所、高端生活，不是简单的建材堆砌，也不是豪华品牌的秀场，打动精英客群的，是环境、生态、产品等一切要素的有机结合，并恰如其分地阐释建筑之美、人居之美。

结语

当前，昆明有部分大平层产品的售价与龙湖·山海原著丨上宸接近，置业者未实地探访前，可能存在价格差不多、品质也差不离的认知。

但事实上，把普通大平层和度假区高端住宅比较，是对有限土地资源和生态资源的选择性遗忘。

区位不可替代、产品难以复制、居住感受纯粹舒适，未来也必将因稀缺更有价值。无疑就是抢入龙湖·山海原著丨上宸的理由。