正文

  任风云激荡、岁月沧桑，中心城区作为所有故事的起点，是昆明城市发展的“定星盘”、政策规划的“风向标”、前景价值的“天花板”。纵然城区不断外扩，板块之争“你方唱罢我登场”，但只有在城芯，才能感受到一座城市最澎湃有力的心跳。

  一、规划·蓝图

  曾经，作为高效工作和高效生活最完美的契合点，中心城区掌握着城市发展的基本逻辑；如今，以新时代的眼光重新审视，一城之心又暗含着城市前进的理性思维。

  去年初，《北京路、人民路沿线集中商务区城市设计》公示。按照疏解主城非核心区功能，增补升级城市服务功能思路，减少沿街居住用地占比，原则上不予增加纯居住用地，意味着昆明市中心的开发强度势必降低，规模化开发几无可能。

南控、北延、西拓、东进、中优

  今年4月，《昆明市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》正式发布。《纲要》给“十四五”期间昆明的城市发展指明了方向--“南控、北延、西拓、东进、中优”。

  其中，关于“中优”，昆明将促进老城区功 能疏解、风貌提升，推动城市品质化、功能现代化、业态高端化。

  城市资源的配置都是以中心为原点逐级分布。拥有优质全能的生活配套、成熟便捷的交通路网、繁华现代的商业中心，当昆明城区全速扩张，城芯的吸引力和重要性更胜从前，规划定位也上升到了前所未有的高度。

  纽约、伦敦、东京……历数全球各大城市，都经历了以城市更新迭代人居，“反哺”城市向上发展的过程。

  可以预见，在“严控新增建设用地”的前提下，中心区域将以城中村、旧厂区、旧住宅的改造与形象、功能提升为契机，优化城市风貌，激活社会价值。

  政策规划描摹底色，城芯蓝图已经绘就。

  二、城更·焕新

  城市更新是中心城区优化升级最重要的抓手。在“中优”大方向的指引下，昆明主城区的城市更新正值潮头。

  “十四五”规划明确，昆明将提速城市治“乱”改“旧”：加快城市更新，严格控制容积率，力争城市形象“一年有变化，两年见成效，三年大改观”。

  7月下旬，云南省委、省政府《关于支持昆明高质量发展的若干意见》提出，要提速昆明城市治“乱”改“旧”，确保2021年内全面启动主城五区城中村改造，3年内全面完成三环以内“三旧”改造。

  目前，昆明市395个列入城市更新改造计划的项目已改造完成111个，174个项目正在实施改造，其余项目也在有序开展前期准备工作。换而言之，未来3年内，昆明将完成284个城市更新改造项目。

昆明城中村

  “破而后立”。城市更新并不是单一的空间腾挪，不是单一的大拆大建，它承担着城市功能的重新定位、城市动能的重新发现、城市资源的重新利用。因此，昆明中心城区的城市更新不应该是简单的面貌革新，还需要用全新的品质人居去承载城市进阶的“野心”。

  告别“老旧破小”，核心城区的新气象、新图景，不仅在新建筑、新规划，也应在旧城改造、老旧升级上。

  以顺应城市肌理，焕新城市面貌为出发点，在“十四五”开局之年，春之眼（老工人文化宫原址焕新）、润城（西山区城改18号）、艺城·春城玖号（弥勒寺城改项目）、泰玺荷樾（重组盘活老项目）等项目践行“中优”战略，正助推城芯焕发新的活力。

  城市更新厚植生机，城芯焕新疾风正劲。

  三、区位·价值

  对于房企而言，城市中心的土地永远是“香饽饽”，可遇而不可求。城芯几乎可以和稀缺划等号，是销售去化的保障。

  回溯昆明近年来具有代表性的土地价格，大致遵循了从中心向外递减的趋势。其中，恒隆广场4163万元/亩的单价，十年来都未被超越。此外，昆八中地块、融创昆明学院、龙湖双塔等城芯地块也都位于昆明土地单价前列。

  对于购房者而言，城芯拥有优质全能的生活配套、成熟便捷的交通路网、繁华现代的商业中心。无论未来城市如何发展，环线如何扩张，没有人能拚弃对城市中心的执念。因此，中心板块始终站在昆明楼市房价鄙视链的顶端。

  昆明锐理数据显示，在2019上半年，中心板块以25013元/㎡的均价占据昆明住宅市场第一名，在今年上半年以25533元/㎡的均价蝉联榜首。次中心区域（二环）的房价也一直处于高位。

  豪宅、大平层、TOP系......在昆明房地产市场上已经屡见不鲜，高端住宅越来越多，但多数占据着核心地段。据不完全统计，仅2021年，昆明中心城区将近有10余个高端楼盘面世，价格直奔3w+。

  此前，中心城区新建楼盘屈指可数，购房者可选择面较窄，昆明人心心念念的城芯梦想迟迟不能兑现。

  如今，随着城市更新加速，以艺城·春城玖號、润城、泰玺荷樾、俊发·春之眼等项目为代表，一大批新楼盘在丰富产品类型同时，在区位、价格、定位、资源方面又各具特色，为城芯发展注入了新元素。

  其中，俊发·春之眼位于昆明市CBD中心，是俊发集团立足于新时代城市发展风向，打造的西南首个超高层地标产品；隆盛府位于一环边环城南路上，是市中心最大的城市综合体项目；泰玺荷樾是昆明二环内唯一一个有叠墅产品在售的项目，容积率低至1.8；艺城·春城玖號位于环城西路与西坝路交汇处，属一环内核芯，地段优越；润城历经11载时光锤炼，如今有8大商务商业大道、11个住区、众多名校学府已经兑现，引领片区成熟与繁华。

  在面对中心区域相对较高的房价，很多人会问值得吗。有一个事实是，这些占据中心地段、拥有稀缺资源、产品力上乘的楼盘，即是在遭遇市场下行的时期，价格该涨还是在涨，也一直备受市场追捧，于是在买房的八大定律中，有一条必然是，买核心区域的楼盘，不存在买贵了。

  如果说，城市外环是“想得到的未来”，城市中心就是“摸得到的现在”。与其在“想得到”中满怀憧憬，不如在“摸得到”中活在当下。

  核心区位消纳执念，城芯价值兑现梦想。（乐居云南 文/谭京城）