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  上周，我们发布了一篇《昆明房价暴跌？你还真信了……》调查新闻发布后，一石激起千层浪，引起了广泛讨论。

  有网友留言，昆明房价理应回到1w/㎡，百姓才有幸福感可言。而“房价暴跌才是绝大多数组织和个人最想看到的。”

  从均价1.5w/㎡到1w/㎡，是什么概念？就是说昆明房价回到2016下半年、2017年的水平。一降回到五年前，降幅约33%。

  房价降了难道不好吗？好啊！这一点我们不做否认，作为拿着微薄薪资的小编来说，深知普通家庭买一套房的艰难。但是一味的降价、乃至暴跌，是否就是好事？

  我们看到，此前有个别项目大幅降价后，有业主拉着横幅前去维权，为什么维权？换一个角度来说，是因为持有的资产缩水了，原本值200多万的房子，这一下缩水了四五十万，谁又能甘心？

  在买房这件事上，没买的永远嫌价高，买了的永远嫌价低。

  事实上，在评判房地产市场是否健康时，并不是按照你的标准，或者按照他的标准，而应该是，是否和城市的经济发展水平相匹配。

  众说纷纭、莫衷一是。今天，我们主要是想探讨下从1.5w/㎡到1w/㎡，与从1.5w/㎡到1.47w/㎡之间的区别。暴跌又是否绝大多数人和组织愿意看的？还有一个事实是，为什么标杆楼盘不降价，前7个月高层住宅和洋房的成交均价反而还上涨了？ 

  一、价格波动与暴跌的区别

  价格围绕价值上下波动是价值规律的内在本质，供求关系影响价格波动只是外在表现形式，这是马克思主义政治经济学的基本概念。

  有起有伏才叫波动。在市场经济环境下，价格偏离实际价值的情况比比皆是。而房价本来就是一个动态数据，每时每刻都在经历起伏波动，统计周期不同，才会以“涨”和“跌”的数据呈现出来。

  昆明克而瑞数据显示，7月由于大量刚需项目备案以及特价房源影响，主城商品住宅成交均价14454元/㎡，环比下降7.24%，同比下降5.67%。

  5%左右的价格回调，远谈不上“暴跌”。考虑到环滇高价项目暂停备案，部分刚需高层住宅“打骨折”，这一价格波动甚至都不能与“跌”划等号。

  昆明近年来房价变动情况

  风物长宜放眼量。事实上，自房地产市场商品化以来，20多年间，除了少数年份房价略有下降，大多数时间都是平稳上涨的；即使在少数年份的房价有所下跌，如2008年金融危机，后期房价往往又随着货币宽松政策而出现报复性反弹。

  在业内，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

  全国第七次人口普查数据显示，截止2020年底，昆明总人口为846万人，占全省人口的比重从2010年的13.99%提升至2020年的17.92%，区域中心城市的虹吸效应进一步增强。

  而根据规划，到2025年，昆明市经济总量将达到1万亿元以上，常住人口达到1000万左右。巨大的人口红利，是房地产市场健康发展，房价平稳的保障。

  所谓的“暴跌”，仍将只会出现在部分媒体哗众取宠的标题中。缺乏事实根据的臆断，注定与行情背道而驰。

  二、暴跌真的是绝大多数个人和组织愿意看的？

  7月底，新华社发表了社评《新华时评｜合理房价是一个城市的竞争力所在》其中提到，“保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力所在。”

  作为国民经济的压舱石和稳定剂，房地产行业事关民生，与银行和居民深度绑定，牵一发而动全身。房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响，一损俱损一荣俱荣。

  据统计数据显示，2020年全国固定资产投资51.9万亿，增长2.9%，其中房地产开发投资就达到14.1万亿元，占全社会固投比为27.26%；2020年房地产业增加值为7.45万亿元，对国民经济的贡献率为7.34%，相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年，房地产业对经济的贡献率来看，基本上保持在稳步增长态势。

  如果从更广义的角度来看，将房地产业与建筑业综合起来考察房地产业对国民经济的贡献率。2020年，房地产业与建筑业合计增加值约14.8万亿元，占国民经济总量的比重为14.5%。

  图：2020年人均消费支出构成

  在个人方面，2020年，全国居民人均消费支出21210元，下降1.6%。而人均居住消费支出5215元，增长3.2%，占人均消费支出的比重为24.6%。在疫情影响下，人均消费支出在衣着、交通通信、文化娱乐和医疗保健等其他非刚性消费需求均出现下降的迹象，居住类消费支出的正向增长对宏观消费有一定带动作用。

  投资、消费、进出口被看做拉动经济增长的三驾马车，房地产行业在投资、消费领域都有着举足轻重的地位。

  而在“稳地价 稳房价 稳预期”的政策背景下，房价“暴跌”与国家保持房地产市场平稳健康发展的宗旨南辕北辙，更谈不上是“绝大多数个人和组织愿意看的”。

  2014年后，昆明房地产市场曾经有过短暂调整，多数项目采取了降价、打折等措施，资金实力单薄的房企为了“活下去”，不惜跳楼甩卖、断腕求生。

  但也就是市场盘整期内，部分楼盘不能网签、一房多卖、工程烂尾、延期交房、产权纠纷、偷工减料、配套无法兑现等一系列问题相继暴露。目前，仍有多个烂尾盘在谋求复活，购房者苦不堪言。

  前车之鉴，后事之师。近期，昆明打折卖房的楼盘比较多，有些折扣“看上去很美”，但全款购房、产品缺陷、房企资金实力等问题也不能忽略。

  三、标杆楼盘不降价

  楼市的马太效应不仅体现在房企的兴衰更迭上，标杆区域、热门楼盘也都有着仰之弥高、钻之弥坚的表现。

  寻常项目把降价、打折作为营销的不二法宝；标杆区域、项目则以产品致胜，无往而不利。与越便宜越打折形成鲜明对比的，是“越贵越涨”、“越贵越买”的逆向行情。

  昆明克而瑞数据显示，7月昆明热点板块价格整体趋稳，如北部山水新城、东南、呈贡经开等板块价格稳中有升，涨幅均大于3%，降价板块主要集中于外围刚需如双龙板块、七甸板块，以及环滇区域，如滇池板块、度假区板块、官南板块等板块因改善需求被抑制，结构性下降。

  事实上，在滇池沿线高价项目暂停备案，相应备案价格缺失的背景下，1-7月，昆明高层住宅成交349.34万方，成交均价15046元/㎡，同比上升6.35%。洋房成交59.54万方，同比上涨25.66%；成交均价16377元/㎡，同比上涨0.21%。

  价格偶尔会偏离真实价值，但最终会回归理性范围。

  无论是7月以来嵩明的三字头房源，还是经开区、北市区及西北新城降价楼盘，都是定位刚需，且基本分布在三环外。三环以内，尤其是地段优越、配套齐全的项目，价格和销量依然坚挺，双塔片区就是个中翘楚。

  作为南市核心，双塔片区与巫家坝、会展、草海等其他新兴发展片区相比，不仅地理位置更接近市中心，区位优势显著，还有万达双塔等配套加持，配套成熟且丰富。

  数据显示，近4年时间里，双塔片区住宅成交均价上涨了5093元/㎡。2021年，锦粼天序的供应套数、成交价格、总成交金额均位居第一。

  锦粼天序效果图

  价格是价值的外在表现形式。锦粼天序的价值从拿地之初就显露无疑。

  去年4月，龙湖、绿城、中铁建、新希望、金地、中梁、中海、卓越、中交等9家房企竞价36轮后，龙湖旗下的昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司以37.22亿元总价揽入双塔片区2宗土地，即为锦粼天序开发用地。

  “地段、地段，还是地段”是置业的金科玉律。目前，双塔片区存量土地仅剩百余亩，稀缺性不言而喻。而这，也正是当初“九龙夺地”的原因。

  土地和房价是面粉与面包的关系。锦粼天序楼面地价约9636-13852.6元/㎡，加上建安成本、营销建设费用，以及寸土寸金的区位和精心打磨的产品，不降价的底气十足。

  对于以锦粼天序为代表的高端楼盘而言， “价格战”是下下策。毕竟，高端、高价项目的客群不一定会把价格作为先决要素。

  数据显示，从2017-2021年6月，昆明市商品住宅单价2万元以上产品成交体量和套数占比呈逐年上涨趋势，2021年上半年并未受疫情和政策调控等因素而下滑；高价住宅成交套数占全市商品成交套数占比由2017年1.17%上升至2021年上半年的11.1%，未来或将持续上扬。

  下半年，昆明还将有多个单价2万元/㎡以上项目面市。有高价项目带动，昆明房价整体回归1.5万元只是时间问题，全面冲刺2万元大关也不是奢望。

  当下，普通购房者才是当下最难受的群体，在买房取向与楼市预期、现实资本与未来忧虑之间，这种博弈和纠缠恐怕还将持续下去。

  继乐居云南2021系列策划《发现城市价值》之后，《发现房企产品力价值》系列报道即将启动。我们将围绕楼盘展开深度测评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、产品出众的城市标杆项目，助力购房者筛选好房，敬请期待。