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  昆明楼市近年来成交产品分化趋势越发明显，“买四房”“买大房”成为越来越多人的选择。上半年，昆明100—140平方米的户型成交量激增，占所有成交户型的55%；而100平方米以下的户型成交占比逐渐减少，已经不足30%。这是最新的锐理数据披露的趋势。

  生活条件改善、三孩政策出台、对居住品质要求提升……众多原因促使人们对大户型的需求增多，市场准备好了吗？都市时报·大象房鉴所记者进行了走访。

  大户型需求提升 或与生育政策变化有关

  原建设部政策研究中心课题组发表的《2020：我们住什么样的房子——中国全面小康社会的居住目标研究》提出：2020年城镇人均住房建筑面积将达36平方米，并根据“户均一套，人均一间”的总体目标，将每套住宅平均面积在120平方米左右作为比较舒适的标准。

  公开数据显示，昆明人均住房面积已经从20世纪80年代的7.3平方米提高至2020年的43.6平方米，比全国的人均住房面积高出3.4平方米，位居第12位。

  昆明主力成交面积的上升是需求拉动下的结果，也体现了居住空间改善的趋势。

  克而瑞数据显示，目前35岁以下的购房群体是一、二线城市购房看房的主力人群，业内称为“新生代客群”。这个群体无论是刚需还是改善购房，首选的都是三房户型。从面积段看，“新生代”对于购房面积的需求，超70%是110—140平方米和90—110平方米，其中110—140平方米的占比最大。这表示该客群期望拥有更加舒适的室内空间。户型偏好上，三室二卫成为焦点房型，占比近半。

  从客户访问来看，不论是两人世界还是三口之家的家庭结构，意向户型均为三室，主要原因在于客户普遍觉得一个“多功能房间”对于家庭是必要的存在，可以满足自己独处、安置收藏品或者儿童游戏房等需求。

  根据锐理数据，2016—2021年，昆明市场成交主力面积段由100平方米以下转移到100—140平方米，2016年，100—140平方米户型成交占比约39%，2021年上半年增至55%，而100平方米以下户型成交量占比不足30%。

  从2016年这个特殊的时间节点，可以看到一些信号：2015年10月，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策出台，这使得购房者对住房的需求发生了变化。随着三孩政策的落地，三房、四房的成交占比或将持续提升。

  上半年昆明楼市小户型产品极少

  5年来，昆明购房者需求的变化，在业内人士看来，也可称得上是昆明的楼市产品迭代史。

  资深业内人士李女士介绍：“5年前，昆明可能还找得到不少2房户型、总面积80平方米以下的新项目。但是最近两年来，昆明大多数项目都在做改善性住宅，客群也是改善性需求居多。一个原因是现在生活水平提高了，另一个原因是昆明房价一直在涨，二孩政策放开以后，购房者发现之前买的2房不够用，想买3房，又觉得还不如一次性到位买个4房，这样置换房子的成本也小一些。以我的销售经验来看，很多楼盘的产品现在至少要做到3房。”

  锐理数据显示，今年前7个月，昆明主城推出新品项目18个，新推产品基本为3房及以上大户型产品。旭辉广场铂宸府、逸璟峰、德润香山府项目直接120平方米起，恒大珺睿最小面积137平方米。上半年新推最小户型产品来自碧桂园御龙半山，为83平方米的小三房，数量仅40套。

  都市时报·大象房鉴所梳理了目前昆明主城区的在售项目，发现2房80平方米以下的项目只有俊发城、碧桂园春城映象、俊发观云海、万科城、恒大云报华府、北科建春城大观、金泰国际3期名门、金地商置昆悦等不到10个项目，其他的刚需小户型基本都在郊区。

  此前，都市时报·大象房鉴所也梳理过主城区“2万＋”的改善项目，2020年8月，昆明超2万元/平方米的楼盘有22个，而目前，昆明主城五区单价超2万元的楼盘已经超过50个。一年多的时间，昆明单价超过2万元的改善项目数量骤增，足以看出改善性住房产品的增长趋势。（都市时报全媒体记者 杜晓霞）