正文

  导语：2021年在融资、信贷双紧、经济承压的大环境下，大昆明TOP20房企销售不及20年。以TOP5的门槛、业绩规模的收缩、位次的变动集中体现了不利环境中行业重塑与变革。俊发凭借其昆明主城货储充足，配合销售端策略积极，全年业绩171.70亿元，坚守榜首地位；龙湖规模壮大叠加产品支撑，业绩逆势上涨。

  展望未来，市场复苏节点有待经济复苏驱动，行业加剧调整，优胜劣汰，发展质量高、运营实力良好房企更具上升潜力。

  01

  上榜门槛：销售业绩普遍不理想，整体上榜门槛不同程度下滑，TOP5门槛跌幅达44%

  2021年，昆明政策保持宽松基调，但行业受到上层强有力调控影响，因价格踩踏、债务暴雷、信贷收缩、经济承压而加重蔓延的观望情绪与迫切的偿债回款需求背道而驰。销售业绩普遍不理想，TOP20业绩较去、前年整体性滑落。TOP5、TOP十、TOP20上榜门槛分别较去年同期下降44.18%、36.75%、26.55%。

  02

  房企一二级整体表现：TOP20销售先扬后抑，超三成房企无新盘入市；投资遇冷明显，仅俊发、招商、中国铁建三家房企新增项目拓展，成交规模不足200亩

  销售端，TOP20房企先扬后抑，主要集中二季度推售，下半年少量项目抓住“金九银十”节点入市，20个房企中有8个房企全年无开盘动态，以顺销去存为主。

  投资端在供地收缩、资金双重压力下遇冷明显。TOP20拿地中除后续零星用地高频出现，仅俊发茨坝城改、招商、中国铁建巫家坝地块集中于5月成交。此外，自卫村600亩城改几经周转，最终由海伦堡中标。

  03

  集中度：TOP5以其规模在本轮行情中受创面大，整体集中度下滑，11至20强内部差距缩小

  从大市场看，需求不振与部分项目危机、企业信誉困境等因素叠加，TOP5市占率的下降(分别较去、前年下降7.29、7.58个百分点）进而带动TOP20集中度新低，整体市占率约为68%（分别较去、前年下降5.26、4.88个百分点）；同时TOP20内部差距缩小，10强业绩占比打破稳定势头，下滑约3.5个百分点，11至20强业绩占比稳步上涨至28%。

  04

  业绩贡献：主城深耕货储价值显现，业绩贡献回升；TOP5战略性货储区域业绩超50%；TOP6-20规模优势有限，主要业绩来自城市热门板块，晋宁热门文旅、综合体表现出色

  以俊发、万科、龙湖为代表的TOP5房企主城深耕基础雄厚，业绩贡献较6至10强、11至20强高出5个百分点及以上。整体主城货储价值突显，业绩贡献率提升7个百分点。

  从具体区域看，TOP5主力贡献主要取决房企战略性布局，包括俊发大力开发的螺蛳湾板块，万科连片开发的泛亚、会展南板块，俊发、碧桂园主力布局的北市—金江、烟厂和谐板块；TOP6-20房企主力贡献则集中于城市热门板块——双塔、巫家坝、滇池等，同时晋宁区域新城、诺仕达项目表现出色，拉动区域业绩贡献达9%。

  05

  排名及梯队：行业格局深化调整，TOP20内部活力提升；俊发独大，高居一梯队，二梯队碧、龙争夺TOP4，首尾差距大，新上榜集中的三梯队，彼此竞争激烈

  2021年TOP20房企，包括新上榜房企在内65%排名上升或不变，35%房企排名下降。排名不变房企仅有4家，不利环境一定程度打破原有市场格局，内部活力加大。

  俊发高居榜首，以171.70亿元业绩强势占据一梯队；融、万、碧等7家房企以44-92亿销售额位居第二梯队，首尾差距大，碧桂园、龙湖TOP4竞争激烈；招商、新城等12家房企位居第三梯队，业绩在24-35亿元之间，新希望、中国铁建、雅居乐上榜，梯队内房企间差距小，彼此竞争大。

  06

  ①典型房企—俊发：巨型货包持续供给，销售端积极发力，榜首地位稳固

  2021年，俊发以171.70亿元卫冕大昆明销售榜，超出其余TOP20房企80亿元至148亿元。

  强大的货储支撑及有力性价比是助力业绩达成的关键。2021年，俊发商品房月均供应面积保持9万方以上水平，5月以来向消费者让利，提高企业回款效率，整体住宅价格由原来15000元/㎡以上下滑至14500元/㎡以下，向13500元/㎡左右下探。最终，全年超70%项目成交量位居区域TOP3，俊发城、彩云城、观云海、俊云峰、海东俊园五大主力销售业绩均超10亿。

  ② 典型房企—龙湖：高价改善产品发力、变现效率兼备，排名上升9位，业绩逆势增长66%

  2021年，龙湖以65.65亿元销售额位居大昆明榜第五位，较上年末提升9个名次；在TOP20少有业绩正增长情况下，龙湖销售额同比上涨66%。

  操盘规模壮大、改善主导、区位及产品价格抗性强是其业绩增长主要原因。继2020年携天璞、锦粼天序回归核心板块竞争后，2021年龙湖又推出山海原著、紫宸，至此双塔、巫家坝、度假区改善产品成为主力。商品住宅均价提升至18000元/㎡以上，并有5个月均价达到20000元/㎡以上。区位及产品价值受到客户认可，50%项目成交位居区域首位。山海原著、龙湖天璞、锦粼天序、三千时光四大主力销售额均超10亿元。其中，山海原著凭借区位及低密产品力，入市仅有半年，位居企业项目流量金额贡献第二位、权益金额贡献第一位。

  ③ 典型房企—招商：品质项目支撑企业排名持续提升，货储、资金利好加持，未来可期

  2021年，招商以34.81亿元位居大昆明销售榜第九位，较上年末提升7位。纵观全年，其业绩排名始终处于上升通道。

  具体到项目，主力项目招商雍和府、招商依云国际社区等品质项目，销售业绩良好，分别为企业贡献48%、19%业绩，雍和府单盘业绩超15亿元。截止目前，两项目住宅产品短期库存均超10万方，依云国际社区中长期货储充足。未来，巫家坝项目入市，同时招商国企背景融资利好带动，后市可期。

  后市预测

  市场复苏节点仍需时日，经济复苏受阻抑制需求提升，行业优胜劣汰加剧

  2021年在强有力宏观政策穿透下，昆明市场也处在以资金为核心的困局中，伴随社会经济环境不景气、企业经营信誉危机、疫情反复、房产税推进等不利因素，居民消费意愿下降，客户观望情绪加重，投资客户退场，全年销售先升后降，投资审慎。

  TOP20迎来更加深层次的行业调整，TOP5固有规模优势基础上，门槛及业绩规模收缩，房企排名变动大，彼此竞争加大。其中，产品作为重要竞争内容，产品力提升对业绩增长具有重要意义。上榜房企新入市项目如春城书院、京江隐翠、世博一号等均位列“2021年度昆明市十大高品质作品”。

  目前政策底部显现，行业维稳主旋律日渐强化。但因城施策中昆明可调整空间小，信贷、融资边际放松对市场刺激作用未充分显现，且近期疫情加重背景下，经济复苏面临考验进而延后市场需求提升。展望未来，行业持续深化调整，发展质量高、资金实力雄厚或融资资质良好房企更具上升潜力。