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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是中国铁建·山语桃源

  评测师点评：中国铁建·山语桃源为呈贡少有的高端住宅项目，一期已是实景现房，低容低密，外部自然条件和内部居住环境都十分优越。

  项目亮点：

  产品设计独特

  在传统围合院落的基础上，独特设计的入户水系让自然融入，约3.6米高的院落围墙，让大门、庭院、客厅和卧室层层过渡。

  景观资源丰富

  内部匠心打造约有8000㎡社交型互动园林景观，外部毗邻呈贡中央公园和白龙潭水库，还后期还有四大主题公园。

  商业氛围浓厚

  周边七彩云南第一城、置信商业广场、百大新都会和新城吾悦广场四大商业中心环绕，商业氛围浓厚。

  适合人群：当前洋房、叠院、合院等多种物业形态在售，户型多样，选择面广，圈层纯粹，适合改善型人群。

  价格分析：

  当前，项目洋房价格约13500元/㎡，小叠拼总价280-340万，大叠拼总价360-450万，合院产品总价630-670万，均为毛坯交付，项目二期预计2023年6月交付。与其邻近的金茂国际新城高层、洋房以及合院产品持续在售，其中，高层户型建面约89-109㎡，售价约为9000-9500元/㎡；洋房户型建面约110-143㎡，售价约10500-11000元/㎡；合院主推户型建面约214-292㎡，售价约为360-420万元/套。相较之下，山语桃源价格贵一些，但是作为纯改善项目，社区低密度低容积率，居住品质更高，在售的产品均设计大气，生活分区明确，从容气派。

  项目售楼部实景图

  二手房方面，所在区域开发时间较短，周边仅有锦绣家园、白龙潭俊园、中交锦绣雅郡等小区，除白龙潭俊园外，均为高层住宅，二手房成交均价在8600-14000元/㎡，暂无可对比性。且其为改善型住宅，价格自然高。

  呈贡新城目前最炙手可热的区域当属吴家营片区，它不仅是呈贡的传统中心，随着市政府在锦绣大街的落成，以及沿彩云路沿线，七彩云南第壹城、呈贡万达广场、昆明呈贡吾悦广场三大商业综合体分布在道路两侧，一字型蔓延的商业走向，商圈密集。同时，片区还囊括了昆明市行政中心、三甲医院昆明市中医院、地铁1号线、4号线、呈贡中央公园、春城公园等优质公共资源。山语桃源占据片区核心地段，紧邻中央公园，地理位置不错，未来发展潜力无限。

  评测师有话说：项目距离昆明南站仅约1.5公里，咫尺昆明市级行政区，毗邻大学城，俯瞰白龙潭水库。同时是滇中城市群1小时经济圈核心区，位置的优越性毋庸置疑。

  楼盘规划：

  山语桃源是由中国铁建地产携手华侨城集团，联袂打造的都市低密封面之作。总占地面积约630亩，总建筑面积约70.4万方，综合容积率为1.26，绿化率40%，车位比为1：1.4，全盘总户数约3717户。项目由6个地块组成，分期开发，一期开发的是A1、A2地块，共规划45栋洋房和118套合院，总户数为1426户。

  据了解，项目当前在售房源位于一期A1、A2地块，产品类型包含建筑面积约128-203㎡的洋房，建筑面积约148-191㎡的叠院，以及建筑面积约161-169㎡的合院。

  在售洋房总高8层，均为1梯2户设计，从户型设计上来看，囊括三房到四房，整体设计带有创意，打造了超大的空中院落，实现了洋房的空中院落化，且每个户型双阳台的设计，也使得整体居住更为舒适。

  洋房产品效果图

  叠墅产品总高7层，分为上、中、下叠以及大平层四种户型，其中1、2层为下叠，3、4层为中叠，5层为大平层，6、7层为上叠。私享电梯入户，为居者带来了归家的专属感，邻居互不打扰；入户花厅的设置独具亮点，可种植花草、收纳物件、鞋柜置放，美观与实用兼顾，让居家更加灵动与舒适。

  叠墅产品效果图

  为了保证每户的日照和采光，保留每幢建筑优越的视野，山语桃源有着约24米的宽阔的楼间距（部分楼栋），为业主提升居住私密性的同时带来更宽阔的景观视野，从而保证整个社区楼栋间的通风采光和视野通透性。

  项目依黄连山脉间循原生地形，于原生台地的自然灵动上，利用每个台地间约6-10米的地势高差，带来别致的高低层叠感。注重台地空间环境下的每一种感受，同时在种植及构筑物中融东方美学意境于现代设计手法中，于天然台地地形之上，打造住宅组团，使居家空间天然掩映于多重植物景观中，给生活以私密，达到筑有形，居无界的人居环境。

  项目社区实景图

  容积率概述：综合容积率仅1.26，低密带来更宽的楼间距、更广的视野、更大的社区景观及活动空间，更意味着体验感。

  产品概述：呈贡新区项目基本以高层为主，别墅、洋房等低密度产品十分匮乏，山语桃源产品全部规划为洋房和别墅。

  人车分流概述：人车分流的设计，既保证了小区内部的安全，又保证了车辆出行的方便，生活更加舒心。

  评测师有话说：山语桃源极为注重建筑与自然的融合，通过高台地式布局分层取景，借景自然，打造看得见风景的房间，为居住者带来宁静的生活环境。

  户型分析：

  雅境合院E2户型图

  以项目雅境合院E2户型为例，该产品总建筑面积约270-273㎡，设计有地上两层、地下一层。

  负一层多功能分区设计，则为居者提供了更多的可用空间，作为一个“百变空间”，可根据居家需要，随意改造，设计各种娱乐设施，或影院、棋牌室、健身房、游乐室等，自由布局，灵动百变，以空间的延伸拓宽生活的更多可能性。

  一层的餐客厅一体化设计，为居住者提供了充裕的活动空间。在保障视野通透的同时，其功能动线布局合理，厨房与餐厅间的互动联通，使得家人在生活过程中能自由沟通，不再有隔阂。

  U型厨房巧妙利用每一寸空间，洗涤区、烹饪区等分区明确，操作动线无缝衔接，既满足了使用空间的需求，又减少物品拿取往复的时间。

  一层左侧的卧室可以做老人房，连接着室外的庭院，南北通透，采光通风效果好。配置独立卫生间，非常人性化的设计，老人生活在这里可以被照顾的更周全。同时减少客厅的拥挤，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，增添了生活情趣。

  二楼的双套房设计，减少客厅的拥挤，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，增添了生活情趣。居中的卧室可以连接户外L型的景观露台，其宽敞的空间不仅可供家人锻炼、休闲，也可打造成一处空中庭院，与一层的院落相互呼应。

  大面积的花园设计独具亮点，使得室内的空间格局更具有丰富性，可种植花草、收纳物件、鞋柜置放，美观与实用兼顾，让居家更加灵动与舒适，也为居住者提供了一处情趣与意趣兼备的私人会客空间。

  评测师有话说：E2户型拥有多处的景观空间，使得屋内外处处皆景。而其室内空间的多样属性，则为每个人打造独特的个性居所提供了可能。

  交通出行：

  地铁：目前呈贡区域已开通地铁1号线和地铁4号线，与项目最近的为1号线宜和路站点，距离在1.1公里左右，乘坐地铁后还需步行方能到达项目。

  中国铁建·山语桃源区位示意图

  公交：周边暂无公交站点，与项目最近的站点为政务服务中心，但距离超过了2公里，后期会增设新的公交线路，公交出行系统有待进一步完善。

  自驾：山语桃源位于锦绣大街与梁王路交汇处，周边已形成五横四纵的交通路网。五横为：春融街、朝云街、锦绣大街、联大街、聚贤街；四纵为昆玉高速、彩云北路、景明北路、清和路）交通便捷，可以快速到达周边各地。

  评测师有话说：项目处于山脚下，三面环山，一面接主干道，属于非地铁盘，不过周边交通路网建设较为完善，自驾出行相对便捷。

  配套：

  教育配套：周边有中华小学、云南师范大学附属七彩云南小学、昆明市第三中学以及昆明市呈贡区第一中学等教育资源。以上教育待交房划片区才能确定，项目自身规划有教育用地，宣传是师专附小，不过目前还未落地。

  医疗配套：自身虽然没有配套的医院，但3公里范围内有云大医院呈贡分院、延安医院呈贡新区分院，以及呈贡区妇幼保健中心，其与医疗配套间的距离适宜。

  项目周边的医疗配套

  商业配套：社区内部规划有基础商业，片区内七彩云南第壹城、新城吾悦广场、呈贡万达广场等商业综合体已经开业，距离项目均在3公里范围内，其周边也有众多商业规划分布，可以满足日常生活消费等需求。

  公园配套：其地处5100亩呈贡中央公园北端，背靠原生山脉的城市绿肺资源，可俯瞰白龙潭水库，目前呈贡中央公园一期已经完成建设。此外，由市政府规划建设的彼岸格桑、绿野仙踪、蓝花山谷、文化伟岸的四大主题公园，未来可成为项目的配套公园，丰富业主生活的同时也为项目带来了良好的居住环境和景观视野。

  项目周边公园实景图

  评测师有话说：山语桃源选址呈贡吴家营片区，紧邻昆明市级行政中心，景观资源丰富，不过其他生活配套还是依赖周边资源。