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  乐居新媒体 发自昆明

  4月25日，一份名为《关于中建投信托·安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划延长期说明》的文件在朋友圈流传，经乐居新媒体向俊发求证，文件真实性得到证实，这意味着中建投信托安泉560号(俊发林泉雅苑)项目确定展期。

  根据声明内容显示，中建投信托于2020年10月陆续向俊发放款27330万元，截至2022年4月23日，贷款余额为21897万元。因安宁疫情导致安宁俊发城销售放缓，中建投信托安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划自动进入6个月延长期，至2022年10月23日止。

  三道红线、房地产贷款集中管理、发债管理等政策收紧，到如今近一年半的时间里，上至头部房企下至中小型房企，均受到了冲击。受疫情散发、行业信用风险扩散等因素影响，行业整体规模增速放缓，市场下行压力持续。

  “一年多的时间里我听到最多的一个字就是难：销售难、融资难、回款难、应对做空难。”有业内人士直言。

  在本轮调整中，几乎没有房企能够独善其身。

  房企迎偿债压力最大年份

  很多人认为去年是房企的偿债高峰，然而今年的偿债压力依旧不小，不少房企仍然没有度过“危险期”。

  据wind数据统计，从房企今年月度到期债务规模来看，1月、3月、4月、7月的债务规模均在1000亿元以上， 6月、10月也接近千亿规模。

  克而瑞监测的近170家房企中，未来一年有到期债券的房企共有96家，债券规模达5539亿元，54家房企到期债券规模同比有所增加，12家房企未来一年到期债券规模超100亿元。

  贝壳研究院统计数据也显示，截至2022年3月31日，房企一年内到期的信用债余额4656.4亿元，海外债余额3308.6亿元，合计7965.0亿元。Wind数据显示，2022-2025年为房企美元债兑付高峰期，特别是2022年，是未来四年中房企偿债压力最大的年份。

  房企尤其是民营房企仍面临较大的偿债压力。

  俊发面临暂时性困难

  回到云南市场，在当前大环境的影响下，房企们的日子很不好过。

  在克而瑞公布的2021年昆明房地产企业销售业绩TOP20榜单中，排名前列的基本都是老面孔，俊发已多年蝉联冠军，融创、万科依旧排名第二、第三，不过从实际销售金额看，各家房企和上一年相比都有大幅度下降，其中俊发的流量销售金额同比减少41%。

  俊发作为云南最大的房地产开发类民营企业，在这轮调整中，受到的创伤不小。我们分析来看，核心原因有三：

  第一，2021年昆明坚决整治环滇池过渡开发现象，房地产开发项目报规、审批暂停或延缓。俊发有8个项目虽不在滇池保护区内，但受规划报批暂停的影响，耽搁进度6-7个月不等，到10月恢复审批以后，市场全面下行，销售下降，难以回款。

  第二，对高度依赖资金的地产企业而言，融资代表着获得生存的基本条件，而国央企与民营企业之间的差距，就体现在融资模式、关系背景的差别。去年以来金融机构对云南房地产市场的信心持续下降，全面收紧融资放款，甚至对民营房企增加融资限制，俊发在融资方面受到了不小的阻力。

  第三，今年一季度，昆明楼市宏观层面维稳、放松的信号不断释放，但土地端、市场端仍持续低迷状态，受到春节淡季和疫情影响，整体规模处于近3年来的低点，市场信心严重不足。

  俊发在昆明楼市的市占率居高，销售回款阻力加大直接影响到现金流收入，同时叠加融资受限等因素，现阶段面临着一定的经营压力。

  俊发回应负债安全

  不过，俊发曾在今年3月份公开表示，公司偿债能力未发生重大不利变化。据乐居新媒体获悉，去年10月至今，俊发在未获得贷款的情况下，仍按时偿还金融机构本息95亿元。

  针对目前市场最为关心的俊发负债情况，乐居新媒体也拿到了最新数据。

  俊发地产的数据显示，2021年，俊发集团净减债72亿元，期末有息负债余额369亿元。其中，近90亿元是重组新螺蛳湾的贷款余额。2022年预计将净减债100亿元，实现有息负债余额269亿元。同时，俊发有29个项目没有融资贷款余额，未售货值174亿元。俊发方面回应，目前俊发整体的抵押率只有不到30%，安全边际较高，不存在资不抵债的情况。

数据来源：昆明克而瑞

  在资产方面，截至2021年末，俊发未售土地储备资源货值3872亿元，其中已确权未售货值1263亿元、未确权货值2609亿元。土储是房企重要的生命线，俊发的土地储备大多是昆明核心地段的优质地块，资产基本面较好。

  实际上，关于中建投信托安泉560号(俊发林泉雅苑)项目展期6个月的问题，俊发也在声明中回应，承诺将在6个月内按时还款。

  积极应对多渠道化解风险

  俊发作为全省房地产项目最多、交付最多的房企，今年在建项目（地块）81个，在建面积1456万㎡，计划交付近4万套住房，95%以上在昆明。曾有圈内人士直言，俊发就是昆明楼市的“门面”，是昆明房地产发展的“风向标”，只有俊发好了，昆明楼市才能好。

数据来源：昆明克而瑞

  房地产行业作为社会经济的压舱石和稳定剂，其所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大，因此在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险。就拿昆明来说，于近期出台的“25条”稳楼市新政，从投资端、需求端均有放松，旨在助力昆明房地产市场健康良性发展。

  而俊发，也深知自己的使命和责任。

  据乐居新媒体获悉，目前俊发正积极正视困难，主动寻求多渠道多措施化解困难，把“保交楼、保民生、保稳定”作为头等大事来抓，主要体现在两方面：一是积极请求各级政府协调有关部门、金融机构给予俊发纾困支持；二是加强与国有平台公司、证券公司、商业银行的沟通对接，积极争取股权合作、发行债券、发放贷款等多种金融支持，加快推进全面复工复产。

  4月中旬以来，国家有关部委各部门连续出台重磅政策，金融机构对房地产全面收紧、对民营企业融资限制的形势已有所好转。俊发正在抢抓政策窗口期，全力争取一切可以争取的金融支持。

  据悉，近期俊发已和多家金融机构交流会谈，在政策合规、风险可控的情况下，双方就更多的合作机会进行了深度探讨。云投集团官微信息显示，4月18日，俊发一行到云投集团座谈交流，双方未来将加强探讨互惠共赢的合作模式，同时也透露出了今后在城市开发、物业管理、金融服务等方面开展合作的愿望。

  此外，借着昆明公积金额度提高等购房政策放松的东风，近日，俊发旗下彩云城、空港城、龙泉俊园、俊尚峰、盛唐城、观云海等14盘联动，纷纷推出特价房源，部分楼盘还推出了工抵房，其本质都是为提振市场信心与去库存回款。

  当然，在行业出清的当下，俊发也深知稳健经营，拥有好的产品力与交付力，才是房企恒久发展之道。因此，俊发在强调“住的舒心、买的放心、置业更有信心”品牌主张的同时，更提出了“保品质、保交付、保满意”的“三保”承诺。

  4月中旬以来，俊发一半以上项目已经陆续复工复产，力争5月实现全面复工复产。针对部分项目出现延期交付情况，一是受疫情反复和市场大环境影响，二是俊发一直以来遵循“不满足品质要求、不达到质量标准的项目，绝不交付”的原则，宁可延交也不能烂交。当然，俊发也绝对具有契约精神，郑重承诺对于延期交付的项目，将严格执行合同约定，该赔付的赔付，该整改的整改，一定让业主满意。

  主动作为，积极应对，身处地产行业的大变局之年，这一连串的举措，表明俊发对公司及行业的未来仍然充满信心。