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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是昆明北大资源紫境府

  评测师点评：紫境府择址大渔片区，毗邻捞鱼河湿地公园，打造稀有海景低密社区，享受最前排视野。

  项目亮点：

  地理位置优越

  紫境府落位滇池东岸最后两块别墅用地之一，占据着优越的地段，拥享交通、教育、医疗、娱乐、文化核心配套。

  居住舒适度高

  全盘容积率仅为1.04，建筑密度28%，绿化率超过40%，低容低密的规划提高了整体居住舒适度。

  产品设计独特

  其以L形的三面通透设计建筑围合方正独家大院，保证了独门独院的生活空间，三面采光给予了最广阔的视野范围。

  适合人群：目前别墅产品持续在售，主推户型建面约244-402㎡，户型多样，适合改善型置业者。

  价格分析：

  当前项目在售的别墅产品总价约550-720万元/套，预计将于2022年12月交房。周边的锦艺帕塔拉国际康养社区目前别墅产品持续在售，户型建面约55-102m²，价格约130万元/套起。绿地滇池国际健康城项目洋房、别墅产品同步在售，其中：洋房主推户型建面约69-143㎡，均价约为11500元/㎡；别墅产品在售户型建面约136-166㎡，别墅总价均价约为300万元/套。

  与周边产品相比，紫境府由于户型大，总价高，价格上不具备优势。不过项目作为纯别墅盘，产品较为纯粹，无论是容积率还是建筑密度相较其他楼盘更低，再者产品赠送率高，居住体验感更佳。

  二手房方面，目前整个大渔片区还处在发展初期，区域内多为新房，基本没有二手房房源在售，因此暂时没有可对比性。

  昆明度假区大渔片区，位于滇池东岸，作为“环滇池旅游度假圈”的核心组成部分，地理位置优越。是昆明生态、文创、旅度未来核心地带，国际一流生态标准旅游产业区。得益于大渔片区的自然条件以及区域价值，大渔片区一直是昆明重点发展的区域。政策利好以及地域优势的叠加，政府的巨大投入代表着政府对大渔片区的支持力度与决心，滇池度假区大渔板块势必成为继滇池路后下一个高端低密住宅片区，或将成为昆明城市新名片。

  评测师有话说：紫境府所在的大渔片区，在悠久历史、丰富资源以及政策利好一片欣欣向荣的状况下，脱颖而出，成为区域发展的核心，发展驶入新航道，为项目未来发展提供了更大程度助力。

  楼盘规划：

  北大资源紫境府作为北大资源旗下TOP级高端住宅产品，总占地面积约227亩，建筑面积约28万方，容积率为1.04，绿地率为45%，总户数819户，其中合院产品201套，叠拼产品为618套。纯墅作物业，打造创新型新中式墅作院落。户型面积段228-240㎡，拓展后可使用面积约442-570㎡，约50㎡全赠送观景露台，共8个户型。

整体来看，在售产品户型多样，可满足二胎家庭、三代同堂、全生命周期多等不同客群、不同生活阶段的居住需求。户型空间布置合理，每户均有超大赠送面积，高赠送率。一楼私家花园入户，拥有前后双重院落；二楼双卧、双卫设计，豪华套房附带卫浴空间，并设有步入式的衣帽间；三楼整一层设计为主人起居空间，双露台设计，含独立衣帽间、卫生间、书房。超大的空中院落，也使得整体居住更为舒适。

  紫境府通过对昆明城市人群居住理想的深度认知，采用“中魂西技”的设计理念，拥有国际一流水准的建筑设计团队，糅合中国元素与世界建筑精髓，打造出最适合滇海住家的独院墅作：以L形的三面通透设计建筑围合方正独家大院，保证了独门独院的生活空间，三面采光给予了院子里广阔的视野范围；地下层高5.8米，设有双下沉庭院及采光井，采光通风极佳，并列式双泊车位，电梯井预留空间可改动。

  不仅专注雕琢居住空间，社区内部设置有六重归家礼序以及中央花园体系园林，并打造有十三条主题花卉景观雕塑，配置有4米超阔林间道路，1.5米双侧宽带绿化景观，2.4米入户道路，归家更有仪式感。

  人车分流概述：社区内车位比较充分，整个小区为人车分流设计，可确保业主入住后的舒适度和安全。

  容积率概述：小区容积率仅1.04，带来更大楼间距，满足日照、通风、采光等需求的同时，尊重每个家庭的生活隐私。

  绿化率概述：其以低容积打造住宅的同时，为社区留出更多造园空间，小区绿化率高达45%，保证了居住舒适度。

  评测师有话说：项目全部规划为别墅产品，社区内还规划有全龄儿童活动场地、亲子乐园、芳香植物疗养院等空间，并设置负氧离子跑道、器械运动区，营造出生态宜居的社区体验。

  户型分析：

  具体来看，以项目A1户型（朝天挂榜）为例，该户型建筑面积约228㎡，为四室两厅五卫设计，它不仅可以实现二代同堂，还可满足三胎家庭的居住需求。

  地下负一层私享双车位入户，停车即回家。赠送的夹层空间，也是一个“百变空间”，可根据居家需要，随意改造，设计各种娱乐设施，或影院、棋牌室、健身房、游乐室等，自由布局，灵动百变，以空间的延伸拓宽生活的更多可能性。

  一层大面积的花园设计独具亮点，使得室内的空间格局更具有丰富性，可种植花草、收纳物件、鞋柜置放，美观与实用兼顾，让居家更加灵动与舒适，也为居住者提供了一处情趣与意趣兼备的私人会客空间。

  餐客厅一体化设计，为居住者提供了充裕的活动空间。在保障视野通透的同时，其功能动线布局合理，厨房与餐厅之间的互动联通，使得家人在生活过程中能自由沟通，不再有隔阂。

  一层的卧室可以做老人房，连接着室外的庭院，南北通透，采光通风效果好。配置独立卫生间，非常人性化的设计，老人生活在这里可以被照顾得更周全。同时减少客厅的拥挤，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，增添了生活情趣。

  二楼的双套房设计，减少客厅的拥挤，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，增添了生活情趣。居中的卧室可以连接户外宽阔的景观露台，其宽敞的空间不仅可供家人锻炼、休闲，也可打造成一处空中庭院，与一层的院落相互呼应。

  三楼整一层设计为主人起居空间，含独立衣帽间、卫生间、书房。居住舒适度高又保护隐私。同时采光更加充裕，也增加了视觉面积。

  三楼双露台的设计则为居者提供了更多的可用空间，可根据居家需要，随意改造，设计各种娱乐设施，或影院、棋牌室、健身房、游乐室等，自由布局，灵动百变，以空间的延伸拓宽生活的更多可能性。

  评测师有话说：A1户型拥有多处的景观空间，使得屋内外处处皆景。而其室内空间的多样属性，则为每个人打造独特的个性居所提供了可能。

  交通出行：

  地铁：项目临近地铁1号线、9号线（规划中）、环城东路轻轨（规划中），距一号线大学城南站约4.5公里，九号线站点马金铺直线距离约4.4公里，据最新消息，地铁9号线今年将开建。不过距离都较远，乘坐地铁较为不便。

  公交：距离项目1公里范围内设置有罗家村公交站点，不过只有环湖东路K31路、K38路、捞渔河旅游专线等少数几条公交线路途经，且发车时间间隔较长，后期有待完善。

  自驾：周边六条主干道、四条次干道环绕规划，形成“方格+自由式”四通八达的路网体系，除环湖东路、古滇路、渔浦路、昆磨高速等已有的城市干道外，一条全长约10公里，从官南大道会展片区直达呈贡大渔片区的城市主干道古滇大道正在建设中，建成后将大大缩短从主城到呈贡的时间。

  评测师有话说：整个区域处于建设中，周边交通配套设施有待完善，主要依赖自驾出行。另外还有规划中连接会展片区和古滇名城的滇池湖滨有轨电车，届时，业主可选择多种交通工具，满足不同的出行需求。

  周边配套：

  教育配套：所在的大渔片区内规划有约20余所学校，包含幼儿园9所、小学6所、初中3所、高中2所，今后业主子女可根据教育部政策划片就读。

  医疗配套：周边有昆明医科大学附属医院（云大医院呈贡院区）、昆明市中医院呈贡院区、昆明延安医院呈贡院区，不过与项目都有一定的距离。好在项目内部配套有医疗保健中心，未来将与北大医疗相结合为业主提供医疗保障。

  商业配套：自身配套有餐饮服务中心、高端会谈中心、游泳馆健身房，娱乐中心、购物中心与私人影院，另有品牌美容机构提供服务。周边还有冠江旅游小镇、海昌极地海洋公园、华谊兄弟旅游小镇、绿地滇池国际健康城等项目配套的大型商业，今后业主可共享。

  公园配套：社区内部采用新派云法设计园林景观，打造多重组团花园，设计五大水中庭，并利用水溪，将其串联。此外，项目紧邻捞渔河湿地公园，距离捞渔河湿地公园仅约300米；周边还有梁王河湿地公园、滇池南岸沙滩公园等更有环绕，生态资源十分丰富。

  测评师有话说：短期来看，项目周边配套有待完善，但日常生活需求基本可以覆盖；此外，片区更丰富的配套设施正在建设中，相信待项目交房后，会有较大提升。