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  乐居买房讯 昆明楼市好像昆明版图一样密密麻麻，如何才能在数百个项目里挑到适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。从交通、价格、品质、学校来考量每一个楼盘，用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。2分钟阅读时间，让楼盘真实情况暴露眼前。接下来，本系列会陆续覆盖昆明全部新房，敬请期待。

  今天测评的楼盘是美的·顺城府

  评测师点评：美的置业昆明1号作品，定位为“城市公园，山水墅区”。

  项目亮点：

  容积率较低

  居住舒适度高纯别墅产品，容积率0.57；建筑密度25.66%，整体绿化率43.26%，居住舒适度高。

  步行街已建成

  步行街已建成，满足生活所需2万方的步行街已建好，包含1500平米生鲜超市、餐饮，可满足日常所需。

  自带双语幼儿园

  业主子女将来可划片就读周边的白沙河中学、东华小学等，从幼儿到高中的全龄化教育。

  适合人群：202-234㎡别墅在售，总价较高，适合高端改善置业人群。

  价格分析：

  就东市区整个片区的房价来说，片区发展不均衡，在价格上也参差不齐。方旺片区整体配套还在规划建设中，刚需盘较多。空港片区则是因位置因素，在昆明主城中是价格最低的区域。而东白沙河当前在片区内开发较热，大多以高端低密产品为主。

  片区内在售新房项目不多，且以洋房别墅产品为主，目前有别墅产品的项目有美的顺城府、中海云麓九里、以及中交碧桂园映象美庐。整体而言，片区各项目别墅产品单价相差不大，都在18500-20000元/㎡左右，但美的顺城府主推202㎡起户型，面积相对较小，因此总结也相对较低。

  目前，片区无别墅二手房。

  根据相关规划显示，未来东白沙河片区将承载12万人，整个片区的定位是面向国内国际的山水人文旅游目的地与枢纽，片区在宜居、景观、交通、产业等多个方面取得平衡的区域，在昆明其他片区少见。更重要的一点在于，东白沙河片区已有一定的建设基础，区域的发展现状以及呈现出的形态都相对成熟，加之片区清晰的发展方向，东白沙河的价值完全释放只是时间问题。

  评测师有话说：虽然当前东市区发展相对滞后，但随着东市区的规划版图付诸实践，片区价值潜力还是可观的。而美的顺城府周边配套更丰富，并且项目还自带2万步行商业街，丰富了片区商业配套，因此项目价格潜力不小。

  楼盘规划：

  一期于2017年首开，已售罄全部交付入驻。二期一标为洋房，全部售罄；二标主要以联排为主，也基本售罄。目前三期建面约202-234㎡半山别墅在售，全部规划为纯别墅产品，70年住宅用地，容积率0.57；建筑密度25.66%，整体绿化率43.26%，总车位506辆。三期总户数187户，分为54栋双拼108户，及13栋4联排52户，9栋3联排27户。其中T1N户型属联排别墅的中户，其中拓展面积为169平米的户型分布在23、23A、27、28、33A、36、37栋，而拓展面积为202平米的户型分布在25、26、35栋。

  产品类型概述：202-234㎡半山别墅在售，全部规划为纯别墅产品。

  绿化概述：整体绿化率43.26%，为社区留出更多造园空间，保证了居住舒适度。

  容积率率概述：70年住宅用地，容积率低至0.57，满足日照、通风、采光等需求。

  评测师有话说：整体容积率0.57，居住舒适度较高，且所有户型不仅有前庭后院簇拥，还有270°庭院合围，特设采光玻璃顶，将自然光引入地下室，全明通透。

  户型分析：

  该户型一层入户花园宽6.3米（包含采光井），一次为客厅、楼梯间、卫生间、厨房、餐厅、后院，整个一层都为动区。

  首先，客厅面宽约6.3米，进深5.1米，以“自由巨厅”的设计，打破墙体局限，空间尺度进一步突破。增加了家人活动区域的延伸性，也提升了室内的整体通透感、空间感。更为突出的是，项目打造了多元化家庭厅代替传统客厅，因为面积足够大，不仅满足会客基本功能，而且还兼具了起居厅的功能，为家人提供娱乐、团聚等活动空间，而向外延展开的庭院更是满足了业主们的院子梦。

  其次就是厨房面宽2.2米，进深3.8米，“L”型设计，一进门的地方预留了一台双开门冰箱的位置。操作动线流畅的功能分区，洗菜、切菜、烹饪一气呵成。

  而二层，则拥有两个套房主卧，但遗憾的是主卧未设置独立衣帽间。其中朝南主卧开间6.6米进深5.1米，带书房、衣帽间、卫生间。步入式衣帽间可以收藏主人的衣服、皮包、手表、珠宝.....独立书房，用于办公，助力事业更进一层；北向主卧开间6.3米进深3.8米，带卫生间、露台。若是新增家庭成员，南向主卧的书房可改造为独立卧室，开间2.2米，进深4米的房间也不显得逼仄。

  顶层南向设置了一个套房主卧，带书房与独立卫生间，北向为露台。卧室开间6.3米，进深5.1米；露台长6.3米宽3.8米，露台空间更具开放感，也更具备开发其他休闲功能的条件，因此可改造为休闲娱乐空间。

  评测师有话说：户型设计优良，得房率高，空间利用大，且通风和采光效果都较好。

  交通出行：

  地铁：三公里范围内有地铁3号线、6号线虹桥站、东部汽车站。3号线工程起始于西山公园站，终止于东部汽车站，由西向东，横穿昆明主城。在东部汽车站可与6号线换乘直达昆明长水机场；大树营站换乘4号线可达昆明南火车站；东风广场站换乘2号线可达北部汽车站，通达全城。

  公交：项目位于盘龙区金瓦路白沙河公交车站旁，周边有22路、29路、60路、906路、C136路、Z38等多条公交线路，距离项目最近的公交站点为白沙河公交车站，通过公交车可直达昆明北市区，昆明火车站，昆明西市区，通过换乘可通达昆明全城。

  自驾：其紧邻白沙河片区主干道金瓦路，毗邻东部客运站，占据“两横三纵双地铁”的交通路网，通过机场高速、东三环、人民东路延长线、地铁3号线等形成了快速的城市主干交通连接。

  评测师有话说：整个区域交通路网较为完善，目前地铁出行稍有不便，后期开通接驳地铁的专线公交，可能会有该实验。

  配套：

  教育配套：自建的双语幼儿园，业主子女将来划片可就读周边的云南师大附中美华国际高中、白沙河中学、昆明云华实验中学、东华小学等，可实现从幼儿到高中的全龄化教育。

  医疗配套：周边有延安医院、甘美医院、云南省交通中心医院、盘龙区人民医院和解放军533医院，东白沙河片区照青路与金瓦路交叉口规划了1所市三甲级医院。

  商业配套：目前项目2万方的步行街已建好，包含1500平米生鲜超市、餐饮，可满足日常所需。1公里范围还有福缇商业中心和花之城两个商业中心。

  公园配套：项目临近东白沙湖，同时项目周边还有睡龙山、呼马山、姑娘山、昆明金殿森林公园、白沙河休闲公园、野鸭湖生态公园、世博园生态公园等自然资源。

  评测师有话说：项目周边配套相对完善，日常生活需求基本可以覆盖；此外，片区更丰富的配套设施正在建设中，待项目交房后，可享受更全面的配套。